6·1 地方選擧에서 吳世勳 市場이 史上 첫 ‘4線 서울市長’ 타이틀을 거머쥐었다. 國民의힘이 25個 自治區 中 17個를 席卷한 點도 같은 黨 所屬 吳 市長에게 힘이 되고 있다. 4年 前인 2018年 地方選擧에서 더불어民主黨(民主黨)李 서초구를 除外한 24곳에서 區廳長을 輩出한 것과 對照的인 狀況이다(인포그래픽 參照). 이番 地方選擧에서 민주당은 8곳의 區廳長 자리를 지켜냈으나, 이와 別個로 吳 市長은 서울 市內 425個 行政洞에서 모두 民主黨 송영길 候補를 앞섰다. 서울 自治 權力이 旅券으로 急速히 再編되면서 박원순 前 서울市長 體制에서 더디게 進行되던 서울 市內 再建築·再開發 推進에 彈力이 붙을 것이라는 展望이 많다.

“서울市長 큰 그림, 區廳長 디테일”

吳世勳標 再建築·再開發 政策의 두 核心 軸은 迅速統合企劃(神通企劃)과 모아타운이다. 神通企劃은 民間 都市整備事業에서 市 次元의 認許可 節次 및 期間을 簡素化하는 政策이다. 지난해 12月 서울市는 中區·광진구·강남구를 除外한 21個 自治區에서 神通企劃 候補地 21곳을 選定해 發表했다. 모아타운은 街路住宅整備 等 小規模 整備事業人 모아住宅(多家口·多世帶 住宅 所有者들이 個別 筆地를 블록 單位로 모아 重層 아파트 開發)을 擴大한 槪念으로, 10萬㎡ 以內 面積의 地域을 하나로 묶어 老後 住宅街를 整備하는 것이 뼈대다. 新·構築 建物이 婚材돼 一括 再開發이 어려운 老後 底層 住居地가 주된 事業 對象이다. 서울市는 올해 1月 강북구 번동, 중랑구 면목동 두 곳을 모아타운 示範事業 對象地로 選定했다. 以外에도 漢江邊에 50層 以上 超高層 아파트 建設을 許容하는 ‘2040 서울都市基本計劃’(서울플랜)도 吳 市場의 代表的인 開發 政策이다.

都市整備業界에서는 “再建築·再開發의 큰 그림은 서울市長이 그려도 디테일은 各 區廳長에게 달렸다”고 말한다. 假令 神通企劃, 모아타운 事業 參與를 願하는 再建築 團地, 再開發 區域은 各 自治區에 申請書를 提出해야 한다. 都市整備를 위한 各種 申請 過程에서 自治區 側이 ‘微溫的’ 態度를 보일 境遇 推進委員會나 組合은 事業 進行에 難航을 겪을 公算이 커진다. 서울에서 事業을 多數 進行한 都市整備業界 한 關係者는 “몇 年 前 서울 한 自治區에 있는 再開發組合이 總會를 열고 區廳 側에 事業을 申請했는데 몇 個月 지나 區廳이 ‘再開發 公告 節次에 問題가 있으니 다시 總會를 開催하라’며 返戾해왔다”며 “組合의 未熟한 일處理 탓도 있겠지만 區廳 側이 申請 過程의 些少한 問題를 相當히 時間을 끈 다음에야 通報한 背景이 疑訝했다”고 말했다.

老後도 基準·容積率 緩和 權限 쥔 市議會

김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “再建築 2次 安全診斷은 한국건설기술연구원과 國土安全管理員이 專擔하지만 그 以前 段階인 1次 安全診斷은 自治區 等 地方自治團體가 進行할 수 있다”며 “再建築·再開發 進行 過程에서 서울市 權限이 큰 것 못지않게 各 自治區의 役割도 적잖다”고 말했다. 그러면서 金 所長은 “오 市長뿐 아니라 새로 當選한 相當數 區廳長이 再建築·再開發에 積極的인 態度를 보이고 있기에 서울 都市整備事業度 彈力을 받을 것으로 豫想된다”고 덧붙였다.

