2021年 現在 入住 20年 差 以上 高齡 아파트의 全國 比重은 42% 水準이고, 서울은 51% 程度다. 서울 아파트 折半은 20年이 넘은 高齡 아파트인 것이다. 이런 高齡化 趨勢는 쉽게 解消되지 않을 듯하다. 現在까지 認許可된 分讓 物量을 追跡할 수 있는 分讓保證 世代數 統計에 따르면 11月까지 HUG(住宅都市保證公社)의 分讓保證을 받은 物量은 4065世代로, 이는 아파트뿐 아니라 賃貸, 住商複合, 오피스텔 等을 包含한 數値다(그래프1 參照). 2015年부터 2017年까지 約 2萬 號 以上 分讓保證 物量이 쏟아졌지만 2018年 以後 1萬 好臺로 뚝 떨어지더니 올해는 5000號를 넘기지 못하고 있다.

現在 認許可된 分讓 物量은 2~3年 後 入住 物量을 決定하기 때문에 2023年까지 住宅 高齡化에 따른 新築 住宅의 强勢는 持續될 展望이다. 稀少한 新築 住宅이 들어서는 곳은 該當 地域 집값의 高點을 上向함으로써 高齡 아파트 값도 함께 끌어올리게 된다. 이는 交通, 學群, 職場 같은 傳統的인 立地 要素처럼 ‘新築’ 自體가 該當 地域 立地의 한 軸이 된다는 것을 意味한다.

집값 上昇 牽引하는 新築

서울은 最近 5年間 뉴타운 開發이 完成되면서 傳統 富村을 제치고 新築이 들어선 곳이 該當 自治區 집값 1等을 차지한 境遇가 꽤 많다(그래프2 參照). 黑石뉴타운 開發로 반포동과 隣接한 동작동을 제치고 黑石洞이 銅雀區 집값 1等으로 올라섰다. 아현뉴타운 開發에 따라 漢江 眺望과 홍대 앞 立地를 낀 서교동을 제치고 아현동이 麻浦區 집값 1等을 차지했다. 영등포구는 新吉뉴타운이 들어선 新吉洞이 汝矣島와 隣接하고 漢江까지 낀 당산동을 제쳤으며, 성북구는 長位뉴타운 開發이 完成을 向해 달려가면서 長位洞 집값이 서울 都心에 隣接한 삼선동을 앞서게 됐다.

2022年 亦是 ‘新築이 立地’인 트렌드가 仁川으로 번지면서 新築이 密集된 都市의 집값이 强勢를 보일 展望이다. 2021年 現在 入住 30年이 지난 超高齡 아파트의 比重은 京畿道가 6%인 反面, 仁川은 17% 水準으로 仁川의 住宅 高齡化 水準은 京畿道의 3倍에 達한다. 이는 仁川 住宅景氣 不況에 따라 再建築·再開發이 8年間 제자리걸음을 했기 때문이다. ‘잃어버린 8年’을 挽回할 新築 入住가 2022年부터 仁川을 달굴 豫定이다.

2022年 仁川 新築이 가장 많이 들어서는 곳은 仁川 西歐로, 壘원시티와 黔丹新都市 入住가 豫定돼 있다. 壘원시티는 서울地下鐵 7號線 延長, 黔丹新都市는 인천지하철 1號線 延長이 確定돼 두 都市의 强勢를 받칠 展望이다. 부평구는 仁川 西區 다음으로 많은 新築이 들어선다. 부평구는 大部分 再開發·再建築 物量으로 立地 要件을 잘 갖춘 求道心의 變身이 豫告돼 있다.

投資, 實需要 共通分母는 ‘大體 住居’

來年에는 그럴싸한 新築 民間 아파트 入住가 減少함에 따라 아파트를 代替할 住居商品이 首都圈을 뜨겁게 달굴 것으로 豫想된다. 國土交通部도 9月 報道資料를 통해 都心 住宅 供給 擴大를 위해 都市型 生活住宅 面積을 擴大하고(방 2→4個), 住居用 오피스텔은 바닥 暖房을 旣存 專用面積 85㎡에서 120㎡까지 許容해 大體 住居 供給에 힘을 실을 것이라고 闡明했다. 房이 4個인 都市型 生活住宅 供給이 늘어남으로써 不足한 新築 住宅을 이들 大體 住居商品이 메우게 될 텐데, 이는 投資者뿐 아니라 殺人的인 傳貰價에 지친 新婚夫婦 等 實需要者 모두에게 歡迎받을 것으로 보인다. 特히 100室 未滿인 오피스텔 分讓權은 住宅 數에 算定되지 않고, 無通帳 請約이 可能하며, 規制 地域에 相關없이 轉賣 制限도 없어 投資者가 몰릴 것으로 豫想된다.

