“집 살 거면 올해가 機會인가요.”

‘데이터는 答을 알고 있다’는 이름 그대로의 會社를 세우고 不動産 데이터를 硏究해온 빅데이터 專門家 김기원 데이터노우즈(Dataknows) 代表는 “只今 不動産市場은 데이터로 봤을 때 價値 對備 너무 高評價돼 있다”며 “집을 살 거라면 좀 기다렸으면 좋겠다”고 말했다. 金 代表는 “짧게는 3~4年, 길게는 6~7年 기다려야 할 수도 있다”고 덧붙였다.

當場이라도 내 집 마련을 하고 싶은 이에게는 別로 듣고 싶은 答이 아니다. 하지만 金 代表는 ‘腦피셜’을 排除하고, 데이터를 바탕으로 展望하면서 마냥 樂觀論을 펼치지 않기에 팬들 사이에서 信賴度가 높다. 金 代表는 한양대 數學科를 卒業하고 美國 유타대에서 컴퓨터 사이언스를 專攻했다. ‘빅데이터 不動産 投資 2022-2023 大展望’(클라우드나인) 共著自認 그에게 데이터가 보여주는 韓國 不動産市場에 關해 듣고자 5月 2日 인터뷰했다.



金 代表가 運營하는 유튜브 채널 ‘리치고’ 購讀者는 인터뷰를 要請했던 一週日 前보다 1萬5000名 가까이 늘어난 狀態였다. 金 代表는 “最近 撮影한 不動産 投資 展望 映像이 알고리즘을 탔는지 照會數가 높아져 그런 것 같다”며 웃었다.

現 不動産 狀況 흐름을 어떻게 보나요.

“下落 變曲點의 한가운데에 서 있다고 보면 됩니다. 不動産市場은 株式처럼 變動性이 크지 않고, 가던 方向으로 가려는 慣性의 힘이 宏壯히 큰 市場입니다. 지난해 10月 9日 블로그에 2021年 下半期부터 올해 上半期 사이 變曲點이 올 거고 積極的으로 罵倒해야 하는 時期라고 적었는데요. 더 늦으면 아예 팔리지 않을 可能性이 높다고 봤기 때문이죠. 大衆은 不動産은 無條件 오른다, 어떻게 하든 오른다는 認識을 갖고 있는데, 實際로는 市場이 繼續 싸늘해지고 있습니다. 首都圈도 相當數는 下落하고, 아주 少數만 上昇했죠. 늦어도 2023年 前半期에는 大勢 下落이 本格的으로 始作될 것으로 보입니다.”

집값이 내려가긴 할까요. 내려간다면 얼마나 내려갈까요.

“一旦 不動産에 對해 專門家마다 意見이 다른 理由는 데이터가 너무 많기 때문이라는 걸 알아야 해요. 呼價 데이터가 있고 實去來價 데이터가 있고 하니, 下落 變曲點에서는 보고 싶은 데이터만 가지고 이야기하는 境遇가 많아요. 實際로 市場 데이터를 보면 價格이 꺾이고 있는 아파트 團地가 相當히 많은 狀況입니다. 지난 10年間 去來量 데이터를 보면 只今은 金融危機 때만큼 去來量이 없어요. 서울뿐 아니라 京畿, 仁川 等을 보면 지난해 8月과 比較해 賣物이 2倍 가까이 늘었습니다. 眞짜 問題는 賣物은 늘어나는데 사려는 사람이 없어서 去來量도 없다는 거죠. 但只 서울 江南과 서초구, 1期 新都市 地域이 再建築 期待感 德에 살짝 올라간 것이지 相當히 안 좋은 狀況입니다.”

只今은 下落 變曲點

金 代表는 20年間 韓國 通話量과 아파트 時價總額(시총) 데이터를 比較해 보여주며 說明을 이어갔다.

“데이터上으로는 通貨量과 아파트 時總이 오르락내리락했지만 繼續 비슷하게 왔습니다. 그러다 2020年 3月 코로나19 事態와 超低金利 때문에 投機 心理가 생겨 不動産, 株式, 코인 할 것 없이 모든 危險資産이 엄청나게 急騰했죠. 政府가 그해 7月 末 賃貸借 3法을 通過시켜 傳貰價도 올랐습니다. 이 때문에 非正常的으로 많이 오른 건데, 通貨量 總量보다 아파트 時總이 47%나 높게 나옵니다. 通話量에 對備해 不動産이 相當히 高評價돼 있는 狀態라 떨어질 때는 大韓民國 歷史上 가장 많이 떨어질 수 있습니다. 적게는 20%에서 많게는 40%까지 下落할 可能性이 여러 데이터로 가늠됩니다. 變數가 있다면 測定하기 어려운 大衆心理예요. 데이터上으로는 20~40% 떨어질 것으로 보이지만, 大衆이 恐怖에 빠져 投賣하는 瞬間이 나타나면 더 떨어질 수도 있을 겁니다.”

