• 不確實한 10% 追加 利益보다 이미 確保된 90% 利益을 取하려는 ‘確實性 效果’

‘豫備妥當性 通過!’ 不動産 投資에 조금만 關心 있는 사람이라면 귀가 솔깃하는 消息이다. 올해 1月 신분당선의 好梅實 延長 豫備妥當性(以下 ‘豫妥’) 通過 報道 後 隣近 團地는 한 달 만에 1億 원이 上昇했고, 2019年 8月 GTX-B路線 豫妥 通過 消息이 傳해지자 仁川 松島 집값은 數年間의 겨울잠에서 깨어나 現在까지도 高空行進을 하고 있다. 

豫妥 通過 以後 設計, 着工, 完工까지 普通 10年 넘게 所要된다. 10年이라는 時間은 市場 사이클이 적어도 2番은 循環하는 期間이다. 10年 後 開通될 鐵道를 얼마나 많은 사람이 利用하게 될지 壯談할 수 없음에도 왜 住宅市場은 豫妥에 들썩이는 걸까.

答은 낮은 確率에 높은 決定加重値를 주는 心理, 卽 行動經濟學의 ‘可能性 效果(possibility effect)’에서 찾을 수 있다. 可能性 效果는 每달 福券을 사는 사람들이 높은 期待感으로 ‘낮은 可能性’을 사는 理由를 說明해준다. 다만 지난 20年間 豫妥 對象 事業의 通過 確率은 福券 當籤 確率보다 높은 35% 水準으로, 所聞만 茂盛하던 開發 好材가 豫妥 通過 確定과 同時에 單番에 35% 確率을 탄생시키며 不動産 市場에 ‘可能性 效果’를 發揮하게 된다. 

但只 數字로만 따지면 35%에 不過하나 뜬구름 잡던 開發 好材가 國家의 豫算 配定 優先順位를 獲得하는 것, 卽 無(無)에서 有(有)로 轉換은 羊의 次元이 아닌 質的 跳躍의 次元인 것이다. 勿論 이 瞬間 向後 10年이라는 不確實性의 무게는 現在를 重視하는 不動産 市場에 體感되지 않는다. 35% 壁을 넘은 豫妥 通過 事業은 以後 設計(基本設計, 實施設計)와 實施計劃承認 手順을 밟으며 事業 完成 確率을 높여가게 된다.

確信과 滿足의 王冠

그러나 뉴스에서 ‘?號線 延長事業 基本設計 完了’ 或은 ‘??鐵道事業 實施計劃 承認’이라는 헤드라인은 찾아보기 힘들며, 設令 그런 뉴스를 보더라도 別로 關心을 갖지 않는다. 行動經濟學에 따르면 사람들은 지루한 中間 過程에 別로 關心을 두지 않기 때문이다. 設計 段階와 實施計劃承認 以後 꾸준히 開發 段階를 밟아가던 交通 好材는 ‘着工 時點’에 마지막으로 市場의 期待感을 끌어올리고는 막상 開發 效用이 體感되는 ‘開通 時點’에 쓸쓸히 市場에서 退場한다. 市場은 왜 開發 完成 確率 99.99%에 다다른 ‘開通 時點’이 아닌, 90% 確率인 着工 時點에 끌리는 것일까. 



發生 確率이 낮은 天災地變, 經濟恐慌 같은 極端的 事件이 아니라면 着工된 工事는 無難히 進行될 것이다. 그러나 사람들은 或是 모를, 10%도 안 되는 不確實性에 敏感하다. 確實性에 對한 사람들의 執着은 施工社가 뜬 ‘着工 첫 삽’에 그間 숱한 認許可를 無事通過했다는 ‘確信과 滿足의 王冠’을 씌워주며 마지막 上昇場을 만들어낸다. 

10%의 不確實한 追加 利益보다 이미 確保된 90%의 確實한 利益을 取하는 사람들의 心理인 ‘確實性 效果’는 開通 時點이 아닌 着工 時點에 집값이 오르는 理由를 說明해준다. 賢明한 投資者는 이러한 心理를 逆利用해 市場의 關心이 低調한 ‘開發 中間 段階’에 關心을 둘 必要가 있다.

