“올해 目標는 傳貰집 求하기다.” 職場人 養母(27) 氏의 말이다. 大學生 때부터 자취를 始作해 月貰房을 轉轉한 지 7年째. 只今이 네 番째 自炊房이다. 移徙를 다닌 理由는 해마다 조금씩 오르는 月貰를 堪當할 수 없었기 때문이다. 特히 大學街 周邊의 月貰 오름勢는 深刻했다. 梁氏는 “結局 마지막 學期에는 學校 近處의 집값이 너무 올라 學校와 조금 떨어진 地域에 집을 救했다”고 말했다.

그런데 올해는 月貰가 오르지 않았다. 住宅賃貸事業者가 月貰를 引上하면 稅金도 올라 오히려 所得이 줄 수 있게 住宅賃貸事業者에 對한 課稅 基準이 바뀌었기 때문이다. 當初 年間 住宅賃貸收益이 2000萬 원 未滿인 事業者는 稅金이 免除됐다. 하지만 올해 5月부터는 2000萬원 未滿이라 하더라도 課稅 對象이 된다. 萬若 住宅賃貸收益이 年間 2000萬 원이 넘으면 綜合課稅 對象이 된다. 住宅 所有主의 納稅 事情이 크게 달라지면서 貰入者가 負擔하게 될 月貰 負擔은 緩和될 수 있다는 얘기가 나온다. 자칫 月貰를 많이 올렸다가는 배(引上된 月貰)보다 배꼽(稅金)이 더 클 수 있기 때문이다.

月貰는 크게 오르지 않을 수도

올해부터 住宅賃貸事業者에 對한 稅制 惠澤은 大幅 줄었다. 4月 7日 國稅廳 發表에 따르면 2住宅 以上 住宅賃貸事業者는 올해부터 輸入 內譯을 申告하고 所得稅를 내야 한다. 2018年 歸屬分까지는 賃貸收益 2000萬 원 以下 住宅賃貸事業者는 非課稅 對象이었으나 2019年 歸屬分부터는 課稅 對象이 됐기 때문이다. 다만 基準市價 9億원 以下 住宅을 한 채만 갖고 있으면서 賃貸所得을 올리는 사람은 如前히 非課稅 對象이다.

住宅賃貸로 年間 2000萬 원이 넘는 所得을 올린 賃貸事業者에 對한 稅制 惠澤은 달라졌다. 過去에는 住宅賃貸 收益에만 稅金을 賦課하는 ‘分離課稅’가 適用됐지만 올해부터는 ‘綜合課稅’로 轉換한 것. 綜合課稅는 住宅賃貸 收益 外에 發生한 모든 收益을 基準으로 課稅하기 때문에 月貰를 올릴 境遇 建物主가 내야 할 稅金은 月貰 引上分에 比例해 크게 오를 수 있다. 다만 住宅賃貸 收益이 2000萬 원 以下인 境遇에는 分離課稅와 綜合課稅 가운데 選擇할 수 있다.

建物主에 對한 稅金이 오르면 貰入者에게 세 負擔을 轉嫁해 貰入者의 月貰 負擔이 커질 수 있는 것 아니냐는 憂慮의 목소리가 나온다. 하지만 住宅賃貸 事業者가 月貰를 쉽게 올릴 수 있는 狀況은 아니다. 月貰를 올릴수록 그에 比例해 稅金도 더 많이 내게 돼 오히려 月貰를 一定 水準으로 維持하는 것이 折稅하는 方法이 될 수 있기 때문이다.



每月 月貰로 150萬 원(年間 賃貸收益 稅錢 1800萬 원)의 收益을 올리던 住宅賃貸業者 A氏의 境遇를 보자. A氏는 賃貸收益과 다른 收入을 合해 1年에 約 1億 원 程度의 輸入을 記錄했다고 하자. 그가 再契約을 통해 月貰를 165萬원으로 올려 稅金으로 인한 所得 減少分을 채우려 한다면 어떻게 될까. 月貰 輸入을 165萬 원(年間 賃貸收益 稅錢 1980萬 원)으로 올린다면 必須經費 50%를 除外한 賃貸所得에 對한 年間 稅金 負擔額(稅率 15.40%)은 約 140萬 원에서 150萬 원으로 大略 10萬 원假量 늘어난다. 따라서 稅後 賃貸收益은 月貰를 올리지 않았을 境遇에 비해 160萬 원 程度 더 利得이다. 하지만 月貰 輸入을 180萬 원(年間 賃貸收益 稅錢 2160萬 원)으로 引上한다면 얘기는 달라진다. 賃貸 所得이 2000萬원을 넘겨 綜合所得에 合算되고 累進稅率의 適用을 받게 되기 때문이다. 賃貸 所得이 2000萬원을 넘어가면 必須經費 認定比率이 50%보다 낮아진다. 또한 現行法上 年 所得 8800萬 원~1億 5000萬 원에 對한 累進稅率은 38.5%에 이르러 A氏가 負擔해야 할 稅金은 470萬 원假量으로 크게 늘어난다. 이를 稅後 賃貸收益으로 計算해보면 約 1680萬 원이 된다. 賃貸料를 너무 많이 올리면 외려 建物主의 實收入이 줄어들 수 있게 되는 것이다. 김상문 稅務法人 KNP 代表 稅務士는 “相談을 要請해오는 분 가운데 年 賃貸收益이 2000萬 원을 小幅 넘는 이들이 있다. 이런 분들에게는 차라리 月貰를 조금 낮출 것을 推薦한다”며 “綜合課稅가 되면 稅金 增加額이 더 커 實狀 輸入이 줄어드는 境遇가 많기 때문”이라고 說明했다.

建物主들 月貰보다 傳貰 選好 뚜렷해질 展望

月貰 引上에 따른 稅 負擔이 커지는 것을 避하려면 月貰를 傳貰로 轉換하는 方法이 있다. 傳貰의 境遇 1家口 2住宅者까지 課稅 對象에 包含되지 않기 때문이다. 金 稅務士는 “2住宅者라면 月貰를 傳貰로 轉換하는 것도 좋은 方法”이라며 “月貰는 2住宅者부터 課稅 對象이지만, 傳貰는 2住宅者라 해도 基準市價 9億원 未滿의 住宅이라면 課稅 對象이 아니다”고 말했다.

月貰에 對한 課稅 基準이 强化된 以後 實際로 月貰 物量은 줄고 傳貰 物量은 빠르게 늘고 있다. 韓國鑑定院 統計에 따르면 4月 6日 基準 서울의 傳貰 比重은 지난해 12月 70.6%, 올해 1月 71.5%, 2月 71.5%, 3月 74.6%로 增加했다.

月貰 物量이 減少하면서 목돈이 없는 貰入者들은 울며겨자먹기식으로 傳貰 貸出로 내몰리고 있다. 얼마 前 傳貰집을 救한 社會初年生 金某(27) 氏는 “月貰房을 求하기 어려워 傳貰 貸出을 받아 傳貰집을 救했다”고 말했다. 不動産業界 한 關係者는 “住宅賃貸業者에 對한 새로운 課稅 基準이 適用되면 앞으로 月貰 供給은 더 줄어들 것”이라며 “月貰房은 줄고 傳貰 貸出을 받아 傳貰집을 求하는 貰入者가 더 많아질 수 밖에 없을 것”이라고 展望했다.