尹錫悅 政府는 果然 집값을 잡을 수 있을까요. 投資者들도 期待 半 憂慮 半인 가운데 變數가 있다면 무엇일까요.

“지난 政府도 努力하면서 數十 番 規制했으나 잡히지 않았어요. 首都圈 市場이 2014~2015年 바닥을 찍은 뒤 繼續 집값이 오르자 2017年 8·2 不動産對策을 내놨지만 잡히지 않았죠. 한便으로 집값이 내려가면 政府가 浮揚政策을 펼친다고 바로 上昇으로 돌아서지도 않습니다. 그렇기에 집값은 政府가 統制할 수 없다고 봅니다. 韓國 不動産市場이 本格的인 大勢 下落 初入에 있는 下落 變曲點에 들어선 狀態라 다들 憂慮가 클 텐데요. 政府는 不動産 價格이 올라갈 때 너무 甚하게 올라가지 않게, 내려갈 때 너무 甚하게 내려가지 않게 하는 程度의 役割을 할 수 있을 겁니다.”

AI(人工知能) 綜合資産管理 플랫폼 ‘리치고’ 開發을 始作한 게 “人間 專門家에 對한 限界를 느꼈기 때문”이라고 들었습니다. 그 限界는 무엇이고, 리치故意 差別性은 무엇인가요.

“제가 元來 좀 팔랑귀라서 남들 이야기를 듣고 投資했다 몇 番 잘못된 적이 있어요. 스스로 귀가 얇은 걸 아니까 3~4年은 絶對 누가 뭐라 해도 귀 닫고 工夫만 하자고 생각했죠. 正말 많은 不動産 講義를 들었는데 하나하나 배울 게 많았지만 아쉬운 部分은 낚시로 치면 地域 選定이나 날씨 같은 變數는 排除하고 ‘어떻게 하면 낚시를 잘할 수 있는지’만 알려준다는 거였어요. 工夫를 더 해보니 서울 不動産이 오르면 全國이 다 오르는 줄 알았는데 그렇지도 않고, 서울이 떨어졌는데도 오르는 地域이 있더라고요. 이 사이클을 짚어낼 수 있다면 괜찮을 거 같다는 생각이 들어 다양한 데이터 硏究를 始作했습니다.”

金 代表가 運營하는 리치고 서비스는 不動産을 잘 모르는 이들도 意思決定을 잘할 수 있도록 人工知能 技術을 結合해 만든 不動産 投資 點數를 보여준다. 이 點數에 다양한 데이터와 指標가 含蓄돼 있다. 金 代表는 “만들어서 테스트해보니 百發百中은 아니어도 白髮九十중은 되더라”며 “點數를 만드는 로직과 알고리즘, 데이터量이 엄청나다”고 說明했다. 리치高를 利用하는 月刊 活性 使用者(MAU)는 20萬 名 程度. 年末까지 MAU를 몇 倍 以上 키우는 게 目標다. 올여름에는 어떤 狀況이 와도 꾸준히 收益을 올릴 수 있는 로보어드바이저 資産管理 서비스도 出市할 計劃이다.

金 代表는 유튜브를 통해서도 꾸준히 不動産 展望을 내놓고 있다. “늘 데이터에 基盤을 두고 一貫性 있는 論理가 좋다” “집 사라고 부추기는 여느 專門家들과 다르게 現在 狀況을 제대로 알려준다” “眞情性이 느껴진다” 같은 反應이 많다. 金 代表는 “데이터가 恒常 正答일 수는 없지만, 燈臺 같은 役割은 可能하다고 본다. 내가 沈沒하지 않으면서 資産을 잘 運用할 수 있도록 해주는 게 데이터의 힘이라고 생각한다”고 말했다.

데이터는 燈臺 같은 役割

最近 쓴 冊이 ‘빅데이터 不動産 投資 2022-2023 大展望’입니다. 지난해 ‘빅데이터 不動産 投資 2021 大展望’을 썼을 때와 比較하면 가장 크게 달라진 點은 무엇인가요.

