“本格的인 再建築 時代가 온다고 봅니다. 主要 大選 候補들도 再建築 規制 緩和 公約을 내놨습니다. 個人投資는 勿論, 政府 次元의 住宅 供給을 위해서도 再建築 市場 움직임을 注目할 必要가 있습니다.”

再建築·再開發 專門家인 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 最近 不動産 市場 움직임을 이렇게 評價했다. 不動産 市場의 ‘去來絶壁’ 속에서 一部 再建築 團地가 申告價를 更新하고 있다. 서울 강남구 압구정동 현대1次 아파트 196㎡(64坪型)가 80億 원에 去來된 것이 代表的이다(1월 18日 實去來價 基準). 金 所長은 “最近 再建築·再開發 市長이 正말 ‘핫’한데 그中에서도 特히 再建築 市場이 꿈틀거리고 있다”며 “2月 16日 송파구 蠶室住公5團地 整備計劃案이 서울市 都市計劃委員會에서 通過된 後 再建築 投資 問議를 많이 받았다”고 市場 雰圍氣를 傳했다. 20代 大選을 앞두고 各 候補의 不動産 公約이 注目받는 狀況에서 市場이 움직이고 있는 것이다. 2月 25日 서울 西大門區 동아일보 忠正路 社屋에서 金 所長을 만나 再建築 市場 狀況과 그 意味를 물었다.

“住公5團地 再建築, 蠶室 不動産 位相 確固히 할 것”

蠶室住公5團地 整備計劃案 通過 意味는 무엇인가.

“그동안 不動産 市場에서 康男3具 中 松坡區는 이른바 ‘찐(眞짜) 江南’으로 불리는 瑞草·강남구에 비해 相對的으로 저평가되는 雰圍氣였다. 송파구 아파트도 어마어마한 價格帶를 形成하고 있음에도 말이다. 그러한 송파구의 3大將 아파트가 엘스(2008年 9月 入住), 리센츠(2008年 7月 入住), 트리지움(2007年 8月 入住)으로 俗稱 ‘엘리트’라고 한다. 그런데 엘리트 아파트도 入住한 지 꽤 됐다. 新築 아파트 團地가 隣近 不動産 市場 價格을 끌고 가는 힘이 分明히 있다. 그런 點에서 蠶室住公5團地 再建築으로 新築 아파트가 나오면 不動産 市場에서 蠶室 位相이 더 確固해질 것으로 본다. 蠶室 스포츠·마이스(MICE) 複合 空間 造成 民間投資事業度 눈여겨볼 好材다.”

該當 整備計劃案의 뼈대는 무엇인가.

“이番 整備計劃案의 核心은 50層 超高層 開發이다. 再建築을 통해 6815家口(現在 3930家口) 規模 大團地로 거듭날 展望이다. 서울地下鐵 2號線 蠶室驛 驛勢圈 一部 團地의 境遇 最高 50層 建築도 可能해졌다. 整備計劃案이 通過돼야 그에 맞춰 아파트 設計를 하고 建築審議도 하는 等 再建築 事業이 움직일 수 있다. 말하자면 再建築 큰 그림이라고 할 수 있다. 이러한 整備計劃案이 通過됐으므로 앞으로 認許可 節次를 進行할 수 있게 됐다. 앞으로 남은 代表的 節次는 建築許可, 事業施行認可, 시공사選定 等이다. 그러고 나서 鑑定評價와 分讓申請, 管理處分認可를 거쳐 移住·撤去된 곳에 새 아파트가 들어선다.”



再建築에 關心이 높아진 理由는?