서울市議會의 議席數 變化도 吳 市場의 再建築·再開發 活性化 政策에 힘을 더하는 要因이다. 2018年 地方選擧에서 서울市議會 全體 議席 110席 中 6席을 얻는 데 그친 國民의힘(當時 自由韓國當)은 이番 選擧에선 112席 中 76席을 獲得했다(그래프 參照). 민주당 議席은 旣存 102席에서 36席으로 줄었다. 서울市議會는 ‘都市 및 住居環境整備法’ ‘國土의 計劃 및 利用에 關한 法律’ 等 關聯 法律의 테두리 안에서 △老後도 條件 基準 △容積率 基準 △事業地 내 賃貸住宅 比率 等을 定할 수 있다. 서울市議會의 不動産 政策 關聯 常任委員會는 都市計劃管理委員會다. 그間 都市計劃管理委員會 委員 11名이 모두 民主黨 所屬 市議員이었으나 이番 地方選擧 結果로 委員 構成도 크게 바뀔 展望이다.



吳 市場의 都市整備 政策에 힘이 실리면서 서울 市內 主要 再建築 團地와 再開發 區域에 對한 關心도 커지고 있다. 再建築을 推進하는 아파트 團地가 密集해 있는 江南 3具(江南·瑞草·送波)가 代表的인 受惠 地域이다. 서울市 ‘再開發·再建築 整備事業 現況’에 따르면 現在 서울 市內 再建築 事業長 332곳 中 118곳(35%)이 江南 3區에 있다. 大峙洞 銀馬아파트, 압구정동 현대아파트, 개포우성1團地 아파트 等이 江南 再建築 大將株로 꼽힌다. 地方選擧 前인 3月 서울市가 發表한 ‘2040 서울플랜’에 따라 大規模 開發이 計劃된 永登浦區 여의도동과 용산구 이촌동 一帶 老朽 아파트 團地, 성동구 聖水戰略整備區域의 再建築·再開發 推移도 注目된다.

最近 規制 緩和에 對한 期待感으로 旣存 區域 指定을 抛棄하고 더 유리한 條件으로 事業을 推進하려는 再建築 團地도 나오고 있다. 서초구 방배동 임광1·2次 아파트는 3月 17日~5月 18日 實施한 ‘再建築整備區域 日沒 期限 延長’ 住民投票 結果에 따라 整備區域 指定을 解除할 展望이다. 該當 團地는 2018年 서울市 都市計劃委員會 審議를 통해 整備區域 指定 및 整備計劃案이 通過됐으나 隣近 다른 團地보다 賃貸住宅 比率이 높다는 不滿이 提起됐다. 이에 아파트 所有者들의 決定에 따라 아예 事業性을 높이는 方向으로 再建築 事業을 다시 申請하게 된 것이다.

“短期間에 急激한 規制 緩和 어려워”

單, 서울地域 自治團體長들이 都心 供給을 擴大하는 쪽으로 政策을 轉換하고 있지만 現在 不動産市場 狀況을 考慮할 때 서울 市內 再建築·再開發이 갑자기 速度를 내기는 쉽지 않다는 意見도 있다. 最近 江東區 遁村住公 再建築 事業(1萬2032채 規模)을 비롯해 서울 市內 主要 再建築 現場에서 分讓價 算定을 두고 再建築組合과 施工社의 葛藤이 이어지고 있다. 코로나19 事態 長期化로 鐵筋, 시멘트 等 主要 建築 資材의 글로벌 供給이 원활하지 않고 러시아의 우크라이나 侵攻 影響으로 物價가 全般的으로 올라 建設費가 急騰했기 때문이다.

建設業界 한 關係者는 “最近 建設 資材 價格 引上에 따라 工事費 單價를 現實化하는 等 根本的 措置가 必要한 狀況”이라면서 “分讓價上限制 自體를 손보지 않는 以上 서울市나 各 自治區가 애써봐야 再建築 現場의 葛藤을 縫合할 수는 없어 보인다”고 말했다. 서울市는 5月 30日 遁村住公 再建築組合과 施工事業團에 事業 正常化를 위한 仲裁案을 傳達했으나 施工事業團의 受容 拒否로 仲裁에 難航을 겪고 있다. 서초구 신반포15次 再建築, 동대문구 이문1區域 再開發 事業場에서도 分讓價 算定을 둘러싼 葛藤 兆朕이 보인다. 再建築·再開發 事業性 自體가 낮아진 狀況을 서울市와 各 自治區의 規制 緩和로 打開하기는 어렵다는 視角도 있다. 김인만 不動産經濟硏究所 所長은 “最近 서울 市內 再建築·再開發에 이렇다 할 進陟이 없었던 理由가 區廳長이나 市議會 때문은 아니었다”면서 “(規制 緩和를 위한) 最終 權限은 結局 中央政府와 國會가 쥐고 있으며, 자칫 不動産市場을 刺戟할 수 있다는 點에서 短期間에 急激한 規制 緩和는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

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