• 慰禮新都市 再開發, 城南道公 1號 再開發事業

• 事業 設計부터 利益 配分까지 ‘大庄洞 版박이’

• 大庄洞 ‘火天大有’ 있다면 慰禮엔 ‘慰禮資産管理’

• 2億5000萬 원 投資, 推定 收益은 150億 원?

• 2013年 市議會 慰禮서 유동규 專橫 指摘, 罷免 要求

• “慰禮서 城南道公 막았다면, 大庄洞 없었을 것”

特惠 論難이 불거진 京畿道 성남시 大庄洞 再開發事業에 이어 最近 같은 성남시의 慰禮新都市 開發事業도 輿論의 注目을 받고 있다. 慰禮新都市 事業은 2013年 末 성남시 受精丘 창곡동 A2-8 블록(6萬4713㎡)에 아파트 1137家口를 供給·分讓한 事業으로, 2015年 施行된 大庄洞 再開發事業과 構造가 恰似해 “‘大庄洞 豫行演習’의 場이 아니었느냐”는 疑惑을 받고 있다.

實際 2010~2016年 성남시議會 會議錄과 再開發事業 當時 성남시가 發表한 內容을 綜合해 보면 두 事件은 雙둥이처럼 닮아 있었다. 두 事業 모두 城南都市開發公社(以下 城南道公)가 主導해 民官合同 方式 開發로 進行됐고, 細部 事業 構造도 恰似하다.

두 事業의 類似性은 事業 初期 段階인 ‘開發事業 參與業體 公募’에서부터 드러난다. 大庄洞 再開發과 慰禮新都市 開發 事業 모두 城南陶工과 再開發을 함께 할 民間 側 파트너를 뽑기 위해 事業者 選定 公募를 거쳤다. 두 事業 모두 公募 마감 하루 만에 事業者를 選定했다.

始作부터 닮은 慰禮, 大庄洞

大庄洞 再開發事業에서 城南道功은 2015年 3月 26日 參與 業體 公募를 마감했고, 다음 날인 27日 ‘하나은행 컨소시움’을 優先協商對象者로 選定했다. 以後 컨소시움 側에서 施行社로 프로젝트金融投資會社(PFV) ‘城南의뜰’을 設立했다. 城南의뜰은 設立 1週日 만인 4月 2日 資産管理會社(AMC)로 ‘火天大有資産管理’(以下 火天大有)를 選定하며 事業 準備를 마쳤다. PFV는 不動産開發事業을 推進하기 위해 投資者들이 資金을 出資해 만든 資産管理會社다. AMC는 PFV에 모인 資金을 實際로 管理하는 役割을 맡는다.

慰禮新都市 開發事業은 2013年 11月 11日 參與 業體 公募 마감, 12日에는 未來에셋證券컨소시엄을 優先協商對象者로 選定했다. 같은 달 컨소시움은 PFV 푸른慰禮프로젝트를 設立, 再開發事業을 本格的으로 始作했다. 푸른慰禮프로젝트는 같은 날 慰禮資産管理를 AMC로 選定했다.



不動産開發業體 關係者는 “普通 優先協商對象者 選定 以後 施行社(PFV) 設立에만 4~5週가 걸린다”며 “共謀 以前에 (城南道公이) 優先協商者와 PFV 設立까지 미리 決定해 둔 것이 아니라면 이 같은 速度로 再開發事業을 進行하는 것은 不可能에 가깝다”고 말했다.

信託 使用해 關係社들도 持分 確保

特定金錢信託 商品을 利用해 追加 持分을 確保한 것도 두 事業의 共通點이다. 特定金錢信託 商品은 一般 信託商品과 달리 顧客의 運用 指示에 따라 投資金을 運用하는 商品이다. 投資社 이름만 빌린 直接投資라 볼 수 있다. 城南의뜰에 出資한 民間事業者 7곳의 持分(銃 50%)은 各各 하나銀行(15.06%), KB國民銀行(8.60%), IBK企業銀行(8.60%), 東洋生命保險(8.60%), SK證券(6%), 하나資産信託(5.38%), 火天大有(1%). 이 中 SK證券은 特定金錢信託 商品을 팔아 持分을 마련했다. 이 商品을 사들인 곳이 火天大有의 關係史 ‘天火同人’이다. 이 特定金錢信託 商品이 總 7個라 各各 番號를 붙여 ‘天火同人1~7號’라는 이름이 붙었다.