“그동안 再建築·再開發 市場이 規制로 억눌린 側面이 있었다. 文在寅 政府와 朴元淳 前 서울市長은 再建築을 否定的으로 보고 規制를 强化했다. 그런데 最近 主要 大選 候補들이 再建築 規制 緩和를 公約하면서 市場 期待感이 높아진 것이다. 또한 吳世勳 서울市長이 再建築·再開發 認許可를 하나씩 푸는 것도 影響을 끼쳤다. 當場 1978年 竣工된 蠶室住公5團地도 오랫동안 再建築事業 推進이 遲遲不進했는데 最近 서울市街 前向的 態度를 보여 整備計劃案이 通過됐다고 할 수 있다.”

不動産 市場 全般에 ‘去來絶壁’ 現象이 甚한데.

“去來가 적다는 것은 市場을 觀望한다는 意味다. 買收者는 앞으로 집값이 오른다는 確信이 없으니 當場 買入을 미룬다. 賣渡者도 집값이 急落할 것으로 보이면 急賣物을 내놓을 텐데 그러지도 않는다. 最近 江南의 大將 아파트 團地인 盤浦 아크로리버파크 專用面積 84㎡(33坪型)가 46億6000萬 원에 去來돼 申告價를 更新했다(1월 21日 實去來價 基準). 이런 信號가 나오니 집을 사려는 사람과 팔려는 사람 모두 狀況을 觀望하고 있는 것이다. 그 渦中에 專月貰 去來量도 바닥을 치고 있다. 마찬가지 理致다. 집값 下落 可能性이 明確하면 當場 집을 사지 않고 大槪 傳貰집을 求할 것이다. 하지만 現在 집값이 떨어진다는 確信도 없으니 傳貰를 求하지 않고 狀況을 注視하는 듯하다.”

“섣부른 再建築 投資 禁物”

그렇다면 앞으로 注目할 再建築 團地는 어디일까. 金 所長은 “섣불리 말하기는 어렵지만 서울의 傳統的 再建築 强豪나 京畿地域 1期 新都市를 注目할 必要가 있다”고 說明했다.

“앞으로 눈여겨볼 代表的 團地는 再建築 1番地라 할 수 있는 강남구 대치동 銀馬아파트다. 그 外에도 압구정동이나 陽川區 木洞, 용산구 東部二村洞, 永登浦區 汝矣島洞 地域의 再建築 豫定 團地들이 注目된다. 蘆原區 上溪洞·중계동 老朽 아파트들도 눈여겨볼 만하다. 지난해 노원구에서 가장 오래된 團地인 태릉 우성아파트가 2次 安全診斷에서 떨어진 것이 市場의 큰 이슈였다. 向後 安全診斷 基準이 바뀔 境遇 事業 進行이 容易해질 것이다. 競技에선 분당, 一山을 注目할 必要가 있다. 이미 좋은 學群과 生活 인프라를 갖춘 1期 新都市라 再建築으로 新築 아파트가 들어서면 市場 呼應度가 높을 것이다. 이들 地域의 境遇 容積率이 낮지 않느냐고 憂慮하기도 하는데 杞憂라고 본다. 一般分讓 없이 一對一 形態의 再建築으로 進行해도 未來 價値를 勘案하면 比較的 원활한 事業 進行이 可能할 것이다. 다만 相當히 오랜 時間이 걸리는 再建築 投資의 特徵을 勘案할 때 섣부른 投資는 禁物이다.”

2次 安全診斷 허들이 높아 再建築 進行이 쉽지 않았는데.

“그렇다. 民間業體도 맡을 수 있는 1次 安全診斷과 달리 2次 安全診斷은 한국건설기술연구원과 國土安全管理員이 專擔한다. 아무래도 各各 其他公共機關, 準政府機關이므로 政府 政策 基調의 影響力을 받을 可能性이 높다고 본다. 勿論 이들 機關이 恣意的으로 安全診斷을 하는 것은 決코 아니다. 國土交通部(國土部) 告示(告示)에 따라 再建築 安全診斷 評價의 項目別 配點 比率이 規定돼 있기 때문이다. 建物 耐久力을 評價하는 構造安全性(50%) 比率이 가장 높고, 建築 마감 및 設備 老後도(25%)와 住居環境(15%), 費用 便益(10%) 等으로 이뤄졌다. 文在寅 政府 때인 2018年 構造安全性 比率을 大幅 높였다(노무현 政府 50%, 李明博 政府 40%, 朴槿惠 政府 20%). 結局 當場 建物이 무너질 程度가 아니면 再建築할 수 없다는 얘기인데, 이 過程에서 住民들의 生活 不便 等은 크게 考慮되지 않은 것이다.”

