• 新規住宅 인·허가 實績, 버블 時期 水準 肉薄
• 請約市場 假需要, 脂肪 → 首都圈 上昇 中
• 入住物量 몰리자 집값 떨어진 世宗市 反面敎師

住宅市場이 모처럼 活況을 맞았다. 지난해부터 首都圈 住宅 價格이 本格的으로 回復되기 始作했고, 去來量이 增加하는 趨勢도 뚜렷하게 나타났다. 이런 傾向은 首都圈 1順位 請約資格 緩和, 有住宅者 감점제 廢止, 入住者 選定 節次 簡素化 等 政府의 請約制度 簡素化와 맞물려 新規 分讓市場에도 活氣를 불어넣었다. 特히 民間宅地 內 分讓價 上限制 廢止로 分讓價 策定이 자유로워진 데다 1%臺 低金利 基調가 더해지면서 내 집을 마련하고자 하는 이들이 請約市場으로 大擧 流入되는 趨勢다.

이러한 薰風을 타고 新規 住宅 인·허가와 着工, 分讓 物量 指標가 一時에 上昇하면서, 供給 過剩과 過度한 分讓價 上昇을 憂慮하는 목소리가 커졌다. 아파트는 分讓이 먼저 이뤄지고 2~3年 後부터 入住가 始作된다. 따라서 앞으로 2~3年 後 新規 아파트 入住가 可視化하는 時點에서 需給 不均衡이 發生해 去來市場의 障礙 要因이 될 수도 있다는 觀測이 조심스럽게 나오는 것이다.

首都圈 住宅 供給量 急增

實際로 2014年부터 全國 住宅 인·허가 實績은 過去 ‘大勢 上昇記’에 肉薄하는 水準이다. 지난해 人·許可된 住宅은 모두 51萬5300號(戶)로, 不動産 버블이 한창이던 2007年(55萬5800號) 水準에 近接했다. 올해 들어 4月까지 人·許可 件數(17萬117號) 또한 지난해 같은 期間(13萬5984號) 對比 25.1%나 늘었다. 이 中 首都圈은 8萬9901號로 前年 同期 對比 無慮 57.6% 急增했다. 이 같은 持續的인 增加勢를 考慮할 때 올 한 해 인·허가 物量은 지난해와 마찬가지로 全國에서 50萬 號를 넘어설 것으로 展望된다.

인 · 許可 增加는 곧장 着工 및 分讓(承認)實績 增加로 이어진다. 2014年에는 50萬7700號가 着工됐고, 올해 着工 累計는 16萬8365號(4月 末 基準)로 前年 同期(13萬3786號)보다 25.8% 增加했다. 올해 1~4月 共同住宅 分讓實績(11萬2823號)도 昨年 同期 實績(7萬9565號)보다 41.8%나 많다.



共同住宅 中 選好度가 높은 아파트 分讓 物量을 보자. 國內 建設社들은 지난해(33萬815號)보다 26% 增加한 41萬8839號를 올해 안에 出市할 計劃이다. 이미 1~5月에 供給된 16萬9544號 外에도 6月부터 올해 末까지 쏟아질 物量이 24萬9295萬 戶나 된다는 얘기다. 이런 아파트 物量이 首都圈에 集中돼 있음은 뚜렷하다. 首都圈 物量은 지난해(12萬452號)보다 2倍 늘어난 23萬7491號에 達한다.

우리 周邊에서 흔히 보듯, 傳貰값이 急騰하고 그마저 求하기 힘든 現實에 疲勞感을 느낀 實需要者들이 이참에 집을 살까 苦悶하기 始作했다. 이들은 旣存 住宅 外에도 新規 住宅이 大量 供給되자 積極的인 내 집 마련 需要로 轉換했고, 그 影響으로 아파트 請約 競爭率도 好調勢다. 올해 1~5月 全國 아파트 請約競爭率은 8.87代 1로 지난해 같은 期間(4.65代 1)보다 競爭이 훨씬 熾烈해졌다. 이 期間에 1~3順位 分讓에 나선 總 請約者만 해도 111萬9554名에 達한다.

特히 低金利 餘波로 市中에 豐富해진 流動資金이 分讓權 프리미엄 等 短期 時勢 差益을 노리는 가(假)수요와 맞물리며 올 들어 地方 아파트 市場은 請約競爭率 上位 10位圈을 싹쓸이했다. 釜山 수영구 ‘釜山光眼더샵’(379.08代 1)은 3萬餘 名의 請約者가 몰리며 올해 가장 높은 請約競爭率을 記錄했고, 大邱 東區 신천동 ‘東大邱반도유보라’도 273.95對 1의 뜨거운 熱氣를 吐해냈다.



分讓權 轉賣 熱氣의 그림자

이런 雰圍氣는 首都圈도 마찬가지다. 2月 27日부터 規制合理化 等 住宅市場에 活力을 주기 위해 導入된 새 住宅請約制度가 本格 施行되면서 首都圈 아파트 分讓市場의 請約 熱氣도 한層 더 달궈진 樣相이다. 請約通帳 1~2順位를 1順位로 統合해 首都圈 請約資格을 24個月에서 12個月로 緩和하자(청약통장 加入期間), 全國 請約通帳 1順位者는 1000萬 名(4月 末 基準)을 넘어서 分讓市場을 달아오르게 하는 군불이 되고 있다.

卽, 政府의 分讓市場 請約 規制 緩和→需要者 分讓市場 選好 增加→建設社 住宅 供給 擴大→아파트 請約指標 改善이 다시 建設社 住宅 供給 擴大로 이어지는 線循環 고리가 생겨났다. 그리고 이러한 供給市場 活況이 供給過剩으로 連結되는 端緖가 된다.

