全校 1等을 놓치지 않으며 全 科目 滿點을 받던 學生이 數學試驗에서 90點을 받았다. 늘 中位圈에서 70點臺를 맴돌던 學生도 同一한 試驗에서 90點을 받았다. 누가 더 幸福할까. 年俸 1億 原因 사람에게 1000萬 원 追加 收益이 생겼다. 年俸 3000萬 原因 사람에게도 1000萬 원 追加 收益이 생겼다. 누가 더 幸福할까. 

行動經濟學에 따르면 同一한 試驗點數나 收益이라 할지라도 各自 ‘準據點’에 따라 心理的으로 다르게 받아들인다. 이 準據點이 重要한 意思決定을 할 때 決定的 影響을 미치는 것. 各自에게 익숙한 最近 狀況 또는 狀態를 ‘準據點’이라고 할 수 있는데, 같은 1000萬 원 收益일지라도 年俸 1億 원이 準據點이라면 年俸의 10分의 1 水準에 不過한 것이다. 

또한 利益의 幸福보다 損失의 아픔에 더 크게 反應하는 ‘損失回避性’ 때문에 1000萬 원이라는 損失의 아픔을 報償받으려면 적어도 2000萬 원 收益을 내야 한다. 行動經濟學을 떠받치는 기둥인 ‘準據點理論’과 ‘損失回避性’은 稅率 區間에 따른 多住宅者의 差別化된 心理 스펙트럼을 보여줌으로써 2021年부터 本格化하는 不動産 稅制의 衝擊波를 가늠하게 해준다.

保有稅 준거점??=??1年値 勞動所得

올해부터 歷代級 稅率 引上에 公示價格 正常化 로드맵까지 겹쳐 保有稅가 本格的으로 强化된다. 稅金 引上 시뮬레이션을 해보면 1住宅者 負擔은 그리 크지 않다. 設令 高價 아파트를 所有한 1住宅者라 해도 綜合不動産稅는 人別(人別)로 賦課하기 때문에 夫婦 共同名義로 變更 時 稅金 負擔을 큰 幅으로 줄일 수 있다. 市勢 25億 원 住宅을 保有한 1住宅者의 올해 保有稅는 1000萬 원을 上廻하는 約 1300萬 원으로 豫想되나, 夫婦 共同名義로 轉換 時 夫婦 合算 保有稅는 約 900萬 원으로 30%假量 節稅가 可能하다(60세 未滿, 5年 未滿 保有 基準). 다만 市勢 30億 원 住宅을 保有한 1住宅者의 保有稅는 約 2000萬 원으로, 夫婦 共同名義與도 夫婦 合算 保有稅가 1000萬 원을 훌쩍 上廻한다. 30億 원 資産을 保有한 家口에 保有稅 2000萬 원은 深刻해 보이지 않을 수 있다. 

그러나 時勢 30億 原因 서울 瑞草區 아크로리버파크 專用面積 84㎡의 月貰가 200萬 원임을 勘案하면 2000萬 원 保有稅는 事實上 月貰살이와 다를 바 없다. 이 아파트 所有者는 每年 增加하는 保有稅를 勘案할 때 向後 住宅市場 下落 兆朕이 보인다면 居住 面積을 줄이거나 低廉한 住宅을 찾아 나설 可能性이 높다.
 
問題는 高價 多住宅者가 받을 衝擊이다. 多住宅 合算時勢가 50億 원인 境遇 올해 保有稅는 1億 원으로 推定된다. 資産 50億 원을 가진 大韓民國 初(超)父子에게 每年 1億 원에 達하는 保有稅는 어떤 意味를 가질까. 



2019年 ‘KB富者報告書’에 따르면 富者들의 年間所得은 平均 2億2000萬 원으로 一般 家口의 4倍 水準이다. 富者들의 年間所得 中 땀 흘려 번 ‘勞動所得’ 比重은 63%로 約 1億3000萬 원이다. 또한 總資産 50億 원 以上 富者 家口가 敎育, 外食, 餘暇 및 趣味 等으로 支出하는 月平均 消費支出額은 平均 1209萬 원으로, 이를 1年値로 換算하면 約 1億5000萬 원 水準이다. 卽 50億 원 多住宅 資産家에게 1億 원 넘는 保有稅는 自身의 ‘1年値 勞動所得’을 還收하는 셈이거나, ‘1年値 消費’의 즐거움을 還收하는 것이다. 또한 現在 江南 超高價 아파트의 3.3㎡當 價格이 1億 원을 넘보고 있다. 따라서 1億 원 넘는 稅金은 每年 3.3㎡(1坪) 住居 面積이 사라지는 喪失感을 줄 수 있다. 

다만, 合算時勢 50億 원 多住宅者도 夫婦 共同名義로 轉換 時 約 40%의 稅金 節減이 可能하지만, 向後 公示價 로드맵에 따라 이 또한 數年 내 1億 원 高地를 밟을 것으로 豫想된다. 따라서 當場은 아니더라도 1億 원 넘는 保有稅는 大韓民國 超富者들의 稅金 負擔 準據點人 ‘勞動所得’ 或은 ‘消費의 즐거움’을 넘어서며 高價 多住宅者가 몰려 있는 서울 江南, 瑞草, 蠶室, 용산에 衝擊을 안길 것으로 보인다. 그 分岐點은 베이비붐 世代 過半數가 隱退해 勞動所得 減少가 本格化하는 2024年(韓國雇傭情報院 ‘베이비부머의 隱退와 再就業 現況’ 分析 參照)李 될 展望이다.

