• 執權 時 ‘非正常의 正常化’ 作業

• 再開發·再建築 速度 높이고, 民間 分讓 늘려야

• 서울市와 協議해 精密安全診斷 簡素化·面制 高麗

• 施行令 改正으로 保有稅 負擔 緩和

• 制限된 政府 力量, 脆弱階層·未來世代에 集中

有權者 가운데 文在寅 大統領의 不動産政策에 不滿을 가진 이가 적지 않다. 다음 政府의 不動産政策은 只今과 달라야 한다는 輿論이 支配的인 가운데 尹錫悅 國民의힘 大統領 候補는 지난해 11月부터 ‘非正常의 正常化’를 모토로 不動産 公約을 내놨다. ‘5年間 全國 250萬 號 以上 供給’ ‘靑年 原價 住宅 30萬 號?驛勢圈 첫집 住宅 20萬 戶 供給’ ‘不動産 稅制 正常化’ ‘多住宅者 讓渡所得稅 重課 限時的 排除’ 等 供給을 늘리고 過度한 稅金 負擔을 줄이는 데 焦點이 맞춰졌다.

尹 候補의 不動産 公約 設計를 總括한 이는 朴槿惠 大統領 執權期인 2015年부터 2年間 國土交通部 第1次官을 지낸 김경환(65) 西江大 經濟學部 敎授다. 그는 1980年 西江大 經濟學科를 卒業하고 韓國銀行에서 勤務했고, 1981年 美國으로 留學해 1987年 프린스턴대 經濟學 席?博士 學位를 取得했다. 1988年부터 母校에서 經濟學科 助敎授로 始作해 1997年 正敎授로 任用된 뒤 只今껏 後學을 養成하고 있다.

市場經濟 理論 追從 都市經濟學子

金 敎授는 1999年 經濟學 개론서로 잘 알려진 ‘맨큐의 經濟學’을 共譯해 經濟學徒에게 친숙한 人物이다. 專攻은 都市經濟學으로 敎授로 在職하면서 多年間 國內外 關聯 硏究機關 및 政府 部處와 協力해 왔다. 1994~1996年 UNCHS(UN Habitat) 財政諮問官, 2003年 建設교통부 中央都市計劃委員을 맡았다. 2001年 아시아 不動産學會 會長, 2010年 韓國住宅學會 會長, 2013年 國土硏究院 第14代 院長 等을 歷任했다.

自由市場經濟 體制下의 不動産市場 作動 論理를 追從하는 金 敎授는 줄곧 政府의 지나친 介入을 反對해 왔다. 住宅政策을 樹立할 때는 市場에 맡길 것과 政府가 나서야 할 것을 分明히 區分하고, 政府는 市場 機能이 作動하는 環境을 造成하는 日課 脆弱階層의 住居安定을 支援하는 데 集中해야 한다는 게 그의 信條다.

尹錫悅 候補의 不動産 公約은 李在明 더불어民主黨 大統領 候補의 不動産 公約과는 결이 다르다는 評價를 받고 있다. 金 敎授에게 文在寅 政府 不動産政策의 失敗 原因은 무엇이고, 尹 候補 不動産 公約을 통해 窮極的으로 達成하고자 하는 目標는 무엇인지 들었다.



새 政府는 지난 政府 政策의 過誤를 바로잡는 일부터 해야 할 듯하다. 尹 候補가 當選된다면 不動産 懸案 中 어떤 問題부터 解決해야 한다고 보는가.

“現 政府는 많은 不動産 對策으로 全 分野에 걸쳐 介入해 住宅市場의 正常的 作動을 어렵게 만들었다. 尹 候補가 執權하면 第一 먼저 ‘住宅市場 正常化 作業’이 必要하다. 規制와 金融, 稅制 等 모든 領域에서 새로운 틀이 必要한데, 國會를 통한 法律 改正은 時間이 걸린다. 그래서 行政府 次元에서 할 수 있는 일부터 할 것이다. 먼저 過度한 住宅貸出 規制를 緩和하고,보유세 負擔을 줄여야 한다. 保有稅는 公示價格에 公正市場價額 比率을 곱한 課稅標準液에 稅率을 곱해서 計算한다. 法令인 稅率은 손댈 수 없지만 政府가 施行令을 고쳐 公正市場價額比率을 낮추면 國民의 稅負擔을 줄일 수 있다.

