이番 3·9 大選의 가장 큰 話頭는 不動産이다. 大選 候補 選擇에 影響을 미치는 이슈로 不動産政策을 꼽는 輿論이 높은 것으로 나타났다.

2月 18~19日 輿論調査 專門機關 韓國리서치가 ‘韓國日報’ 依賴로 全國 成人 男女 1000名을 對象으로 實施한 輿論調査에서 “大選 候補 選擇에 가장 影響을 미치는 政策 이슈가 무엇이냐”는 質問에 ‘不動産 對策 및 住居 安定 對策’李 45.4%로 가장 많았다(복수응답 許容. 標本誤差는 95％ 信賴 水準에서 ±3.1%p. 以下 輿論調査와 關聯한 仔細한 內容은 中央選擧輿論調査審議委員會 홈페이지 參照). 그다음으로 △經濟成長 方案(25.6%) △일자리 創出 및 雇傭政策(22.0%)이 뒤를 이었다. 不動産 및 住居 安定 對策에 對한 關心度는 40代(52.5%), 20代(50.4%), 30對(46.0%)에서 높게 나타났다.

‘不動産 問題 解決할 候補’ 輿論調査도 薄氷

이런 輿論에 따라 두 候補도 不動産 民心 잡기에 나섰다. 더불어民主黨(民主黨) 李在明 大選 候補 側은 不動産政策에서 文在寅 政府와 ‘線긋기’로 差別化 戰略을 擇했다. 지난해 11月 選擧對策委員會 出帆式 演說에서 “不動産 問題로 國民에게 苦痛과 挫折을 드렸다”며 “李在明 政府에서는 이런 일이 다시는 없을 것”이라고 말했다. 國民의힘 尹錫悅 大選 候補 側은 與黨의 ‘不動産 失政(失政)’을 强度 높게 批判하고 나섰다. 2月 17日 京畿 龍仁市 遊說 演說에서 “政府의 不動産政策을 보라. (不動産政策 發表를) 28番 한 것이 말이 되느냐”면서 “집값을 올려 집을 가진 사람과 그렇지 못한 사람을 가르고, 집 없는 사람은 민주당을 찍게 하려고 만든 것”이라고 主張하며 날을 세웠다.

有權者들은 어느 候補를 不動産 問題 解決 適任者로 볼까. 輿論調査 專門機關 韓國갤럽이 1月 15~17日 全國 有權者 1007名을 對象으로 實施한 輿論調査에서 “現在 擧論되는 不動産 問題를 가장 잘 다룰 候補는 누구라고 생각하느냐”는 質問에 應答者들은 李 候補(32%)와 尹 候補(33%)를 誤差範圍에서 엇비슷하게 支持했다. 各種 輿論調査에서 두 候補가 支持率 接戰을 벌이는 것과 類似한 狀況인 것이다. 專門家들은 “큰 틀에서 두 候補의 不動産 公約은 大同小異해 보이지만 비슷한 規模의 住宅을 供給하겠다고 하더라도 具體的으로 어느 地域에, 어떤 方式으로 推進할지 各論에서 差異를 보인다”고 評價했다. 李 候補와 尹 候補의 不動産 公約을 △住宅供給 △傳月貰對策 △課稅 △再建築·再開發 △社會間接資本(SOC) 等을 中心으로 살펴봤다.

두 候補의 不動産政策 核心은 共히 住宅 供給 擴大다. 李 候補는 中央選擧管理委員會에 提出한 ‘10大 公約’에서 ‘311萬 戶 住宅 供給으로 내 집 마련·住居 安定 實現, 함께 잘사는 均衡 發展’을 公約 順位 4番으로 提示했다(표 參照). 現 政府의 供給 計劃 物量 206萬 號에 105萬 號를 追加 供給하는 것이 뼈대다. 이 中 107萬 戶를 서울에 짓고 140萬 號는 ‘基本住宅’ 形態로 供給할 計劃이다. 基本住宅은 基本所得·基本金融과 함께 李 候補의 核心 公約인 ‘3大 基本 시리즈’ 中 하나다. 所得·資産·年齡 等 資格 要件을 갖춰야 入住할 수 있는 旣存 賃貸住宅과 달리 無住宅者라면 누구나 살 수 있는 것이 特徵이다. 30年 以上 賃貸할 수 있는 ‘長期賃貸型’과 ‘建物分讓型’ ‘利益共有型’ 等 分讓型 모델로 細分化했다. 李 候補는 公共이 保有한 宅地에 分讓價上限制와 分讓原價 公開를 통한 ‘半값 아파트’도 公約했다.