慰禮新都市 푸른慰禮프로젝트의 株主는 城南都市公社(5%)와 慰禮資産管理(13.5%), 부국증권(19.4%), 未來에셋證券(2.5%), 메리츠綜合金融證券(14.9%), IBK投資證券(14.9%), 有進投資證券(14.9%), SK證券(14.9%)으로 構成돼있다. 이 中 메리츠·IBK·유진·SK證券은 特定金錢信託 商品으로 돈을 모아 持分을 사들였다. 慰禮資産管理도 火天大有처럼 ‘慰禮投資 1~2號’ ‘慰禮파트너스’ 等 關係史를 통해 追加로 持分을 確保한 것으로 알려져 있다.

大庄洞 再開發事業의 火天大有와 慰禮資産管理가 가진 持分은 各各 1%와 13.5%뿐. 持分 保有 比率만 보면 큰 收益을 내지는 못할 것처럼 보인다. 하지만 持分은 最終 收益金 配當과는 無關했다. 城南의뜰은 2018年부터 2020年까지 3年間 全體 株主에게 5903億 원을 配當했다. 이 中 68%(4040億 원)가 火天大有와 그 關係사인 天火同人 1~7號에 돌아갔다. 이들이 가진 城南의뜰 持分은 火天大有 1%, 天火同人 1~7號 6%로 總 7%에 不過하다.

적은 持分으로 높은 收益 얻은 祕訣

적은 持分으로 過半의 配當收益을 가져갈 수 있던 祕訣은 火天大有가 普通株로 持分을 모았기 때문이다. 不動産開發事業의 持分은 크게 配當 優先株와 普通株로 區分할 수 있다. 配當 優先株는 이름처럼 收益이 나면 가장 먼저 配當을 받는다. 開發 以後 不動産 價格이 떨어져도 이미 配當을 다 받았으니 損失이 적다. 代身 不動産 價格 上昇 等으로 超過 利益이 생겨도 追加 配當은 받을 수 없다. 火天大有와 天火同人은 優先株 代身 普通株로 持分을 모았고, 不動産 價格이 오르며 높은 金額을 配當받을 수 있었다. 反面 金融社들은 損失 危險을 最少化하려는 特性上 普通株보다 優先株를 사들였다.

慰禮新都市 事業은 正確한 配當金이 確認되지는 않았으나, 大庄洞 再開發 事業의 配當과 構造가 類似할 것으로 推定된다. 이기인 國民의힘 성남시議員은 “위례 事業도 普通株(10萬 株)에 301億5000萬 원, 優先株(90萬 株)에 4億5000萬 원을 配當했는데, 普通株의 境遇 5萬 株를 가진 城南道공에 配當된 150億7500萬 원 外에 나머지 5萬 株 150億7500萬 원이 어디에 配當됐는지 確認되지 않고 있다”고 밝혔다.

李 議員은 나머지 5萬 株를 慰禮資産管理와 그 關係社들이 保有하고 있을 것으로 推定한다. 이어지는 그의 말이다.

“慰禮資産管理와 6個 金融社(特定金錢信託)는 普通株 5萬 株, 2億5000萬 원을 出資해 60倍인 150億7500萬 원을 配當받은 것으로 보인다. 나머지 5萬株의 行方을 찾기 위해 城南道공에 慰禮新都市 事業計劃書 資料를 달라고 要請했으나 公社 側이 ‘搜査 中인 事案’이라는 理由로 資料를 提出하지 않고 있다.”

두 再開發事業의 類似性 때문일까. 國民의힘 等 野黨 一角에서는 “慰禮新都市 事業이 大庄洞 再開發의 ‘模擬考査’ 役割을 한 것이 아니냐”는 主張까지 나온다. 慰禮新都市 事業으로 收益을 본 勢力들이 그대로 大庄洞으로 흘러들어왔다는 게 그들의 主張이다.