‘開發 中間 段階’는 ‘그림1’의 ‘基本設計~實施計劃承認’ 段階로, 市場의 心理的 期待感이 客觀的 開發 確率보다 낮은 水準을 보인다. 特히 實施計劃承認을 받았다면 着工을 위한 모든 諸般 事項을 許可받았으며 交通開發의 블랙홀인 文化財 調査를 無事通過했다는 證票로 조용히 投資處 腺點이 可能하다. 좀 더 이른 機會를 노린다면 豫妥 通過 以後의 ‘實施設計’ 着手 與否를 살펴볼 必要가 있다. 實施設計에 着手했다면 實際 工事를 위한 마스터플랜이 早晩間 確定된다는 意味며, 地域住民과 環境團體의 民願이 頻繁한 ‘戰略 環境 影響 評價’를 通過했다는 證票로 이 亦是 조용히 投資處 腺點이 可能한 타이밍이다.

不動産 市場의 好材 ‘豫妥 通過’

保守的 投資者라면 앞서 言及한 豫妥 通過 事業과 着工 時點이 確定된 開發 好材에 關心을 두면 되겠지만, 모든 交通事業이 豫妥 通過와 着工 時點에 强力한 影響力을 發揮하는 것은 아니다. 强力한 交通 好材의 條件으로 첫째는 ‘檢證된 交通 需要’를 꼽을 수 있는데, 例를 들어 7號線, 9號線 延長과 같이 核心 出勤지로의 路線이 確保된 境遇를 말한다. 反對로 過多 需要 豫測의 汚名을 썼던 輕電鐵의 境遇 緋緞 事後 開發 市 交通 需要가 充分하다는 妥當性 評價가 나온다 하더라도 ‘첫印象’이 썩 좋지 않았기 때문에 市場에 强力한 好材로 作用하기 힘들다. 

이와 더불어 ‘表1’에서 알 수 있듯이, 交通手段別 豫妥 通過 以後 開發 所要 期間이 다르기 마련인데, 可及的이면 開發 期間이 짧은 交通手段이 ‘確實性’에 執着하는 市場에서 肯定的인 反應을 얻을 것이다. 政府가 3期 新都市를 推進하며 野心차게 發表한 交通手段인 S-BRT 亦是 ‘道路 위 地下鐵’로 理論上 遜色이 없지만, 아직 檢證된 路線이 없기 때문에 示範事業區間(仁川, 城南, 世宗 等)의 테스트 結果를 지켜본 後 未來의 ‘B勢圈’(BRT+驛勢圈)을 點쳐도 늦지 않을 것이다. 

强力한 交通 好材의 두 番째 條件은 ‘交通 不毛地’를 都心과 連結하는 境遇로, 이는 앞서 言及한 ‘可能性 效果’와 聯關이 있다. 이른 아침 긴 時間을 기다려 市外버스를 타야 된다거나, 버스를 몇 番 갈아타야 地下鐵驛에 ‘上陸’할 수 있는 地域이라면 都心으로의 ‘원스톱 連結’에 地域 不動産이 들썩이지 않을 수 없다. 지난 數十 年間의 고난스러운 出勤 패턴이 完全히 바뀐다는 ‘可能性의 序幕’李 비치기만 해도 該當 地域의 집값은 急騰할 것이다. 反對로 GTX가 삼성역을 通過할 豫定이라지만 이미 수많은 鐵道 路線이 깔려 있는 江南 不動産은 썩 내켜하지 않는 雰圍氣다. 오히려 GTX 開通에 따른 交通 過密이 불 보듯 뻔한 狀況이라 反對 輿論이 形成되고 있다. 앞으로 期待를 한 몸에 받을 GTX라지만 鐵道富者 都市와 그렇지 않은 都市의 立場은 正反對인 것이다.

