“再建築 規制 緩和野 歡迎할 일이지만 地方選擧를 앞두고 立서비스에 그치는 것은 아닌지 有心히 지켜볼 생각이다.”(경기 성남시 분당新都市 住民)
“더불어民主黨(民主黨)만 찍어줬더니 집값은 盆唐 折半 水準에 머문다. 再建築에 힘을 실어달라고 尹錫悅 當選人에게 票를 줬는데 國民의힘이 이제와서 말을 바꾸는 것은 아닌지 不安하다.”(경기 高陽市 一山新都市 住民)

서울 제친 1期 新都市 집값 上昇率

政權交替로 新都市 再建築 期待感이 높아지면서 大選 後 분당, 一山 等 1期 新都市 不動産市場이 꿈틀대고 있다. 不動産 情報業體 ‘不動産R114’에 따르면 1期 新都市 아파트 價格은 大選 後 2個月(3月 10日~4月 22日) 동안 0.26% 올랐다. 같은 期間 서울 아파트 賣買가 上昇率은 0.25%에서 0.08%로 낮아졌다. 京畿 高陽市 一山(0.52%), 부천시 中東(0.29%), 성남시 분당(0.26%), 군포시 산본(0.14%), 안양시 평촌(0.12%) 巡으로 아파트 賣買 價格이 올랐다.

大統領職引受委員會(引受위)는 5月 3日 發表한 ‘110大 國政課題’에서 올해 안으로 1期 新都市 마스터플랜을 마련하기로 했다. 特別法 制定으로 1期 新都市 容積率을 上向 調整하고 住宅 10萬 채 以上을 追加 供給하는 것이 뼈대다. 다만 尹錫悅 當選人이 大選 候補 時節 公約한 再建築超過利益還收制(再超還) 緩和, 土地 用途 變更 및 容積率 上向 等 政策의 具體的 腹案은 담기지 않았다. 引受委가 4月 25日 1期 新都市 再建築 事業을 ‘中長期 國政課題’로 推進하는 것을 檢討하겠다고 發表하자 該當 地域 住民 사이에선 “大選이 끝나니 말을 바꾸는 것이냐”는 批判의 목소리가 나오기도 했다.

5月 4日 午後 2時에 찾은 성남시 서현동 示範團地 우성 아파트. 隣接한 三星阪神, 漢陽, 현대 아파트와 함께 ‘분당示範團地’를 構成하는 곳이다. 示範團地는 1期 新都市 代表 格인 분당新都市에서도 가장 이른 1991年 9月 入住를 始作한 아파트다. 三星阪神(1781채), 우성(1874채), 漢陽(2419채), 現代(1695채) 아파트를 合쳐 7768채 規模의 매머드 團地로, 首都圈 電鐵 囚人盆唐線 書峴驛이 가깝고 隣近에 商業施設과 분당중앙공원이 자리해 傳統的으로 分黨 ‘大將아파트’로 불리는 곳이다. 분당 地域의 學父母와 學生들이 選好하는 서현中高校를 품은 ‘學群地’로도 名聲이 높다. 再建築 可能 年限인 竣工 後 30年을 넘겼지만 그間 管理를 잘했는지 外觀上 크게 老朽한 느낌은 들지 않았다. 各 團地 出入口에는 ‘분당示範團地 再建築 推進準備委員會 出帆’이라고 쓰인 플래카드가 걸려 있었다. 이곳 4個 團地 住民들은 지난해 10月 盆唐에서 처음으로 再建築 推進을 準備하는 모임을 結成했다.

再建築 推進 準備 모임 續續 結成

實際 現場은 어떤 雰圍氣일까. 서현동의 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “지난해부터 去來가 거의 이뤄지지 않다시피 하다 2月 즈음 急賣物이 去來됐고 그 後엔 賣物 自體가 많지 않다”며 “다만 入住 날짜는 상관없으니 좋은 賣物이 없냐는 問議 電話가 이따금 오는데 實居住가 아닌 投資 目的으로 보인다”고 말했다. 示範團地 우성 아파트 專用面積 84㎡(32坪型) 한 채가 3月 17日 14億6500萬 원에, 두 채가 19日 各各 14億6500萬 원과 14億7500萬 원에 팔렸으나 그 後 이렇다 할 去來가 없다는 것이 隣近 不動産業界 關係者의 說明이다. 再建築 期待感에 呼價를 올리는 집主人들도 있지만 ‘賣物 잠김’이 繼續되고 있는 것이다.



