매 年末이나 上半期가 끝나는 이맘때면 人事처럼 듣는 이야기가 있다. “집값 어떻게 되나요?” 大部分 얼버무리며 넘어가지만, 때로는 統計羞恥 몇을 앞세워 答을 늘어놓기도 한다. 이때 答하는 記者도, 말을 듣는 相對方도 안다. 맞으면 좋고, 틀리면 그만이다. 하지만 “네 얘기를 믿었다 損害 봤다”는 弄談 섞인 詰難을 들을 때도 있다. “그런 걸 다 알면 내가 趁卽이 富者 됐다”는 말로 應酬하고 넘기지만 썩 즐거운 經驗은 아니다.

國內에서 난다 긴다 하는 經濟 專門家들도 每年 이맘때 비슷한 苦痛을 겪는다. 다만 이들은 詰難 섞인 弄談 水準을 넘어 專門性을 疑心받는 强度 높은 評價를 堪耐해야 한다. 집값 展望을 보기 좋게 틀려 한동안 賤덕꾸러기 待接을 받던 한 專門家 얘기는 關聯 業界 傳說이다. 그는 民間硏究所의 잘나가던 不動産市場 專門家로, 外換危機 直後 “韓國에서 不動産市場은 끝났다”는 主張을 强力하게 펼쳤다. 하지만 그의 豫測과 달리 2020年 以後 不動産市場은 檀君 以來 最大 好況을 누렸고, 집값은 天井不知로 치솟았다.

이런 理由로 三星글로벌리서치(옛 삼성경제연구소)나 LG經營硏究院(옛 LG經濟硏究院), 現代經濟硏究院 같은 國內를 代表하는 大企業 傘下 民間硏究所는 아예 不動産 關聯 展望을 내놓지 않는다. 이들도 2000年 以前에는 不動産 關聯 展望을 냈지만 以後 中斷했다. 國策硏究機關인 國土硏究院과 韓國不動産院度 最近 몇 年째 不動産 展望을 내놓지 않고 있다.

巨視經濟 惡化로 집값 豫測 빗나가

여기에는 이들이 쏟아낸 展望에 집값이 출렁일 것을 憂慮한 政府의 壓迫도 影響을 미쳤다. 하지만 根本的으로는 豫測이 빗나갔을 때 쏟아지는 批判을 의식한 것이 理由다. 그렇다면 거의 每年 되풀이되는 展望 誤謬는 왜 생길까. 이에 對해 該當 機關들은 러시아의 우크라이나 侵攻, 國際油價 急騰, 金利 上昇 같은 突發變數를 豫想하기 어렵기 때문이라고 解明한다.

올해 不動産市場과 關聯해서도 各 硏究機關은 얼굴을 제대로 들기 어려운 狀況에 놓일 것으로 보인다. 지난 年末 硏究機關 거의 大部分이 上昇幅에 差異가 있을지언정 모두 上昇勢를 維持할 것이라 展望했다. 上昇幅도 保守的인 곳이 2~3% 水準이었고 5% 以上 오를 것으로 豫測한 곳도 있었다.



하지만 1分期(1~3月)부터 市場 雰圍氣가 急變했다. 金利가 다락같이 오르면서 需要가 크게 萎縮되고 있기 때문이다. 이에 따라 各 硏究機關은 올해 下半期에는 不動産市場이 제자리걸음을 하거나 마이너스 成長을 할 可能性이 있다며 展望値를 修正하기에 바쁘다.

國內 綜合建設業體 모임인 大韓建設協會의 傘下機構 ‘建設産業硏究院’(건산연)은 6月 27日 서울 江南區 建設會館에서 ‘2022年 下半期 建設·不動産 競技 展望’을 主題로 開催한 세미나를 통해 올해 上半期 집값이 0.2% 上昇한 反面, 下半期에는 0.7% 떨어져 年間 0.5% 下落할 것으로 展望했다. 건산연은 지난해 11月 發表한 올해 집값 展望에선 首都圈과 地方이 各各 3.0%, 1.0% 上昇하고, 全國的으로는 2.0% 오를 것으로 豫測했다.

展望値가 幅 差異를 보이는 境遇는 많지만 方向 自體가 뒤집어진 것은 異例的이다. 건산연은 이에 對해 “새 政府 出帆 等 住宅市場 活性化 期待感에도 巨視經濟 環境의 惡化로 上昇勢가 制限的”이라며 “下半期 經濟 狀況이 더욱 惡化될 것으로 展望되는 만큼 價格 變曲點이 나타날 可能性이 크다”고 說明했다.
大型 住宅建設業體 모임인 ‘韓國住宅協會’와 中堅中小住宅業體 모임인 ‘大韓住宅建設協會’ ‘住宅都市保證公社’(옛 大韓住宅保證)가 共同 出演해 設立한 住宅産業硏究院도 지난해 12月 報道資料를 통해 “賣買가 2.5% 上昇, 傳貰金 3.5% 上昇”을 展望했다.

하지만 6月 15日 서울 汝矣島 國會에서 열린 ‘새 政府의 住宅市場 正常化를 위한 推進戰略 討論會’에서 “올해와 來年까지 住宅市場이 調整과 保合勢를 보이고, 2024年 以後 上昇勢로 轉換할 것”이라고 立場을 바꿨다.

김덕례 住宅産業硏究院 住宅政策硏究室長은 이와 關聯해 “올해는 빠른 金利引上 等으로 景氣鈍化가 豫想되고, 讓渡所得稅 限時 引下에 따른 賣物 增加 等으로 住宅 價格이 弱勢를 면치 못할 것으로 보인다”고 說明했다. 그는 이어 “來年에는 狀況이 多少 나아지겠지만 高金利가 維持될 可能性이 큰 反面, 賣物 出荷價 鎭靜되고 새 政府의 供給 擴大 政策으로 需要者의 購買 躁急症도 緩和되면서 全般的으로 保合勢를 維持할 것”이라고 덧붙였다.

向後 집값 保合·弱勢 展望 커

專門 建設業體들 모임인 大韓專門建設協會의 傘下機關 ‘大韓建設政策硏究院’은 좀 더 積極的으로 展望을 修正했다. 이곳은 지난해 末 올해 집값을 全國 基準으로 5%, 首都圈은 7% 오를 것으로 豫測했다.

그런데 3個月 만인 올해 3月 펴낸 ‘指標로 보는 建設市場과 이슈-第5號’ 報告書를 통해 이를 뒤집고 “步合으로 修正 展望한다”고 밝혔다. 硏究陣은 이에 對해 “住宅 供給 擴大 改善이 不確實하고 金利引上 遲延으로 低金利 狀況이 維持될 것으로 判斷했지만, 인플레이션에 對應해 金利引上이 本格化되고 需給 不安 心理가 빠르게 改善되고 있어 展望을 修正한다”고 밝혔다.

이들의 修正 展望대로 집값은 내리막길을 걷게 될까. 現在 住宅市場 狀況을 보면 可能性은 높다. 무엇보다 집값 上昇勢가 눈에 띄게 鈍化됐다. KB국민은행이 集計한 月刊 住宅 價格 動向에 따르면 上半期 서울 住宅 賣買가 上昇率은 0.93%에 그쳤다. 2019年 上半期(0.08%) 以後 3年 만에 最低値다. 特히 아파트는 上半期 0.83% 上昇해 前年 同期(8.43%)의 10分의 1 水準으로 내려앉았다.

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