主要 大選 候補들의 不動産 規制 緩和 公約은 어떻게 보나.

“앞으로 本格的인 再建築 時代가 온다고 본다. 더불어民主黨(民主黨) 李在明 候補, 國民의힘 尹錫悅 候補 모두 再建築 規制를 緩和하겠다는 公約을 내세운 點은 肯定的으로 評價한다. 다만 大選 後에도 곧장 모든 規制가 없어진다고 보긴 어렵다. 假令 再建築超過利益還收制(再超還)도 갑작스레 廢止할 수는 없을 것이다. 노무현 政府 때 導入된 再超還을 李明博 政府 時節 與黨이 廢止하려 했으나 2012年 5年 동안 適用 猶豫하는 것에 그쳤다. 어느 候補가 大統領이 되든 再超還 같은 政策은 國會에서 改正·廢止를 決定할 事案 아닌가. 再建築·再開發과 關聯한 代表的 規制인 ‘都市 및 住居環境整備法’(搗精法)도 마찬가지다. 大選 結果와 別個로 與野 合意 없이는 큰 幅의 變化가 어려운 理由다.”

李在明 候補와 尹錫悅 候補 모두 再建築·再開發 規制 緩和 公約을 내놨다. 李 候補는 △再建築 安全診斷 基準 改善 △老朽 新都市 特別法 制定 等 再建築·리모델링 活性化 △4種 住居地域 新設로 500% 容積率 適用 等을 公約했다. 再建築을 最大限 抑制한 現 政府의 不動産政策과 距離를 둔 模樣새다. 尹 候補도 △再建築·再開發을 통한 47萬 戶 住宅 供給 △再超還 緩和 △30年 以上 共同住宅 精密安全診斷 免除 等 規制 緩和策을 提示했다.

“再建築·再開發 規制 풀어야 實質的 住宅 供給”

섣부른 規制 緩和가 不動産 市場의 投機 붐을 助長하지는 않을까. 이에 對해 金 所長은 “單純히 表面的인 供給量에 얽매이기보다 國民이 願하는 住宅이 무엇인지 苦悶해 住宅 供給 패러다임을 바꿔야 한다”고 말했다. 金 所長은 “再建築·再開發은 곧 投機라는 固定觀念에서 벗어나 都市 再生 次元에서 그 可能性과 有用性에 注目해야 한다”며 다음과 같이 덧붙였다.

“再建築·再開發 規制를 풀지 않고서는 實質的인 住宅 供給은 어렵다. 서울은 남은 宅地가 거의 없어 劃期的인 供給이 쉽지 않다. 李 候補와 尹 候補가 各各 311萬 家口, 250萬 家口 供給을 公約했지만 率直히 實現 可能性은 그리 높지 않다고 본다. 그동안 政府는 景氣도 논밭을 新都市로 開發해 住宅을 大擧 供給했다. 文在寅 政府가 推進한 3期 新都市도 마찬가지다. 그런데 이제 京畿道에도 서울과 隣接해 新都市로 開發할 만한 땅이 그리 많이 남아 있지 않다. 萬若 地方에 大規模 新都市를 지어 住宅 供給을 한다면 또 다른 副作用이 생길 수도 있다. 地方 中小都市 人口가 隣近 新都市로 移住해 舊都心이 더 荒廢化되는 것이다. 再建築·再開發에 對한 前向的 姿勢가 必要하다.”

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