再建築 規制緩和도 必要하다. 精密安全診斷 基準과 分讓價 山頂의 合理的 改善은 政府가 處理할 수 있다. 이러한 行政府 次元의 制度改善과 함께 住宅供給 로드맵을 樹立하여 供給 計劃을 實行하고 定期的으로 進行狀況을 共有하여 供給에 對한 確信을 심어주는 것도 重要하다고 생각한다.”

安定的 住宅 供給은 價格 安定 次元에서 重要한 問題다. 5年間 250萬 號를 어떻게 供給할 計劃인가.

“얼마나 供給하는가보다 國民이 願하는 곳에, 願하는 住宅을 짓는 것이 더 重要하다. 首都圈 需要가 많기 때문에 最小 130萬에서 最大 150萬 戶 供給을 計劃하고 있다. 特히 서울은 供給이 不足하기 때문에 再開發?再建築을 원활하게 하고 都心複合開發 推進, 鐵道車輛基地 等을 活用한 供給 擴大가 이뤄져야 한다. 서울 外郭과 京畿道는 廣域交通網과 連繫한 宅地 開發로 供給할 計劃이다. 靑年과 新婚夫婦 等에 對해서는 일찍 집을 마련할 수 있도록 驛勢圈 첫집 住宅 20萬 戶, 靑年 原價住宅 30萬 號를 供給할 豫定이다. 나머지는 民間 및 公共 分讓住宅과 民間賃貸 住宅 形態로 供給될 것이다.”

尹 候補 1號 公約인 ‘靑年 原價住宅’이 많은 關心을 받았다. 5年만 居住하면 집값 上昇分의 一部를 가져갈 수 있는데, 一角에서는 半쪽 分讓이라는 指摘도 나온다.

“靑年 原價住宅은 말 그대로 原價에 供給하는 住宅이다. 卽 普通의 公共分讓住宅보다 더 낮은 價格에 供給된다. 時間이 갈수록 價格이 오를 境遇 資本利得이 發生한다. 最初 수분양자가 나중에 國家에 되팔 境遇 賣却時點의 價格과 最初 分讓價의 差額의 70%를 차지하고 나머지는 國家가 還收한다. 보통의 公共分讓住宅을 分讓받으면 資本利得 100%를 차지할 수 있지만 當籤 確率이 낮고 分讓價도 높으므로 靑年原價住宅이 相對的으로 유리할 수 있다.”

같은 脈絡에서 市中 價格의 50~70% 價格에 5年 以上 居住 後 差益의 一部를 가져갈 수 있는 持分共有型 公共分讓住宅人 ‘驛勢圈 첫집 住宅’도 注目받았다. 特히 ‘驛勢圈’ ‘持分共有’ 等은 靑年層에 魅力的인데 어떻게 現實化할 計劃인가.

“두 가지 類型을 생각하고 있다. 하나는 再開發?再建築과 連繫해 容積率을 높여주는 代身 追加로 주어지는 容積率의 折半을 公共寄與 形式으로 받는 것이다. 旣存에는 公共賃貸住宅으로 받았지만 驛勢圈 住宅은 ‘公共分讓’ 形態로 받게 된다. 또 다른 하나는 驛勢圈 國公有地를 活用한 供給 方案인데, 鐵道車輛基地나 公營駐車場을 複合 開發할 計劃이다. 이미 國會에 提出된 關聯 法案이 通過된다면 公共分讓 方式으로 供給할 수 있을 걸로 보인다. 特히 서울市 안에 驛勢圈 國公有地가 많이 남아 있어서 可能할 걸로 본다. 驛勢圈 첫집 住宅은 都心에 살기 願하는 空間 需要가 적은 1人 靑年과 新婚夫婦를 主要 對象으로 供給할 豫定이다. 土地는 國家가 所有하고 建物만 分讓하는 制度라는 點에서 旣存과는 差異가 있다.”

最近 5年間 首都圈 再開發·再建築 事業이 멈추다시피 해 無住宅者의 不滿이 컸다. 尹 候補는 서울과 1期 新都市(분당·一山·中東·평촌·산본) 再建築 規制 緩和의 뜻을 披瀝했는데, 速度戰이 可能할까.