實際로 天火同人 1~7號 所有者 中 2名은 慰禮新都市 開發事業에도 類似한 方式으로 參與한 것으로 알려졌다. 慰禮資産管理 法人登記簿를 보면 社內理事로 鄭某 氏와 金某 氏가 登載돼 있다. 이들 中 鄭 氏는 大庄洞 開發에 投資者로 參與했던 남욱 辯護士(天火同人 4號)의 夫人이고, 金 氏는 정영학 會計士(天火同人 5號)와 住所地가 同一하다. 南 辯護士와 鄭 會計士는 大庄洞 開發 初期부터 參與한 核心 人物로 알려져 있다.

慰禮, 大庄洞 再開發의 模擬考査

게다가 두 事業을 設計한 城南道公 側 核心 人物도 같았다. 유동규 前 城南道公 企劃本部長이 張本人. 以外에도 金文起 城南開發公社 開發1處長 等이 두 事業에 모두 參與했다. 大庄洞 再開發事業 特惠 疑惑에 對해 搜査하던 檢察이 慰禮新都市 開發事業에 注目하기 始作한 것도 이런 理由에서다. 法曹界에 따르면 서울中央地檢 大庄洞 事業 疑惑 專擔搜査팀은 10月 6日과 7日 兩日間 集中的으로 進行한 大庄洞 開發 特惠 疑惑 關係者 召喚 調査에서 兪氏와 金 處長 等 城南道公 關係者들의 慰禮新都市 開發 關與 與否 等을 集中 確認한 것으로 알려졌다.

이에 성남시의 責任論도 불거지고 있다. 성남시가 民間業體의 暴利 收益構造 等 慰禮新都市 開發事業에서 여러 問題點을 미리 把握했음에도 왜 事業 進行을 막지 않았느냐는 主張이다. 또한 慰禮新都市 開發事業에서 여러 問題點이 드러났음에도 大庄洞 開發을 版박이처럼 進行한 理由가 무엇이냐는 批判도 提起된다.

實際 慰禮新都市 開發事業은 事業 初期인 參與 業體 公募 段階에서 城南陶工의 重大 失策으로 인해 中斷될 危機에 處했지만 성남시는 아무런 措置를 取하지 않았다. 城南道公이 慰禮新都市 事業敷地를 確保하지도 못한 狀態에서 民間事業者 公募 公告를 낸 것. 2013年 當時 慰禮新都市 開發 事業敷地의 所有主는 韓國土地住宅公社(LH)였다. LH는 그해 11月 7日 城南道공에 11月 20日까지 土地 賣買契約을 締結할 것을 要求했다. 民間事業者 公募價 11月 1日이었으니, 城南도공은 LH와 土地 賣買契約 日程도 잡지 않은 채 民間事業者를 募集한 셈이다.

이 事件을 두고 一部 성남시議員들은 城南陶工의 事業 進行 方式에 問題를 提起했다. 이덕수 성남시議員(새누리당)은 2013年 11月 第200回 성남시議會 本會議에서 “城南道公이 土地 契約도 안 한 慰禮新都市 敷地에 分讓 아파트 事業을 하겠다며, 11月 1日 中央日刊紙에 慰禮新都市 共同住宅 新築事業 民間事業者 公告를 낸 荒唐한 事件이 벌어졌다”며 “李在明 市場(現 李在明 더불어民主黨 大選候補)은 事業 責任者인 城南道公 企劃本部長(유동규)을 罷免하라”고 要求했다.

大庄洞 막을 機會 있었으나

2014年 2月 第202回 本會議에서는 當時 성남시議會 새누리당 代表議員이던 이영희 前 議員이 다시 한番 柳氏의 罷免을 要求했다. 李 前 議員은 이날 “土地 賣買契約이 되지 않은 남의 땅에다가 ‘民官合同 方式의 再開發事業을 하겠다’며 建設社의 돈을 끌어들이려는 荒唐한 事件을 벌인 該當 本部長(劉氏)을 罷免해야 한다”고 主張했다. 當時 城南市長이던 李在明 民主黨 大選候補는 두 會議에 모두 參席하지 않았다.

當時 狀況을 잘 아는 前 議員은 “柳氏를 罷免했다면 慰禮新都市 開發의 正常化는 勿論 大庄洞 再開發 特惠 論難도 막을 수 있었다”며 “市議員들이 數次例 當時 市場이던 李 候補에게 (柳氏의) 罷免을 要求했으나 李 候補는 끝내 이를 받아들이지 않았다”고 말했다.

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