2022年에는 ‘위드 코로나’ 時代가 本格化할 것이다. 立地 1順位가 된 ‘直走近接’에 注目한다면 위드 코로나 時代를 맞아 바뀌는 ‘出退勤 地形’에 關心을 둘 必要가 있다. 서울 都心에 자리한 大企業 本社는 日常과 業務가 뒤범벅될 蓋然性이 높은 漠然한 ‘在宅勤務’보다 제3 場所인 ‘衛星오피스’를 選擇할 것이다. 最適의 衛星오피스 立地는 어디일까. 서울 關門地域이면서 住居 團地가 密集한 곳이 될 테다. 都心으로 몰리는 出退勤 需要를 分散할 수 있으면서 ‘炭素제로’ 트렌드에 발맞춰 大規模 住居地와 隣接한 곳. 바로 1期 新都市가 衛星오피스가 들어설 最適의 立地다.

1期 新都市를 伸縮으로 變身케 하는 代案은 ‘리모델링’이다. 最近 메이저 建設社들은 리모델링을 專擔하는 部署를 新設하고 있다. 분당新都市가 있는 競技 성남시는 2025年까지 리모델링 計劃을 담은 리모델링 基本 計劃을 來年 初 確定告示할 豫定이다. 고양시는 이미 2018年 리모델링 計劃을 發表했다. 1期 新都市의 中樞인 성남시와 고양시의 基本 計劃을 잘 살펴본다면 어느 團地가 리모델링 1順位인지 가늠할 수 있다. 特히 ‘示範 리모델링’ 團地로 選定된다면 더욱더 價値가 上昇할 것이다. 이렇게 리모델링이 進行되는 1期 新都市의 ‘選擇된 團地’는 向後 위드 코로나 時代에 普遍化할 衛星오피스 트렌드와 맞물려 몸값이 더 높아질 展望이다.

GTX 換乘센터가 뜬다

1期 新都市 다음으로 衛星오피스가 들어설 有力 立地로는 ‘換乘센터’ 地域을 꼽을 수 있다. 各種 交通手段의 結節點人 換乘센터는 企業 立場에서 業務 出張 等 移動 效率性을 圖謀할 수 있고, 勤勞者 處地에서는 다양한 交通路線이 確保돼 出退勤이 容易하다는 立地的 長點이 있다. 따라서 首都圈 鐵道 開發의 核心 路線인 GTX 換乘센터가 計劃된 곳은 該當 地域 집값이 더더욱 上昇할 것이다.

서울은 청량리역, 서울驛, 三成驛에 GTX 換乘센터가 들어선다. 이 中 開發이 豫定된 청량리역과 서울驛 隣近은 住居地뿐 아니라 商圈 모두 强勢를 보일 展望이다. GTX 路線 中 가장 먼저 삽을 뜬 GTX-A 路線의 境遇 운정役, 킨텍스驛, 龍仁役, 東灘驛에 換乘센터가 設置된다. GTX-A 路線이 完工될 2025年 該當 地域 不動産에 投資者의 流動性이 쏠릴 展望이다.

2022年은 누가 뭐라 해도 選擧 해가 될 것이다. 어느 選擧에서든 不動産政策과 더불어 話頭가 될 公約이 바로 ‘敎育政策’이다. 來年 3月 새 大統領이 選出되면 大韓民國 敎育의 새로운 그림이 그려질 것이다. 또 大選 3個月 後에는 全國同時地方選擧와 함께 敎育監選擧度 實施돼 全國 17個 市道 敎育監이 새롭게 選出된다. 所謂 ‘17個 敎育部’라는 憂慮를 낳을 만큼 莫强한 權限을 지닌 ‘敎育 大統領’ 敎育監의 敎育政策 亦是 變化가 豫告된다.

이런 混沌의 時期엔 結局 私敎育 特區가 빛을 發하기 마련이다. 2022年 私敎育 機關이 密集한 곳의 不動産이 關心을 받을 것이다. 人口 1000名當 私設學院 數가 많은 곳으로는 서울 敎育 特區인 대치동과 木洞, 그리고 大邱 수성구와 釜山 동래구 사직동, 蔚山 南歐가 꼽힌다. 敎育制度 混亂의 反射利益을 바로 首都圈과 地方 할 것 없이 이들 ‘私敎育 都市들’李 받게 될 것이다.

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