尹 候補의 不動産 公約은 ‘需要에 副應하는 住宅 250萬 號 以上 供給’李 뼈대다. ‘코로나 克服 緊急構造 및 포스트 코로나 플랜’ ‘持續可能한 좋은 일자리 創出’에 이은 公約 順位 3番이다. 任期 5年 동안 서울 50萬 號를 包含해 首都圈에 130萬~150萬 戶 住宅을 供給하는 것이 核心이다. 供給 形態別로 살펴보면 民間分讓住宅(119萬 號), 公共賃貸住宅(50萬 號) 等이 中心이다. 李 候補 公約에 비해 民間分讓 比重이 높은 것이 特徵이다. 尹 候補는 住居 弱者인 靑年層을 對象으로는 ‘靑年 原價住宅’ 公約을 내놨다. 20, 30代 靑年에게 時勢보다 낮은 價格에 住宅을 分讓하고 5年 以上 居住 後에는 國家에 팔아 差益 70%를 누릴 수 있게 한 政策이다.

再建築 規制 緩和 한목소리

두 候補의 再建築·再開發 公約도 市場의 큰 關心事다. 認許可 等 規制가 緩和되면 都心에 大規模 住宅을 比較的 원활하게 供給할 수 있다는 長點 때문이다. 現 政府의 再建築·再開發 政策 基調는 ‘規制 强化’였다. 노무현 政府 때 처음 導入된 後 施行 猶豫氣를 거쳐 事實上 社長됐으나, 文在寅 政府 들어 復活한 再建築超過利益還收制(再超還)가 代表的이다. 再超還의 核心은 再建築 組合員 人當 平均 3000萬 원 以上 開發 利益을 얻을 境遇 그中 最大 50%를 還收하는 것이다. 政府의 都市 再整備 規制 基調에 따라 精密安全診斷 허들度 높아졌다. 서울 江南을 中心으로 主要 再建築 團地의 事業 進行이 더딜 수밖에 없었다.
李 候補의 現 政府 不動産政策과 距離두기는 再建築·再開發 規制 緩和에서 뚜렷이 드러난다. 李 候補는 △4種 住居地域을 新設해 500% 容積率 適用 △再建築 安全診斷 基準 改善 △老朽 新都市 特別法 制定으로 再建築·리모델링 活性化를 公約했다. 이 中 4種 住居地域 新設 公約은 再建築 組合의 收益을 높여 事業 進行에 彈力을 줄 것으로 豫想된다. 再建築에 따른 不動産 收益을 抑制한 現 政府 基調와 對照되는 公約이다. 現在 商業施設을 包含한 準住居地域(容積率 最大 500%)을 除外하고 1~3種 一般住居地域의 容積率은 100~300%이다.

尹 候補도 都市 再整備를 통한 住宅 供給에 積極的이다. 250萬 戶 住宅 供給 公約을 뜯어보면 이 中 47萬 號가 再建築·再開發을 통한 것이다. 尹 候補의 境遇 容積率 提高를 住居 脆弱階層 支援과 連繫했다. 驛勢圈 民間 再建築 容積率을 現行 300%에서 500%로 높이되 追加 容積率 中 50%를 寄附採納 形式으로 靑年·新婚夫婦 ‘驛勢圈 첫 집’으로 活用하겠다고 公約했다. 그 外에도 再超還 緩和, 30年 以上 共同住宅 精密安全診斷 免除 等도 尹 候補의 再建築 促進 公約이다.

不動産 關聯 稅率과 金融政策에서도 두 候補는 規制 緩和 카드를 꺼내 들었다. 李 候補는 이番 政府 들어 推進한 不動産 公示價格 現實化는 計劃대로 推進하되 1住宅 低所得層·高齡層의 綜合不動産稅(綜不稅) 納付를 延期할 方針이다. 一時的 2住宅 保有者, 相續 持分에 따른 多住宅 保有者의 境遇도 綜不稅 納付를 猶豫할 展望이다. 生涯 첫 내 집 마련의 境遇 住宅擔保貸出比率(LTV)을 最大 90%까지 緩和하는 等 金融 支援 擴大도 公約했다.

尹 候補도 靑年·新婚夫婦 LTV를 最大 80%까지 緩和하는 等 내 집 마련 資金 融通에 積極的이다. 다만 不動産 稅金政策에 對해선 이 候補보다 큰 幅의 改編을 豫告했다. 課稅 基準인 올해 公示價格을 2020年 水準으로 되돌리고 綜不稅를 財産稅로 統廢合하겠다는 것이 뼈대다. 稅率을 낮춰 不動産市場에 賣物이 풀리게끔 하겠다는 것이다. 讓渡所得稅는 重課稅率 適用을 限時的으로 미뤄 多住宅者의 住宅 賣却을 促進한다는 計劃이다.