“저는 10年에 한 番 있을까 말까 한 絶好의 機會에만 投資하면 된다고 생각해요. 그런데 많은 분이 너무 쉽게 投資합니다. 사람으로 치면 過去에는 體力, 能力 다 되는 地域에 投資해왔는데 只今은 問題가 投資할 만한 곳이 거의 없다는 點이에요. 不動産市場이 本質的인 價値 對備 高評價돼 있고 威脅 要因도 많아 지난番과 달리 自身 있게 推薦할 만한 곳이 많지 않았다는 게 差異點입니다.”

이番 冊에서는 지난해 選定한 有望地域에 1年間 어떤 變化가 있었는지 다뤘습니다. 實際로 살펴보니 어떻던가요. 지난해 꼽은 有望地域은 올해 投資해도 늦지 않을까요. 未分讓이 늘어나는 警告地域은 어디인가요.

“浦項 같은 境遇에는 2020年보다 2021年 賣買·戰勢價 上昇率이 낮아졌습니다. 不動産市場 雰圍氣가 좋지 않고 未分讓도 急增하고 있죠. 大邱도 未分讓이 相當히 많고, 慶北 경주시와 全南 光陽市度 未分讓이 最近에 急增했습니다. 큰 都市가 아닌데 未分讓이 많다는 건 아파트 市場에 뭔가 異常徵候가 있다는 意味죠. 데이터가 警告를 보내고 있는 겁니다. 지난해 꼽은 有望地域 中에서는 全北 군산시, 忠北 淸州市, 忠南 서산시 等이 내 집 마련을 하고자 하는 이에게는 急賣物이나 請約 爲主로 살펴보면 괜찮아 보이는 地域입니다. 다만 全體 綜合點數가 모두 낮아졌다는 點을 參考하세요.”

6月 1日까지 保有稅 爆彈을 避하려는 多住宅者에게는 언제가 집을 팔 機會일까요. 이미 늦었나요.

“가장 좋았던 時期는 지난해 下半期였을 겁니다. 只今은 조금 늦은 거 같아요. 다만 집을 팔지 못했을 때 人生에 致命打가 될 수 있을 程度라면 呼價를 낮춰 罵倒하는 便이 좋을 거 같습니다. 다만 市場 雰圍氣가 사려는 사람이 거의 없어서 쉽지 않을 듯한데, 올가을이나 來年으로 가면 팔릴 可能性이 훨씬 적어질 것으로 보입니다. 過去에도 그런 時期가 있었고요.”

올해 比較的 綜合投資點數가 좋은 地域을 몇 군데 紹介해주세요.

“4月 1日 基準으로 리치고 서비스 地域 랭킹에서 人口數 15萬 名 以上인 地域을 보면 慶南 거제시(73.1點), 昌原市 鎭海區(62.2點), 忠南 唐津市(61.7點) 程度가 괜찮게 나옵니다. 다만 가장 높은 點數도 70點臺이고, 나머지가 60點臺人 걸 보면 狀況이 全般的으로 좋지 않다는 點을 알 수 있죠. 綜合投資點數 하나만 보고 意思決定을 하는 건 危險합니다. 價格 上昇 힘, 傳貰저評價指數, 住宅購買力指數 等 다양한 데이터를 살피고 모두 좋은 地域이라면 그 地域 아파트 랭킹을 다시 찾아보는 걸 勸합니다.”

내 집 마련을 꿈꾸는 이에게 한마디 해주세요.

“저도 投資 興亡盛衰를 겪어봤지만, 結論은 ‘投資를 쉽게 하면 안 된다’입니다. 特히 내 집 마련처럼 人生을 송두리째 바꿀 수 있는 意思決定은 正말 신중해야 합니다. 모든 投資의 基本은 쌀 때 하는 건데, 只今은 비싸도 너무 비쌉니다. 조바심이 나도 忍耐하고 브레이크를 밟을 時期입니다. 資産을 불리는 게임보다 지켜가는 安全한 게임을 하는 便이 좋을 거 같아요. 기다리면 絶好의 機會가 옵니다. 10年에 한 番만 그 機會를 잡으면 됩니다. 資産市場 信號燈이 빨간불인데 無理하게 건너려 하지 않았으면 좋겠어요. 現金 比重을 높이면서 工夫하며 絶好의 機會를 老里길 바랍니다.”

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}