尹錫悅 政府가 들어서면 再建築·再開發 等 民間 分野 規制 緩和로 住宅 供給이 원활해질 것으로 豫想된다. 國民의힘은 20代 大選을 위한 試圖別 政策公約集을 發表한 바 있다. 尹錫悅 大統領 當選人이 任期 內 地域別로 重點 推進할 公約을 整理한 것인데, 鐵道·航空·道路 等 不動産과 密接한 關係가 있는 開發計劃이 細部的으로 담겼다. 사는 洞네에 鐵道가 뚫리고 道路가 開通되며 綜合病院이 留置된다는 約束만으로 들뜨기에 十常이지만 김대중 政府부터 文在寅 政府까지 大統領 公約 履行率이 50%를 넘긴 政府는 單 한 番도 없었다. 盧武鉉, 朴槿惠 政府의 公約 履行率이 41%로 가장 높은 水準이다.

6月 全國同時地方選擧에서도 薔薇빛 不動産 開發 公約이 쏟아질 것이다. 낮은 公約 履行率을 考慮한다면 不動産 公約을 꼼꼼히 가려서 살펴야 한다. “不動産 公約이 우리 地域 不動産에 얼마나 큰 影響을 끼칠까”라는 물음에 答하려면 3가지를 點檢해야 한다.

첫 番째는 公約 ‘實現 可能性’이다. 公約으로 期待에 부풀었는데 막상 空念佛에 그친다면 오히려 該當 地域 不動産市場에 찬물을 끼얹을 수 있다. 公約이 물거품이 될 境遇 公約에 걸었던 期待만큼 집값 下落 暴徒 거기에 比例해 市場 下落의 導火線이 된다. 實現 可能性이 큰 不動産 公約은 大單位 SOC(社會間接資本) 計劃을 推進하기 위한 豫算이 마련된 境遇다. 地域住民이 豫備妥當性 通過를 期待하는 理由는 豫備妥當性 通過 時 該當 事業을 위한 豫算이 國家 財政 投入 優先順位가 되기 때문이다. 비록 政權이 바뀌더라도 以前 政府에서 合意를 이뤄 어느 程度 靑寫眞이 마련된 開發計劃 亦是 實現 可能性이 크다. 이러한 公約들은 主로 公約 뒤에 ‘早期推進’이라는 單語가 붙게 마련이다. 公約은 政治 領域이다. 大義名分이 確實한 公約 亦是 强力한 推進 動力이 붙는다. 누가 보더라도 ‘均衡 發展’ ‘衡平性’이 뒷받침되는 公約은 與野 合意를 이루며 實現될 可能性이 크다.

公約 實現 可能性 따져봐야

두 番째 判斷 基準은 ‘公約 實現 速度’다. 大統領 就任 後 가장 빠른 速度로 치고 나가는 公約은 大選 直後 期待心理와 맞물려 地域 不動産에 强力한 影響을 끼친다. 反面 제자리에 머물며 原點을 빙빙 도는 公約은 地域 不動産에 微微한 影響을 끼칠 뿐이다. 公約 推進 速度를 左右하는 要因으로 與野 力學構圖를 꼽을 수 있다. 2020年 7月 通過된 賃貸借 3法은 여러 爭點이 팽팽히 맞섰음에도 巨大 與黨 힘에 依해 迅速히 通過됐다. 地域 間 尖銳한 對立이 豫想되는 公約도 推進 速度가 늦춰질 수밖에 없는데, ‘嫌惡 施設 移轉’이 代表的 事例다. 或如 公約 推進 速度가 늦더라도 公約 實現 時機에 不動産 好景氣를 만난다면 該當 開發 好材는 市場에 强力한 上昇 시그널을 주게 된다.

公約도 市場 타이밍이라는 ‘運’을 無視할 수 없다. 黃金路線으로 불리는 서울地下鐵 9號線은 2009年 最初 開通했으나, 金融危機 直後 얼어붙은 不動産 景氣를 解氷하기에는 力不足이었다. 그러나 서울 不動産이 本格 上昇 雰圍氣를 탄 2018年 11月 開通된 9號線 3段階 ‘綜合運動場~中央報勳病院 區間’은 9號線 驛勢圈 團地가 된 ‘올림픽選手記者村’ 집값을 垂直 상승시켰다.



세 番째 基準은 公約에 對한 ‘大衆의 期待心理’다. 尹 當選人의 不動産 캠페인 文具人 “需要에 副應하는 住宅 供給”에서 確認할 수 있듯이, 公約의 ‘찐魅力’은 ‘넘치는 需要’를 타깃으로 正照準하느냐에 달렸다. 公約 受惠 半徑이 넓어질 때 수혜에 목말라 있던 大衆의 期待心理는 暴發한다. 言論을 통해 公約의 ‘話題性’李 加味될 때도 大衆의 期待心理를 刺戟해 地域 不動産에 影響을 미칠 수 있다. ‘海底터널 開通’ 이슈가 바로 그 例다. 여러 薔薇빛 公約이 40% 以內 確率을 뚫고 本軌道에 오르며 速度 競爭을 펼칠 때 結局 ‘大衆의 期待’를 한 몸에 받는 ‘슈퍼스타 公約’이 不動産市場에 가장 强力한 影響을 미치게 되는 것이다.

再建築 安全診斷 緩和 期待心理 높아

只今까지 살펴본 不動産 公約의 3가지 判斷 基準을 통해 國民의힘에서 내놓은 市道別 公約집을 살펴보면, 서울 不動産은 ‘安全診斷 緩和’에 對한 期待心理가 大選 以後 急增했다. 特히 牧童 再建築 檢索量은 大選 直後인 3月 10日 1200餘 件이었다(그래프1 參照). 이는 汝矣島洞, 狎鷗亭洞, 上溪洞 再建築 檢索量과 比較해 3倍에서 많게는 20倍 많은 水準이다.