“再開發?再建築은 基本的으로 時間이 많이 걸리고 過程도 複雜하다. 中央政府 次元의 制度改善도 必要하지만 地自體의 役割이 크다. 特히 서울의 境遇 市와 協業이 重要하다. 吳世勳 市長의 迅速統合企劃과의 시너지를 期待하고 있다. 政府는 精密安全診斷基準의 構造安全性 加重値를 낮추는 等 合理的 調整, 分讓價算定 方式 改善, 法 改正을 통한 再建築超過利益還收 緩和 等으로 再建築 活性化를 支援할 것이다. 只今 1期 新都市가 벌써 30年이 돼간다. 어떤 式으로든 整備가 必要하다. 그런데 애當初 1期 新都市는 서울 再建築 對象 아파트보다 密度가 높아 只今의 틀 안에서 再建築하기 어렵다. 그래서 特別法을 制定하여 規制를 緩和하고, 1期 新都市 28萬 號를 一時에 再建築하는 게 아니라 順次的으로 進行해야 한다. 再整備를 통해 4次 産業革命과 連繫해 스마트 都市로 업그레이드하는 作業이 必要하다.”

“稅金 부담되면 집 팔라? 政府가 할 소리 아냐”

最近 1~2年 사이, 多住宅者뿐만 아니라 首都圈에 집 한 채를 가진 이들의 稅金 負擔이 過度하게 늘었다. 집값 上昇 餘波와 政府의 ‘公示價格 現實化’ 政策 影響으로 財産稅와 綜合不動産稅가 前年度 對比 2~3倍假量 增加했다. 이는 經濟協力開發機構(OECD) 國家들 가운데서도 높은 水準이다. 1月 20日 OECD 統計에 따르면 韓國의 GDP 對比 資産稅(不動産 保有稅, 相續?贈與稅, 資産去來稅) 比率은 3.98%로 36個國 가운데 캐나다(4.15%)에 이어 두 番째로 높은 數値를 記錄했다. 特히 不動産 保有稅 增加率은 2016年 對備 50.5%로 OECD 國家 가운데 가장 높았다. 지난해 12月 尹 候補는 ‘不動産 稅制 正常化 方案’을 發表하면서 施行令을 改正해 2022年 公示價格을 2020年 水準으로 還元하겠다고 밝혔다. 또 尹 候補는 二重課稅 論難이 있는 財産稅와 綜不稅를 統合하는 方案에 對해서도 論議하겠다고 밝히는 等 不動産 關聯 稅制의 大大的인 改革을 示唆했다.

政府가 短期間 公示價格을 急激히 올려 여러 問題가 發生했다. 長期的으로 公示價格을 어떤 方式으로 算定해야 한다고 보는가.

“公示價格은 60餘 個 福祉制度의 基準으로 使用되고 있어 國民 生活에 미치는 波及效果가 크다. 現實化率을 보면 分子는 公示價格, 分母는 市場價格으로 이뤄져 있다. 政府가 統制할 수 있는 것은 分子인데 公示價格을 올려도 집값이 오르면 現實化率이 떨어지고, 市場價格이 떨어지면 現實化率이 目標보다 높아지는 問題가 發生한다. 政府가 分子와 分母를 한꺼번에 統制할 수 없기 때문에 現實化率의 完璧한 調整은 不可能하다. 設令 現實化가 可能하더라도 國民의 稅負擔이 急激히 늘어나는 結果가 發生하면 困難하다. 稅金은 所得에서 나오는데, 집값이 올랐다고 해서 所得이 오르는 것은 아니기 때문이다. 公示價格 現實化 政策을 再評價하여 實踐 可能한 方案을 만들어야 한다. 住宅 類型別, 地域別 現實化率 差異를 줄이고 公示價格의 信賴性을 높이는데 優先 順位를 둬야 한다.”

現在 綜不稅는 財産稅와 이中 賦課돼 違憲訴訟도 進行 中이다. 尹 候補는 綜不稅와 財産稅 統合을 推進하겠다고 밝혔는데, 可能할까.