損失回避性 마지노線 넘는 讓渡稅率

讓渡稅는 讓渡所得稅의 줄임말로, 所得稅의 한 種類다. 卽 讓渡所得에 對해 課稅하기 때문에 收益率 極大化를 追求하는 投資者에게는 敏感한 課稅制度다. 單純 賣買差益度 重要하지만 差益에 對한 課稅 水準에 따라 歲後 收益率 變動이 크기 때문이다. 사람들은 資産을 賣渡해 收益이 實現되는 瞬間 損失(稅金)에 敏感해지고 損失回避性을 드러낸다. 行動經濟學에서는 同一한 金額이라도 그것에 따라 派生되는 損失 衝擊은 利益의 기쁨보다 2倍 程度 크다는 것으로 損失回避性을 證明한다. 卽 損失回避理論에 따르면 2億 원 讓渡差益을 얻었더라도 그 折半인 1億 원을 稅金으로 納付할 境遇 1億 원의 衝擊이 2倍가 돼 讓渡差益으로 얻은 2億 원의 기쁨을 앗아간다고 할 수 있다. 

實際로 2019年 住宅의 讓渡稅 確定申告 現況을 살펴보면 讓渡稅率 40% 區間인 1年 未滿 保有 住宅의 讓渡稅 申告 件數는 474件으로, ‘基本稅率(6~42%)’을 適用받을 수 있는 區間인 ‘1年 以上~2年 未滿’ 申告 件數(1209件)의 折半 水準에 不過한 것을 알 수 있다. 問題는 올해 6月 1日 以後 1年 未滿 保有 住宅의 讓渡稅率이 70%로 急騰한다는 것이다(표 參照). 이는 損失回避誠意 마지노線인 讓渡差益 50% 水準을 훨씬 뛰어넘는다. 따라서 下半期 以後 1年 未滿 超短期 收益을 노리는 不動産 投資 需要는 큰 幅으로 減少할 것으로 豫想된다. 長期 展望이 不透明한 地域은 上半期 內 超短期 投資者의 賣物이 쏟아질 것으로 보인다. 

下半期 投資者에게 가장 苦悶을 안겨주는 讓渡稅 保有 區間은 ‘1年 以上~2年 未滿’일 것이다. 該當 保有 區間은 旣存 基本稅率을 適用받는 區間이었으나 下半期엔 一括的으로 60% 讓渡稅率이 適用된다. 最近 서울의 1年間 實去來價 上昇幅이 平均 1億4000萬 원임을 勘案하면 지난해 서울 아파트를 取得하고 1年을 갓 넘긴 사람들의 올해 讓渡差益 亦是 그 程度 水準이라고 假定할 수 있다. 讓渡差益은 單純 讓渡價와 取得價의 差異뿐 아니라 必要經費度 考慮해야 하지만, 槪略的 論議를 위해 讓渡價와 取得價의 差異를 ‘單純 讓渡差益’으로 看做했다. 


單純 讓渡差益(1億4000萬 원) 課稅標準으로 家庭 時 旣存까지는 35% 讓渡稅率을 適用받을 수 있었지만(2주택일 境遇 45%), 올해 下半期에는 折半 以上의 稅率이 適用돼 損失回避誠意 마지노線을 뛰어넘게 된다. 따라서 서울 아파트를 保有한 지 1年을 갓 넘긴 投資者는 上半期에 罵倒하고 旣存 讓渡稅率 35%(基本稅率)만 適用받을 것이냐, 아니면 向後 資産價値 上昇을 期待해 基本稅率을 適用받을 수 있는 2年 以上 長期投資를 할 것이냐의 岐路에 설 것이다. 結局 올해 上半期 서울 住宅市場 變動性은 ‘적어도 1年은 묻어놓고 그 後 賣渡’를 決定하고자 했던 中短期 投資者들의 賣渡勢에 달렸다고 할 수 있으며, 이는 다가오는 4月 ‘賣物 推移’를 注目해야 하는 理由이기도 하다(그래프 參照).

下半期부터 分讓權 讓渡稅率 60%

分讓權 亦是 旣存 基本稅率이 適用되던 非規制地域 分讓權(2年 以上 保有 時)의 境遇 下半期부터 一括的으로 60% 讓渡稅率을 適用받는다. 非規制地域은 大部分 地方에 몰려 있고, 아파트 工事 期間을 勘案할 때 2年 以上 分讓權을 保有한 境遇는 2000家口 以上 大規模 分讓 團地일 蓋然性이 크다. 다시 말해 地方에 자리限 大規模 入住 豫定 團地의 分讓權이 上半期 市場에 나올 確率이 높은데, 賣渡者는 大部分 地方의 短期 投資者日 것이다. 이들의 賣渡勢는 最近 低金利 基調를 勘案할 때 아파트 外 代案 投資處가 存在하느냐에 달렸다. 株式, 債券, 土地 等이 流動性을 吸收할 與件이 된다면 이들의 賣渡勢는 거세질 테다. 反面 下半期 景氣 惡化로 아파트 外 投資 代案이 없을 境遇엔 半强制的으로 長期投資로 旋回해 非規制 地方都市의 賣物 衝擊은 크지 않을 것으로 豫想된다.

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