‘首都圈 30分 生活圈’ 共通點

다만 두 候補는 現 政府의 代表的 傳月貰 對策인 ‘賃貸借 3法’(傳月貰申告制·傳月貰上限制·契約更新請求權제)에 對해선 克明한 視角差를 드러냈다. 李 候補는 1月 24日 言論 인터뷰에서 “只今은 (賃貸借 3法 施行) 初期라서 混亂이 있기는 한데 (不動産政策을) 原狀 復歸했을 때 混亂이 더 클 것 같다”며 “制度 定着을 보고 眞짜 問題가 있으면 바꾸는 것을 苦悶하는 便이 좋다”고 말했다. 反面 尹 候補는 賃貸借 3法 大手術을 豫告했다. 그는 賃貸借 3法을 “文在寅 政府의 傲慢과 獨善이 부른 不動産 人材(人災)”라고 批判하면서 “大統領이 되면 꽉 막힌 (不動産) 貸出을 풀고 賃貸借 3法의 盲點과 副作用을 綿密히 살펴 住居 安定에 妨害되는 要素는 果敢히 撤廢하겠다”(지난해 11月 20日 페이스북)고 말했다.

社會間接資本(SOC) 部門의 핫이슈는 首都圈廣域急行鐵道(GTX) 建設이다. GTX 路線이 建設되는 서울·京畿·仁川 人口를 合하면 2600萬 名이 넘는다. 大選 勝利의 橋頭堡라고 할 수 있는 首都圈 票心 確保를 위해 반드시 챙겨야 하는 公約인 것이다. 李 候補와 尹 候補 모두 GTX 路線을 旣存 計劃보다 延長하겠다고 나섰다. 李 候補는 ‘GTX 플러스(+) 프로젝트’를 통해 GTX-A·B·C 路線 延長 및 D·E·F 路線 新設 計劃을 내놨다. 尹 候補도 1期 GTX 路線을 延長하고 3個 路線을 新設하겠다고 公約했다. 路線別 時·終點 等 디테일에 差異가 있을 뿐 ‘首都圈 30分 生活圈’ 公約이라는 點에서 닮은꼴이다. 國土 開發 方向에 對해선 이 候補는 수도·중부·호남·대경·동남권 메가시티 構築, 濟州·江原·全北 새萬金 特別自治度 設置 같은 靑寫眞을 내놓았다. 尹 候補는 中部圈 新産業벨트 構築 等 ‘均衡 發展’을 提示했다.

大同小異한 두 候補의 不動産政策에 對한 專門家들의 評價는 어떨까. 심교언 건국대 不動産學科 敎授는 “最近 들어 두 候補의 不動産 公約이 基本的으로 비슷해진 것으로 보인다”며 “다만 住宅 供給 方式에서 李 候補는 公共 主導로, 尹 候補는 民間 主導로 推進하려는 것에서 差異點이 드러난다”고 말했다. 沈 敎授는 “李 候補는 當初 文在寅 政府의 不動産政策을 繼承하는 것처럼 보였으나 最近 規制 緩和로 旋回했다”면서 “아직 市場에는 政策 趣旨가 實際로 바뀐 것인지 疑懼心이 남아 있다고 본다”고 分析했다. 尹 候補에 對해선 “不動産 關聯 稅率을 낮추는 等 制度를 손보겠다는데, 現在 與黨이 多數인 國會에서 推進이 現實的으로 어려워 보인다”고 指摘했다.

“數百萬 戶 住宅 供給, 現實性 떨어져”

김경민 서울대 環境大學院 都市計劃專攻 敎授는 “1期 新都市 建設 過程만 들여다봐도 計劃부터 完成까지 10年이 걸렸다는 點에서 두 候補의 數百萬 戶 住宅 供給은 現實性이 떨어지는 플랜”이라며 “서로 지기 싫어 大規模 住宅 供給을 公約했지만 具體的으로 어느 敷地에 建設한 것인지도 不明確하다”고 말했다. 不動産政策 方向에 對해 金 敎授는 “中産層과 庶民의 住居福祉 向上에 注力해야 한다”면서 “社會的 弱者를 對象으로 LTV를 緩和하고 長期的으론 固定利子率 金融 商品을 통해 내 집 마련을 支援할 必要가 있다”고 말했다.