國土綜合計劃은 國土 未來像을 그리는 計劃인 만큼 ‘未來 威脅’에 對한 밑그림도 담고 있다. 國土綜合計劃에 담긴 未來 威脅 要因 1順位는 ‘都市 衰退’다. 都市再生法(都市再生 活性化 및 支援에 關한 特別法)에 따르면 人口 또는 事業體 數가 急減하거나 竣工 後 20年이 지난 老後 建築物이 折半 以上인 境遇 ‘衰退地域’으로 定義한다. 2017年 基準 全國 衰退地域 比重은 87% 水準으로, 大韓民國 都市들은 이미 深刻한 高齡化 狀況에 直面했다고 할 수 있다(지도1 參照). 特히 2036年이 되면 老朽 建築物 比重이 60%에 達할 것으로 豫想된다(그래프1 參照). 아파트, 빌라, 오피스텔뿐 아니라 오피스빌딩, 商家 全般에 걸쳐 ‘不動産 高齡化’는 이미 定해진 未來라고 할 수 있다.

住宅 高齡化는 집값 價値를 결정짓는 重要한 要素다. 같은 立地라도 新築과 構築의 價格 隔差가 5年 前부터 急激히 벌어지고 있다. 앞으로도 住宅 高齡化는 傳統的인 立地 隔差를 딛고 新築 强勢를 支持하면서 오랫동안 굳어진 大韓民國 집값의 等高線을 變形해나갈 展望이다.

新築 오피스빌딩 價値 上昇

글로벌 不動産 調査機關 CBRE에 따르면 2020年 서울 오피스빌딩 去來 規模는 12兆 원이다. 서울은 日本 도쿄에 이어 오피스 直接投資가 가장 活潑한 世界 2位 都市다. 全 世界的으로 魅力 있는 投資處로 떠오른 서울 오피스빌딩 亦是 高齡化 趨勢에 올라타 新築 오피스빌딩의 價値는 더욱 높아질 것이다. ‘擴張된 江南 業務圈域’인 京畿 성남시 판교의 오피스빌딩은 4次 産業革命과 新築 오피스빌딩 選好가 맞물려 未來 投資處로 脚光받을 展望이다.

都市 衰退에 이어 두 番째 威脅 要因은 ‘生活서비스 隔差의 深化’다. 이는 地域別 ‘生活 便宜 兩極化’와 關聯된 問題로, 生活 便利性은 집값에 直接的으로 影響을 미치는 重要한 立地 要因 中 하나다. 政府는 生活 便宜 隔差를 줄이고자 ‘生活SOC 複合化 事業’을 2019年부터 大大的으로 施行하고 있다. 生活SOC(社會間接資本)란 먹고 자고 子女를 키우고 老人을 扶養하고 일하고 쉬는 等 日常生活과 密接한 인프라를 뜻한다. 生活SOC 複合化 事業에 選定된 地域은 맞벌이 夫婦를 위한 ‘돌봄교실’, 老人을 위한 療養施設, 醫療施設, 그리고 圖書館 같은 文化施設을 갖추게 된다. 33億 元 事業費가 投入돼 지난해 開所한 生活SOC 複合施設 ‘신월6棟 行政複合타운’은 圖書館, 家族센터, 靑少年 施設 等 地上 4層 規模로 新築돼 該當 施設을 품은 新訂뉴타운의 立地 價値를 높였다.

生活SOC 洞네 人氣 住居地로 急浮上

지난해 서울 빌라 去來量은 歷代 最高値를 記錄했다. 이는 再開發 投資뿐 아니라 ‘어떻게든 印 서울’ 이라는 基調가 擴散하면서 新婚夫婦 等 내 집 마련 젊은 需要層이 비싼 아파트 代身 住居 代案으로 ‘빌라’를 選擇했기 때문이다. 올해 亦是 質 좋은 新築 아파트의 供給 空白이 이어지면서 젊은 實需要層이 빌라, 아파텔 等을 찾아나서는 ‘對岸의 時代’가 持續될 것이다. 아파트 對備 生活 便宜 施設이 絶對的으로 劣位인 빌라, 아파텔의 未來 價値에서 生活SOC 接近性은 매우 重要한 立地 要因이다. 實際로 大衆의 關心度를 測定할 수 있는 포털사이트 檢索量을 살펴보면 ‘生活SOC’ 檢索量은 學勢圈, 몰세권, 숲勢圈 檢索量을 凌駕하는 等 젊은 實需要層의 높은 關心을 받고 있다(그래프2 參照). 男性보다 女性의 關心度가 높고, 特히 20~24歲 女性과 40~49歲 女性이 生活SOC 複合化 事業에 높은 關心을 보이고 있다. 이는 旣婚女性의 ‘아이돌봄’ 需要가 生活SOC에 對한 關心에 投影된 結果다. 生活SOC 複合施設 中에는 어린이 돌봄교실뿐 아니라 初等學校 子女까지 돌봐줄 ‘다함께 돌봄센터’가 있다. 따라서 保育 機能이 强化된 生活SOC 施設을 誘致한 洞네는 맞벌이 夫婦 사이에서 人氣 住居地로 急浮上할 것이다.