‘公正’ 執着이 낳은 不公正한 住宅 市場

萬若 콜라 自販機에 溫度센서가 달려 있어 더울수록 콜라 價格이 올라가게 設定돼 있다면 어떨까. 勿論 콜라 需要가 떨어지는 겨울에는 價格이 낮아질 것이다. 한창 더운 여름에 渴症을 解決하러 自販機에 銅錢을 넣다 오히려 짜증만 내고 돌아설 수도 있다. 사람들의 마음속에 있는 공정한 價格이란 旣存 價格에서 크게 벗어나지 않아야 하며, 充分한 說明이나 根據 없이 갑작스러운 引上으로 損害를 강요받지 않는 것이어야 한다. 

勿論 공정한 價格 引上의 根據는 ‘琉璃구슬처럼 透明하게 보이면서 損害를 相殺하고도 남을 만한 피땀과 努力’이어야 한다. 앞서 콜라 事例처럼 機械的인 需要-供給 論理로 價格을 引上했다가는 不公正企業으로 낙인찍혀 不買運動을 當할 것이다. 公正性은 住宅 分讓價를 一定한 水準 以下로 設定하는 分讓價上限制를 歡迎한다. 琉璃구슬처럼 透明하고 쉽게 納得이 되는 ‘원가’(宅地費+建築費) 基盤의 착하고 공정한 價格은 모든 無住宅者의 마음을 慰勞해주고도 남는 것이다. 

그러나 最近 金賢美 國土部 長官이 現實의 답답함을 呼訴하며 내뱉은 ‘빵’ 發言에서 볼 수 있듯이, 分讓價上限制는 冷靜한 需給不均衡의 壁을 넘지 못한 채 되레 그 間隙을 深化했으며, ‘數百 對 一’이라는 請約 競爭率의 日常化로 公正性에 對한 사람들의 期待에 생채기를 냈다. 行動經濟學의 代價인 대니얼 카너먼 敎授에 따르면 消費者는 旣存 時勢대로 去來할 權利에 公正性의 基準을 두는 反面, 供給者는 市場 利益을 維持하고자 하는 權利에 公正性의 基準을 둔다고 한다. 卽 分讓價上限制는 이미 數年 前 始作된 住宅 高齡化의 흐름을 읽지 못하고 消費者의 公正性에만 치우친 나머지 民間 供給者(施行者)의 反撥을 일으키며 只今의 供給難을 낳은 것이다. 

萬若 分讓價上限制를 廢止한다면 政府의 念慮처럼 市場過熱로 지난 3年보다 더한 急騰勢가 올까. 勿論 몇몇 再建築團地가 期待感으로 오를 수는 있으나 이미 서울은 집값이 上昇해 2020年 現在 中低價 住宅 爲主로 去來가 되고 있는 狀況이다. 中低價 地域 또한 LTV(住宅擔保貸出比率) 上限線까지 오르면 需要의 限界로 去來價 潛潛해질 것이다. 供給者(施行者) 亦是 過去 2008年 貪慾的인 高分讓價 策定으로 값비싼 授業料를 치른 德分에 2014年 分讓價上限制 廢止에도 不拘하고 時勢 對比 110% 以內로 分讓價를 策定했다.

只今이야 서울에 未分讓을 찾을 수 없지만, 2019年 한때 約 800世代의 未分讓이 있었다. 그 原因은 當時 높은 分讓價에 對한 抵抗感과 앞으로 나올 供給量에 對한 期待感이었다. 民間이 自由롭게 分讓價를 策定한다면 高分讓價面 高分讓價대로, 供給이 急增하면 急增하는 대로 未分讓이 생길 것이다. 過去 서울에 2000世代의 未分讓이 있을 때 住宅 價格은 1%臺의 安定的 흐름을 보였다. 2021年 서울에 約 2000世代의 未分讓이 생긴다면 그것보다 强力한 供給 시그널, 市場 鈍化 시그널은 없을 것이다. 只今은 需要-供給에 따른 市場價格을 認定하면서 ‘市場의 公正性’에 信賴를 줄 때다.