隣近 住民은 “이곳 示範團地의 再建築 期待感이 높은 것은 어제오늘 일이 아니다”라면서도 “새 政府가 約束대로 再建築 推進에 힘을 실어줄지 一喜一悲 않고 조용히 지켜보려 한다”고 말했다. 1期 新都市 再建築이 始作되면 投機를 助長하는 것 아니냐는 憂慮에 對해 住民들은 “아파트 投資와 投機를 明確히 區別할 수 있느냐” “自己가 하면 投資高, 남이 하면 投機라고 非難하려는 것 아니냐”는 反應을 나타냈다. 近處의 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “多住宅者나 再建築 事業 關聯 規制가 너무 强해 지난 3~4年 동안 隣近 아파트를 買入한 사람은 大部分 實居住 目的이었다”고 傳했다.

容積率 上向보다 事業 速度가 重要

이날 찾은 盆唐 市內 곳곳에는 ‘再建築 推進準備委員會 出帆’을 알리는 플래카드가 걸려 있었다. 示範團地와 분당중앙공원을 사이에 두고 마주한 수내동 양지마을에도 “분당 再建築하잔 마리오~” “분당 再建築 꿈을 함께 이뤄요~” 等의 文句가 적힌 플래카드가 눈에 띄었다. 近處 商街의 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “最近 呼價가 1億 원假量 올랐다. 2~3週 前까진 問議 電話가 많이 왔는데 요 며칠은 뜸하다. 다들 市場 狀況을 觀望하는 눈치”라고 말했다. 양지마을은 1992年 入住한 錦湖(1490채), 漢陽(2006채) 아파트와 請求(896채) 아파트가 屬한 곳으로 近處 示範團地, 파크타운과 함께 분당의 代表 團地 中 하나다. 李在明 前 京畿道知事 自宅이 있는 곳이기도 하다. 이곳 아파트 團地 住民들은 3月 共同으로 再建築 推進準備委員會를 結成했다. 분당에선 隣近의 서로 다른 아파트 住民들이 統合 再建築을 推進하려는 雰圍氣가 剛하다. 김인만 不動産經濟硏究所 所長은 “新都市의 같은 ‘마을’ 안에선 아파트 브랜드가 다르더라도 容積率이나 價格에 큰 差異가 없다”며 “隣近 아파트 團地를 統合해 再建築하면 大型 施工社를 選定해 大規模 랜드마크 團地로 탈바꿈할 可能性이 높아진다”고 分析했다.

흔히 再建築 事業 成功을 위해선 容積率 上向이 必須 課題로 꼽힌다. 事業性을 높이고 住民 負擔을 줄이기 爲해서다. 분당 地域 아파트 團地의 平均 容積率은 184%. 1期 新都市 特別法을 통해 容積率을 平均 300%, 一部 驛勢圈은 500%까지 올리는 方案이 論議되고 있다. 다만 분당에선 容積率 上向이 큰 變數가 아니라는 意見도 있다. 再建築을 願하는 이곳 住民들도 容積率 上向보다 事業 施行 速度를 더 重視하는 雰圍氣다. 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “분당은 一對一 方式으로 再建築하더라도 事業性이 充分하다”며 다음과 같이 說明했다.

“바로 옆 板橋新都市라는 바로미터가 있다. 따라서 分黨에 再建築으로 新築 아파트가 생기면 未來 價値가 높아지리라는 게 當場 實感되는 것이다. 優秀한 立地를 考慮하면 再建築 後 분당의 新築 아파트 價格은 못해도 25億 원 以上은 될 것으로 豫想된다. 再建築 過程에서 채별 分擔金이 높아져도 未來 價値를 考慮하면 利益인 셈이다. 다만 盆唐 以外에 다른 1期 新都市는 容積率 變動, 인프라 新設 等 變數에 따라 再建築 可能性과 事業性이 달라질 수 있다.”