“綜不稅는 처음 制定 當時부터 違憲 訴訟이 있을 程度로 論難이 많았다. 現 政府 들어서 稅率과 公正市場價額 比率을 올리고 多住宅者 對象으로 重課稅率을 새로 導入했다. 그 結果 1住宅者를 包含한 住宅所有者들의 稅金이 크게 늘었고 多住宅 중과의 餘波로 賃貸料도 올랐다. 事實 우리나라를 除外하고 綜不稅와 비슷한 稅制를 가진 나라가 없다. 몇몇 유럽 國家의 富裕稅(一定額 以上의 資産을 保有한 特定 上位階層에 比例的, 累進的으로 賦課하는 稅金)와 比較되기는 하는데 綜不稅는 不動産만을 타깃으로 한다. 또 하나 다른 點은 유럽의 境遇 財産 價額에서 빚을 빼주는데 우리나라는 그런 裝置조차 없다. 稅 負擔이 過하고, 一部 사람들만 集中的으로 내게 하는 것은 綜不稅의 制定 趣旨에도 맞지 않다. 財産稅와 綜不稅 統合은 考慮할 事項이 많아 徹底한 準備와 公論化 過程을 거쳐 推進하되 統合 以前에 綜不稅 自體의 問題點도 是正해야 할 것이다.”

‘多住宅者 讓渡所得稅 重課’ 規制는 市場에 賣物이 돌지 않게 하는 原因으로 指摘되고 있다. 尹 候補는 重課稅率 賦課를 2年間 限時的으로 猶豫하겠다는 公約을 냈는데, 長期的으로는 어떤 案을 갖고 있는지 궁금하다.

“政府가 多住宅者를 어떻게 볼 것인가 하는 問題에서 다시 出發해야 한다. 多住宅者가 다른 사람이 살 수 있는 집을 사서 權利를 侵害하는 사람들인지, 於此彼 집을 사기 어렵거나 집을 所有하길 願치 않는 사람들에게 住宅을 供給하는 賃貸事業者인지 判斷에 따라 政策은 달라진다. 노무현 政府 때 多住宅者 重課稅를 施行했고, 李明博?박근혜 政府 때는 廢止했다. 現 政府 들어 다시 施行했는데 結果的으로 贈與가 늘고 ‘똘똘한 한 채’ 現象 等 市場 歪曲으로 賣物이 묶이는 狀況이 벌어졌다. 새 政府가 出帆하면 于先 最大 2年間 重課稅를 猶豫하고 不動産稅制 TF를 통해 長期的인 改編案을 내놓을 計劃이다.”

2020年 7月부터 施行된 ‘賃貸借 3法’도 趣旨는 좋았으나 傳貰 價格을 暴騰시키고, 집主人과 貰入者 間의 葛藤이 增幅되는 等 副作用이 있었다. 改善 計劃이 있는가.

“賃貸借 3法 가운데 契約更新請求權制와 傳月貰上限制 두 가지가 爭點인데 全面 再檢討해야 한다는 意見이다. 事實 專門家들은 이 法의 施行 前부터 只今과 같은 結果를 豫見했다. 그 理致는 簡單하다. 賃貸料가 너무 높기 때문에 法을 導入하겠다는 건데, 供給보다 需要가 많은 狀況에서 法이 市場을 이기기 어렵다. 過去 서울의 傳貰價가 全體的으로 安定된 境遇가 2008年 蠶室의 境遇다. 當時 蠶室 住公1~4團地 再建築이 完了되면서 한꺼번에 1萬8000家口가 들어서자 傳貰價가 安定됐다. 이런 供給 없이 賃貸借 3法을 施行한다고 需要가 줄어들까? 全혀 아니다. 規制만으로 賃貸料를 안정시킬 수 없다.

더군다나 2年 契約期間이 짧아 4年을 保障해 준다고 하면 다른 貰入者들은 傳貰 求하기가 더 어려워진다. 집主人들은 貰入者를 고르게 되고, 契約更新請求權 行事 對象 賣物인지에 따라 집값이 달라지는 現象까지 벌어진다. 結局 賃貸-賃借人 間 ‘匣을 葛藤’뿐 아니라 賃借-賃借人 間 ‘乙을 葛藤’도 惹起됐다. 根本的으로는 法을 元來대로 돌려놔야 하는데 市場에 미치는 衝擊을 勘案해 法律 改正 前 締結 契約은 有效하게 하고, 賃貸人이 賃借人의 契約 延長要請에 同意할 境遇 賃貸人에게 인센티브를 주는 方式 等을 考慮할 수 있을 것이다.”