尹 當選人의 不動産 策士인 김경환 서강대 敎授는 朴槿惠 政府 時節 國土交通部 第1次官을 지내며 많은 政策에 關與했다. 特히 2015年 9·2 不動産對策에서 ‘組合設立 同意 要件 下向’ ‘整備區域 指定 權限을 市長·郡守로 移讓’ 等 再建築 初期 段階 速度를 높이는 데 注力했다. 金 敎授는 尹錫悅 政府의 不動産 政策에서 中樞 役割을 擔當할 것으로 豫想되는 만큼 安全診斷 緩和 等 再建築 初期 段階 速度를 높이기 위한 政策이 빠르게 推進될 可能性이 크다. 그 受惠 團地는 大衆의 期待心理가 가장 높은 牧童이 될 것으로 보인다. 安全診斷 緩和 檢索量보다 더 急增한 檢索量은 ‘再建築超過利益還收制’(再超還)다. 이 制度는 이미 組合設立이 完了돼 再建築 段階에 접어든 團地에 敏感한 規制다. 再超還 猶豫 亦是 都心 民間 供給을 闡明한 尹錫悅 政府가 强力하게 推進할 公算이 크다.

萬若 吳世勳 서울市長이 6月 連任에 成功한다면 再超還 猶豫는 더 彈力을 받게 될 것이다. 게다가 再超還에 敏感한 團地는 安全診斷에 목을 맨 團地들보다 再建築 進度를 더 나간 狀態라 再超還 猶豫 確定 時 높은 價値 上昇이 展望된다. 最近 3年 內 組合設立認可를 完了했거나 整備事業의 6部 稜線인 施工社 選定을 앞둔 團地는 서울 松坡區 가락동, 江東區 명일동에 몰려 있다. 松坡區 可樂프라자, 三桓가락, 가락極東은 1000餘 家口 大團地로 탈바꿈하기 위한 節次에 速度를 내고 있다. 江東區 三益그린2次, 三益맨션(가든)은 高德洞 再建築의 바통을 이어받아 江東區 랜드마크로 變身할 準備를 하고 있다.

最近 새로운 大統領 執務室로 話題가 된 ‘龍山’은 大統領 任期 始作 前부터 갑작스러운 ‘0號 公約’李 돼버려 250萬 戶 住宅 供給보다 훨씬 强力한 ‘不動産 키워드’로 떠올랐다. 大統領 執務室 移轉에 따른 高度 規制, 交通 混雜 等이 問題로 떠오르곤 있으나, 大統領 執務室이 移轉한다면 難望해 보이던 龍山公園 開發은 훨씬 彈力을 받을 것이다(그래프2 參照). 長期的으로는 龍山公園을 둘러싼 ‘龍山 3代 開發 如意珠’인 漢南洞 再開發, 二村洞 再開發, 龍山整備廠 開發의 住居 프리미엄이 垂直 上昇할 公算이 크다. 게다가 용산 開發은 狎鷗亭洞, 대치동 等 江南 爲主 開發이 아닌 ‘江北 開發’의 信號彈으로 均衡 發展, 衡平性이라는 大義名分에도 걸맞은 그림이다. 尹錫悅 政府 時代, 麻龍城에서 龍岡송(龍山·강동·送波)으로 不動産 軸이 움직이게 될 것이다.

‘1期 新都市’ 檢索量 急增

서울에 이어 首都圈 公約을 살펴보면 ‘第1期 新都市 再建築 및 리모델링’에 對한 높은 期待心理를 엿볼 수 있다. 大選 後 ‘1期 新都市’ 檢索量이 急增했는데, 이는 리모델링보다 再建築에 對한 期待感이 反映된 것으로 보인다. 그러나 大部分 1990年代에 만들어진 1期 新都市 團地는 1970~1980年代 建設된 再建築 團地 狀況을 勘案하면 衡平性 論理에서 밀리게 된다. 다만, 이番 公約에 나온 ‘리모델링 推進法 改正’은 ‘實現 可能性’ ‘推進 速度’ 側面에서 厚한 點數를 줄 수 있다. 앞으로 10年 或은 20年을 보내면서 再建築 可能性을 打診할지, 아니면 리모델링을 통해 5年 內 資産價値 上昇과 住居 空間 革新 機會를 가질지 따져볼 時間이다.

기다림이 길어질수록 大衆의 期待心理는 現實的인 리모델링으로 옮겨가게 될 것이다. ‘GTX 延長 追加’ 公約 亦是 首都圈에 强力한 上昇 모멘텀이 될 展望이다. GTX-A와 C 路線 延長이라는 겹慶事를 맞이한 京畿 평택시 外에도 利川市, 驪州市 等 京畿 南東部 地域의 수혜가 展望된다. 이 地域들은 GTX-D 路線 延長 外에도 ‘平澤~安城~부발’ 電鐵 新設이라는 好材도 있다(지도 參照). 鐵道 開通을 통해 平澤市 三星電子와 利川市 SK하이닉스가 하나의 클러스터로 묶이면 景氣 南東部는 强力한 4次 産業革命 前進基地가 될 것이다. 驪州~楊平 自動車 專用道路까지 開通해 首都圈 外郭 旅行 需要를 吸收하면 觀光産業 成長을 통한 地域經濟 跳躍이 京畿 南東部 不動産에 溫氣를 불어넣을 展望이다.

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}