與野 政治權에 背信感 또는 不安感

再建築 期待感이 높은 一山新都市度 마찬가지다. 高陽市 一山東區·一山西區에 位置한 一山은 開發 當時 住宅 數 6萬9000채로 1期 新都市 中 分黨(9萬7500채)에 이은 두 番째 規模였다. 各各 4萬2000채인 中東·평촌·산본보다 큰 덩치에 京畿 北部 唯一의 1期 新都市로 脚光받았다. 하지만 漸次 盆唐과 아파트 價格 差異가 벌어졌고 住民들 사이에선 “一山 價値가 低評價됐다”는 不滿이 적잖았다. 이 때문에 再建築으로 不動産 價値를 높이려는 熱望이 높다. 一山에서는 마두동 構築 아파트 團地들이 傳統的인 代表 團地로 자리매김하고 있다. 2019年 竣工한 킨텍스원시티2블럭의 專用面積

84㎡ 아파트가 3月 29日 16億5500萬 원에 去來되는 等 킨텍스 隣近 新築 大團地도 新興 强者로서 隣近 不動産 價格을 牽引하고 있다.

마두동 한 아파트 團地 住民은 “水道를 틀면 綠물이 나오고 작은 坪型臺 아파트가 密集해 채 數가 많은 團地는 駐車 空間도 不足하다”며 “이런 狀況을 打開하고자 只今 團地別로 入住者들이 團體 카카오톡 對話房을 만드는 等 한창 再建築 輿論을 形成하고 있다”고 말했다. 다만 去來가 뜸한 狀況은 一山도 마찬가지다. 一山東區 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “問議 電話는 이따금 오는데 賣物은 아파트 團地마다 平衡臺別 한두 곳 程度로 많지 않다”며 “지난해 下半期에 나와 半年 가까이 팔리지 않던 急賣物들이 大選 後 解消되고서는 只今까지 ‘一旦 지켜보자’는 雰圍氣”라고 傳했다.

또 다른 住民은 最近 政治權의 再建築 政策 方向을 두고 “오랫동안 민주당을 찍어줬더니 돌아온 것은 분당의 折半밖에 안 되는 집값이라는 背信感뿐인데, 國民의힘에 票를 줘도 또 뒤통수를 맞을지 모른다는 不安感이 있다”고 吐露했다. 一山을 비롯한 高陽市는 20·21代 總選에서 高陽甲(고양시 德陽區) 심상정 議員을 빼고 나머지 3個 選擧區에서 모두 민주당 候補가 當選되는 等 傳統的인 민주당系 正當 强勢 地域이다. 1期 新都市 票心을 잡기 위해 민주당은 5月 4日 ‘1期 新都市 住居環境改善 特別委員會’를 發足하고 容積率 最大 500% 上向, 再開發·再建築 迅速 協議制 導入 等을 내세웠다. 6月 1日 全國同時地方選擧를 앞두고 1期 新都市 再建築 民心 確保가 主要 議題로 浮刻된 것이다. 평촌, 산본, 中東 等 다른 地域 아파트 團地에서도 續續 再建築 推進을 準備하는 住民 모임이 結成되면서 不動産市場 雰圍氣가 달아오르고 있다.

“再建築 完工까지 20年… 只今 準備해야”

1期 新都市 再建築에 對해 專門家들은 政府의 安定的·計劃的 推進을 注文했다. 김인만 所長은 “1期 新都市 아파트들 狀態를 보면 當場 살기에 큰 問題가 없지만 都市整備事業은 完工까지 15~20年 긴 時間이 걸리는 點을 勘案해야 한다”며 “未來를 對備해 只今부터 차근차근 長期的인 再建築 計劃을 세워야 한다”고 말했다. 金 所長은 “不動産市場이 겨우 安定되는 가운데 投機 心理를 刺戟하는 펌프질은 不適切하다”면서 “새 政府가 住宅 供給量을 꾸준히 늘리는 等 市場을 안심시키는 信號를 보내고 投機 抑制 裝置도 마련해야 한다”고 덧붙였다. 또 다른 不動産 專門家는 “이미 造成된 인프라를 活用해 1期 新都市 再建築으로 住宅市場 니즈를 充足할 수 있다”면서 “文在寅 政府가 過度한 規制로 억누른 再建築 市場을 正常化하는 한便, 지나친 市場 過熱을 막을 對策을 考案해야 한다”고 말했다.

^{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}