現 政府는 ‘取得稅는 적게, 保有稅는 많이’ 내는 先進國型 洗劑를 追從해 왔다. 窮極的으로 우리나라 不動産 稅制는 어느 方向으로 나가야 하나.

“先進國 洗劑가 따로 있는 건 아니다. 나라마다 制度가 다르고, 中央政府와 地方政府의 財源 配分 役割이 다르다. 先進國 洗劑가 꼭 理想的이라고 볼 수 없다. 다만 保有稅가 地方政府의 重要 財源이 돼야 한다는 데는 專門家들도 同意한다. 어떤 사람이 特定 市나 區에 살면서 아이를 學校에 보내고, 圖書館을 利用하는 等 公共서비스를 利用한다면, 運營費用은 그 地域 사람들에게 걷어야 한다. 保有稅는 費用 調達 側面에서 理想的인 稅金이다. 保有稅 引上 目的이 公共서비스 財源 마련에 있다면 妥當하다고 본다. 그런데 우리나라 保有稅는 住宅 保有費用을 높여 住宅需要를 줄이고 不動産 價格을 낮추려는 目的으로 活用돼 趣旨에 맞지 않다.

保有稅를 높여야 한다고 主張하는 사람들이 主로 言及하는 美國에서는 各 地自體가 住民들의 意見을 反映해 每年 財産稅 課標와 稅率을 決定한다. 그래서 實效稅率이 0.3%인 곳도 있고 3.3%인 곳도 있다. 去來勢道 州마다 다르지만 그리 높지 않다. 이러한 本質的인 差異를 無視하고 우리나라 保有稅에 適用하는 것은 適切치 않다. 美國의 財産稅 實效稅率이 平均 1%를 넘는다고 우리나라에 그대로 適用하면 堪當이 안 된다. 서울의 아파트 平均價格이 12億 원인데 1%면 1年에 1200萬 원을 내야 한다. ‘稅金이 부담되면 팔라’는 건 政府가 國民에게 할 소리는 아니다.”

“不動産 公約 비슷해져서 나쁠 것 없어”

最近 5年 동안 政府가 不動産政策을 樹立하는 데 어떤 思考와 指向點을 가지고 있느냐에 따라 國民 삶의 質은 天壤之差가 날 수 있다는 것을 體感했다. 大選을 앞두고 有權者들은 候補들의 不動産 公約을 綿密히 살펴보고 있다. 公約만큼 重要한 것은 大選候補 및 不動産政策을 樹立하는 이들의 方向性이다. 이런 理由로 金 敎授가 志向하는 不動産政策의 窮極的인 目標는 무엇인지 궁금해졌다.

現在의 不動産政策은 左偏向돼 있다는 視角이 支配的이다. 이 時點에서 새 政府는 어떻게 달라야 할까.

“住宅政策의 目標는 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째는 國民들이 只今보다 더 좋은 住居環境에서 살 수 있도록 하는 것이고, 둘째는 住居 脆弱階層에게 適切한 住居 水準을 保障하는 것이다. 20年 前에 타던 車, 입던 옷, 먹던 飮食과 只今은 差異가 있다. 住宅 亦是 國民 所得이 올라가면서 需要가 量的으로 質的으로 높아졌다. 政府는 이에 對應해 政策을 펼쳐야 하고, 自力으로 住居 水準을 올리기 힘든 脆弱階層의 住居安定은 政府가 保障해 줘야 한다. 尹 候補의 不動産 公約도 온 國民의 住居 水準을 向上하는 데 焦點이 맞춰져 있다. 여기서 政府와 市場의 役割 分擔이 重要하다. ‘낄끼빠빠’라는 말처럼 政府가 介入할 것과 市場에 맡겨야 할 것을 判斷해 適切히 介入해 確實한 效果를 내야 한다. 結局 政府는 制限된 力量을 脆弱階層과 靑年層에 集中하는 한便 合理的인 規制, 洗劑, 金融 시스템을 構築해 잘 지켜지도록 監視해야 한다. 또 國民이 願하는 形態의 住宅이 供給되도록 하고, 市場 原理에 따라 원활하게 去來되게끔 政府가 促進者로서 役割을 하는 것이 必要하다.”