政府는 올해 生活SOC 複合化 事業 投資處를 確定했다. 國費 基準 投資 規模가 큰 事業을 꼽자면 서울은 ‘강서구 공항동 生活SOC 複合化 事業’(80億 원), ‘강동구 상일圖書館 SOC 複合化 事業’(50億 원), ‘동작구 上島洞 SOC 複合化 事業’(50億 원)李 있으며 空港洞, 상일동, 상도동의 生活 便宜 受惠가 豫想된다. 京畿道의 境遇 ‘고양시 元堂洞 生活SOC 複合化 事業’(60億 원), ‘삼송驛 生活SOC 複合化 事業’(40億 원) 等 원當/삼송 生活圈의 價値 上昇이 展望된다. 大韓民國 第2 都市 釜山의 選定 事業 目錄을 살펴보면 機張郡의 ‘日光 敎育幸福타운 SOC 複合化 事業’(59億 원)李 가장 많은 事業費를 誘致해 日光新都市의 價値 上昇이 豫想된다.

南海岸 不動産 展望 맑음

세 番째 威脅 要因은 ‘氣候變化’에 따른 自然災害다. 氣候變化 威脅이 漸漸 커지면서 颱風, 豪雨 等에 依한 自然災難 被害가 大型化될 展望이다. 이를 앞에서 言及한 ‘建築物의 老朽化’ 트렌드와 連繫해 생각하자면 老朽 建物의 危險度는 强力한 災難 앞에서 더욱 深刻해질 수 있음을 의미한다. 卽 氣候變化와 建物 老朽化가 맞물리면서 住宅뿐 아니라 業務·商業用 建物 等 不動産 全般에 걸쳐 新築 强勢가 더욱 거세질 것이다.

國土綜合計劃은 未來 氣候變化를 反映해 ‘2100年 災害脆弱地域 展望’을 紹介하고 있다(지도2 參照). 이에 따르면 洪水, 暴雪, 强風 危險度가 큰 地域은 南海岸보다 東海岸에 더 많이 分布한다. 向後 首都圈의 投資 流動性은 鐵길이 構築되는 타임라인에 따라 東海岸에서 南海岸으로 넘어갈 展望인데, 여기에 氣候變化 變數까지 追加돼 未來 安全投資處로 南海岸이 東海岸보다 魅力的임을 알 수 있다.

다만, 現在 人氣 不動産 마케팅 文具人 ‘窓門 앞에 바로 펼쳐진 바다’는 未來 價値를 생각할 때 南海岸이든, 東海岸이든 注意할 必要가 있다. 海岸線을 바로 接한 不動産은 海水面 上昇 威脅에 直接的으로 露出될 수 있기 때문이다. ‘2020年 國民環境 意識 調査’에 따르면 ‘氣候變化’ 하면 떠오르는 이미지로 ‘異常氣候로 因한 被害’가 75%를 차지해 壓倒的이다. 2019年과 比較해 ‘溫室가스 增加’(34.5%)보다 ‘海水面 上昇’(38.7%)이 더 많은 응답률을 記錄했다. 코로나19 事態로 어느 때보다 氣候變化가 미치는 弊害에 敏感해졌으며, 特히 ‘海水面 上昇’ 恐怖가 漸漸 커지고 있음을 알 수 있는 대목이다.

氣候變化가 深刻해질수록 海岸線에 맞닿은 不動産의 價値는 長期的으로 再評價될 것이다. 暗鬱하지만 現實的인 未來 氣候 시나리오를 펼쳐놓고 不動産 未來를 그려보자면, ‘窓門 앞에 바로 펼쳐진 바다’보다 ‘바다 眺望이 되는 安全한 休息處’가 未來 氣候災難 時代에 더욱 脚光받는 마케팅 文句가 될 것이다.

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