지난해 住宅 分讓市場 熱氣가 올해로 이어지고 漸次 加熱되면서 最近엔 實需要者뿐만 아니라 分讓權 轉賣 差益을 期待하는 短期 假需要와 投資需要까지 出現했다. 몇 年 뒤 供給 過剩에 따른 住宅市場 再(再)沈滯 可能性에 辭典的으로 對應할 必要性이 擡頭된 셈이다.

分讓市場의 假需要를 間接的으로 가늠해볼 수 있는 分讓權(入住權) 賣却件數가 同伴 上昇하고 있다는 點을 注目해야 한다. 分讓權 轉賣(轉賣)란 住宅을 分讓받은 사람이 分讓代金을 完納하기 前에 아파트에 入住할 수 있는 權利를 다른 사람에게 넘겨주며 入住者를 變更하는 것이다. 卽, 請約 當籤된 物件을 되파는 것이다. 그런데 지난해 全國 住宅去來量의 24.7%가 分讓權 轉賣 去來였다. 이는 大勢 上昇期이던 2006年 15.6%보다 9%포인트 높은 數値다.

過去엔 投機 抑制 目的으로 海外移住 等 極히 制限된 境遇를 除外하고는 分讓權 轉賣를 禁止했지만, 2008年 金融危機 以後 最近까지 關聯 規制는 漸次 緩和됐다. 서울 江南圈이나 慰禮新都市, 大邱 및 釜山廣域市처럼 請約 熱氣가 뜨거운 地域에서는 當籤되기만 하면 瞬息間에 數千萬 원臺의 프리미엄이 붙어 呼價되면서 頻繁하게 分讓權 轉賣가 이뤄진다(청약 當籤 後 6~12個月이 經過하면 轉賣 可能). 올해는 3月 末까지 全國에서 9萬8444件의 分讓權이 前賣돼 全體 住宅去來量의 25.2%를 차지했다.

國內 住宅市場은 後分讓보다 先分讓이 主流를 이룬다. 이런 現實에서 實際 入住할 생각이 없는 假需要가 實需要보다 많게 되면, 이로 인한 需要 錯視가 過剩 供給을 불러오고, 結局 需給 不均衡이 發生한다. 이는 住宅市場의 堅調한 回復勢에 妨害 要因이 되면서 住宅市場 재沈滯를 불러올 수 있다.

最近 몇 年間 ‘分讓市場의 꽃’이라고 불리며 住宅供給 擴大에 熱心이던 世宗特別市의 境遇를 보자. 世宗市에선 2014~2015年 3萬1456號의 아파트가 한꺼번에 入住를 始作하면서, 2010~2013年 每해 5% 以上 뛰던 집값이 2014年에는 0.1% 下落했다. 앞으로 2~3年 後에는 大邱廣域市를 비롯한 一部 地方에서 新規住宅 供給 增加의 疲勞感이 現實化해 只今과 같은 持續的인 好況勢를 이어가기가 어려울 것으로 展望된다. 流動性과 低金利, 請約規制 緩和가 新規 分讓에 불쏘시개 役割을 하며 요즘의 뜨거운 請約 熱氣를 내뿜고는 있으나, 入住가 本格化하는 時點에선 美(未)入住 問題가 불거지며 집값 調整의 부메랑이 될 수 있다.

家計負債, 金利引上 留念해야

最近 메르스(中東呼吸器症候群) 事態로 인해 分讓市場은 請約者 募客에 非常이 걸렸다. 그 影響으로 下半期 住宅 供給量이 줄어들 수도 있겠지만, 아무래도 分讓市場 請約 熱氣는 올 한 해 좀 더 이어질 것으로 判斷된다. 實際로 6月 8日 實施된 慰禮新都市 우남역 푸르지오 아파트 1順位 請約은 메르스 恐怖가 最高潮에 達한 때인데도 160對 1이 넘는 競爭率을 보였다. 430家口 募集에 7萬 名 가까이 몰린 것이다. 이 一帶 分讓權 프리미엄이 적게는 3000萬 원에서 많게는 1億 원까지 오른 點을 미뤄보아 假需要 請約이 相當했음을 斟酌할 수 있다.

하지만 過去보다 많아진 新規住宅 供給이 過度한 請約 熱氣와 高(高)分讓價로 이어지고, 供給 過剩에 따른 需要者 被害로 이어질 수 있는 만큼, 需要者는 徹底하게 分讓價를 分析해 判斷하고, 充分한 自己資本으로 住宅을 購入함으로써 向後 벌어질지도 모를 市場 變動性에 對備할 必要가 있다.

우리 經濟에는 累積된 家計負債라는 雷管이 如前히 도사리고 있다. 또한 下半期엔 基準金利가 引上될 지도 모른다. 이런 危險이 있는데도 地方의 先分讓市場에서 短期 差益을 노리던 假需要가 漸次 首都圈으로 올라오는 趨勢여서 걱정스럽다. 實需要者는 이런 危險性을 熟知하고 分讓價가 너무 높은 것은 아닌지, 金利가 올라도 堪耐할 수 있는지 等을 綿密하게 따져볼 必要가 있다. 分讓權 프리미엄을 노린다면 或是 最近의 請約 烈風 雰圍氣에 휩싸여 섣부른 判斷을 하는 것은 아닌지 되돌아봐야 한다.

한便 建設社는 供給過剩 側面에서 스스로 受給을 모니터링할 必要가 있다. 無理한 住宅 供給이 자칫 自充手가 되고 未分讓으로 이어져 住宅市場과 建設市場 全體에 찬물을 끼얹을 수 있음을 考慮해 供給量을 스스로 調節할 때라고 判斷된다.