世界的인 金利引上 基調에 따라 國內 市中銀行의 住宅擔保貸出(주담대) 金利도 빠르게 오르고 있다. 제롬 파월 美國 聯邦準備制度理事會(연준) 議長은 4月 21日(現地 時間) 國際通貨基金(IMF) 總會에서 열린 國際 經濟 關聯 討論會에 參席해 金利 0.5%p 引上 可能性을 示唆했다. 聯準의 ‘빅 스텝’ 金利引上 方向을 韓國도 無視할 수 없는 狀況. 韓國銀行(韓銀)은 이미 4月 14日 基準金利를 1.5%로 0.25%p 引上했다. 지난해 8月과 11月, 올해 1月에 이은 네 番째 印象이다. 年末까지 基準金利가 2%臺까지 오를 可能性도 있다.

“貸出 갈아탈까” 問議 이어져

基準金利 引上에 따라 國內 銀行의 住擔貸 金利가 2008年 글로벌 金融危機 後 14年 만에 7%臺를 突破할 것이라는 展望이 나온다. 韓銀의 基準金利 引上 뒤 國內 4大 市中銀行의 住擔貸 變動型 金利는 지난해 末보다 0.272%p 오른 年 3.420~5.324%를 記錄했다. 이미 住擔貸 固定型(混合型) 上段 金利는 6%를 넘어섰다. 各 銀行이 當場 住擔貸 金利引上 速度를 調節해도 長期的으로 基準金利 引上 壓迫에 直面할 수밖에 없는 狀況이다. 住擔貸 固定型 金利의 基準이 되는 코픽스(COFIX: 資金調達費用指數) 亦是 오름勢를 이어가고 있다.

當場 불똥이 튄 쪽은 ‘靈끌’ 貸出로 住宅을 買入한 2030世代 ‘靈끌族’이다. 銀行으로부터 20年 滿期 年 4% 變動型 金利로 3億 원을 貸出받았다면, 月 償還額은 182萬 원이다. 金利가 1%p 오르면 月 償還額은 16萬 원 늘어난 198萬 원이 된다. 韓銀 統計에 따르면 올해 1月 基準 國內 家計貸出의 80% 以上이 變動金利 商品이다. 住擔貸 貸出者의 40% 以上은 信用貸出을 同時에 받은 것으로 나타났다. 金利引上에 따라 利子 負擔이 크게 늘어날 수밖에 없다. 最近 市中銀行 窓口에는 固定金利 貸出 轉換을 考慮하는 車主(借主)들 問議가 이어지고 있다.

코로나19 팬데믹 狀況에서 流動性 增加와 金利引下 基調는 住宅 價格 上昇에 一助했다. 漸次 金利가 높아지는 狀況에서 住宅 價格은 어떻게 될까. 一角에선 金利引下가 住宅 需要 減少와 價格 上昇勢 鈍化로 이어질 것이라고 내다본다. 이광수 未來에셋證券 首席硏究委員은 “金利가 올랐다고 當場 집을 賣物로 내놓을 可能性은 높지 않지만 住宅 需要가 急激히 줄고 집값 上昇도 鈍化할 것으로 豫想된다”면서 “住宅 需要와 함께 價格 上昇 期待感도 함께 낮아지면 不動産을 無理하게 保有할 理由가 없어 賣物이 쌓이게 될 것”이라고 展望했다. 이어 그는 “새 政府 出帆을 앞두고 不動産 規制 緩和에 對한 期待感으로 時點이 조금 미뤄졌지만 올해 下半期부터 아파트 賣物이 늘어나기 始作할 것”이라고 診斷했다.

一部 靈끌族이 ‘하우스푸어’로 轉落할 수 있다는 憂慮도 나온다. 조주현 건국대 不動産學科 名譽敎授는 “住宅 價格이 上昇하던 局面에서 無理하게 貸出을 받아 집을 산 靈끌族은 눈덩이처럼 커진 빚에 자칫 하우스푸어로 轉落할 수 있다”며 “向後 不動産市場은 相當히 不安해질 것이므로 政府가 生涯 첫 住宅을 買入한 이들을 中心으로 支援策을 마련해야 한다”고 말했다. 또 다른 經濟 專門家는 “一部 2030世代 靈끌族이 하우스푸어가 되면 2008年 글로벌 金融危機 當時 4050世代가 主軸이던 하우스푸어 現象보다 副作用이 클 것”이라고 診斷했다. 이들이 消費를 크게 줄이면 서비스業을 中心으로 實物經濟로까지 波及 效果가 이어질 것이라는 理由에서다.

“집값 下落·去來量 回復 時點 노려야”

金利引上에 따른 不動産市場 變動에 懷疑的인 視角도 存在한다. 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所 所長은 “LTV(住宅擔保貸出比率) 等 規制로 堪當 못 할 程度로 無理하게 집을 산 이는 많지 않을 것”이라며 “住宅 價格은 住宅 需要와 供給에 따라 決定되지, 金利가 主된 變數는 아니다”라고 말했다. 또 다른 不動産市場 專門家는 “一部 極端的 境遇를 除外하면 住擔貸 金利는 如前히 4%臺에 머물고 있다”면서 “最近 20年間 金利引上氣를 돌이켜보면 2008年 글로벌 金融危機 때 말고 집값이 크게 下落한 적은 없다”고 指摘했다. “金利引上이 집값 變動으로 直結되지는 않는다”는 分析이다.

그렇다면 無住宅者의 내 집 마련 適期는 언제일까. 李光洙 硏究委員은 “가장 좋은 내 집 마련 時點은 집값이 빠지면서 同時에 去來量이 回復될 때”라며 “現在는 집값은 떨어지지 않고 去來量만 줄어들고 있는데, 早晩間 住宅 需要가 減少하고 이어서 집값과 需要 모두 낮아지는 時點이 올 테니 그 後를 注目하라”고 말했다. 金利引上과 不動産 賣物 잠김 現象이 한풀 꺾인 때를 노리라는 것. 反面 오히려 只今이 機會라는 分析도 있다. 김학렬 所長은 “急賣物이 나오면 곧바로 잡아야 한다”며 다음과 같이 說明했다.

“最近 一部 아파트 保有者가 6月 1日(財産稅 및 綜合不動産稅 課稅 基準일)을 앞두고 多住宅者 讓渡所得稅 重課 猶豫 惠澤을 노려 急賣物을 내놓고 있다. 2019年 初盤 서울 강남구 압구정동 현대아파트에서 平素 時勢보다 3億 원假量 낮은 急賣物이 나왔지만 많은 이가 價格 下落 걱정에 關心을 갖지 않았다. 이때 買收한 이들은 相當한 差益을 봤다. 實需要者라면 金利引上보다 좋은 賣物에 注目할 必要가 있다.”

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