2015年 國土部 第1次官을 지냈다. 그때는 不動産 價格이 安定됐다. 當時의 不動産政策은 只今과 어떤 面에서 달랐다고 보는가.

“모든 걸 政策의 差異로만 說明할 수는 없다. 市場 期待心理도, 經濟 與件도 달랐다. 內容과 程度의 差異만 있지 住宅問題가 없었던 時節은 없다. 다만 政府가 해야 할 것을 하고, 하지 않아야 할 것을 안 하는 게 重要하다. 朴槿惠 政府 때는 政府가 市場에 介入할 境遇 미칠 影響을 相當히 신중하게 考慮해 介入 與否를 決定했고, 介入 方式도 只今보다는 市場 親和的이지 않았나 싶다. 어느 政府나 善한 意圖로 政策을 마련하지만 市場 介入 方式에서는 經濟 主體들이 따라갈 만한 것인지를 分析하는 게 重要하다. 政策은 意圖가 아니라 結果로 評價받는 것이다. 어떤 政策이 成功할 것인지는 辭典的으로 豫測 可能하다고 본다. 住宅은 우리나라뿐 아니라 다른 나라에서도 中産層의 財産 目錄 1位다. 따라서 國會에서도 法案을 만들 때 國會議員이 아닌 一般 國民의 立場에서 法이 施行되면 어떻게 對應할지 豫測해야 한다. 政策을 만드는 사람도 謙遜해야 한다.”

尹錫悅 候補는 다를 거라고 보는가. 어떻게 캠프에 合流하게 됐나.

“尹 候補와는 因緣이 全혀 없다. 그런데 尹 候補 側에서 不動産政策에 對한 意見을 듣고 싶다고 해서 만나게 됐다. 不動産市場과 政策에 對한 이야기도 나누고 質問도 주고받았는데 基本的인 見解에 共感을 했다. 以後 지난해 競選 段階부터 諮問을 맡았다. 不動産政策은 온 國民의 삶의 質에 影響을 미치고, 나라 經濟에 미치는 影響도 크다. 적어도 내 判斷에 只今은 망가진 不動産政策을 바로잡아야 하는데, 尹候補가 이를 할 수 있을 것으로 判斷했다. 그래서 내가 微力을 보탤 수 있다면 보람이 아니겠는가 하는 생각에 함께하게 됐다. 尹 候補의 競選 1號 公約이 ‘不動産政策’이었다. 처음에는 競爭 候補의 不動産 公約과 相當히 달랐는데, 漸漸 尹 候補와 비슷해지고 있다. 意見이 모인다면 나쁠 게 없다.”

專攻이 都市經濟學인데 우리나라가 都市競爭力을 높이기 위해서는 政府가 어떤 政策을 펼쳐야 한다고 생각하는가.

“結局 21世紀는 都市의 時代다. 國境이라는 게 意味가 없고, 國家 間 競爭은 大都市 間의 競爭을 의미한다. 世界的인 大都市 經濟 規模는 웬만한 國家의 經濟 水準과 맞먹는다. 2015年 도쿄 大都市圈 GDP가 우리나라 GDP의 92%였고 서울 大都市圈 GDP는 말레이시아 GDP보다 10% 더 컸다. 人間이 살고 일하고 餘暇를 즐기는 空間이 都市이기 때문에 都市를 잘 가꾸는 것이 結局 國民의 삶의 質을 높이고, 國家競爭力을 높이는 길이다. 그러려면 좋은 일자리가 있어야 하고, 좋은 일자리를 채울 人材가 必要하다. 窮極的으로 政府가 이런 人材들이 살고 일하는 空間을 提供하는 것이 어떤 政策 못지않게 重要하다고 생각한다.”


_{김경환
● 西江大 經濟學과 卒業
● 美國 프린스턴대 經濟學 博士
● UNCHS(UN Habitat) 財政諮問官, 아시아不動産學會 會長, 韓國住宅金融公社 非常任理事, 國民經濟諮問委員, 國土交通部 第1次官
● 現 西江大 經濟學科 敎授}