“서울 江南 主要 아파트 團地도 가장 높았을 때보다 1億~2億 원 낮은 價格에 去來되기도 합니다. 아직 一部 急賣物에 局限된 現象 같긴 하지만, 金利나 經濟 狀況이 워낙 流動的이라서 不動産市場도 한 치 앞을 내다볼 수가 없네요. 一旦 去來가 全혀 없으니 事務室 運營하기도 빠듯합니다.”(서울 강남구 한 不動産公認仲介士事務所 關係者)

글로벌 景氣沈滯 可能性이 높아지는 가운데 國內 不動産市場은 觀望勢가 이어지고 있다. 賣渡者는 呼價를 섣불리 낮추지 않고 買收者도 市場 狀況을 지켜보느라 ‘去來絶壁’ 現象이 深化하고 있는 것이다. 서울 主要 地域의 一部 大將株 아파트 去來에서 價格 下落이 觀測돼 “不動産 下落勢가 本格化됐다”는 分析과 “急賣物에 局限된 一部 現象”이라는 意見이 맞서고 있다.

國內 代表 아파트 團地 50곳 價格 ‘下落勢’

韓國不動産院이 7月 21日 發表한 ‘7月 3週 次 아파트 價格動向’에 따르면 서울 아파트 賣買需給指數는 85.7로 全州(86.4) 對備 0.7포인트 낮아져 11週 連續 下落했다. 賣買需給指數는 韓國不動産院이 인터넷 賣物 件數 分析 및 會員 仲介業所 設問을 통해 아파트 需要·供給 比重을 數値化한 것이다. 基準線인 100보다 낮을수록 買收者보다 賣渡者가 많다는 뜻이다. 首都圈 아파트 賣買需給指數도 前週보다 0.9포인트 낮아진 88.5로 2019年 7月 29日(88.4) 以後 3年 만에 最低値를 記錄했다.

‘똘똘한 한 채’ 選好 現象 속에서 高空 行進하던 主要 아파트 團地의 價格 上昇勢도 주춤하고 있다. KB국민은행의 月間 住宅 價格 動向 調査에 따르면 ‘KB先導아파트50’ 指數(7月 11日 基準)는 101.18로 지난달(101.42)보다 0.24포인트 下落했다. 該當 指數가 내린 것은 2020年 5月 以後 2年 2個月 만이다. KB先導아파트50 指數는 每年 12月 時價總額이 가장 높은 國內 아파트 團地 50곳을 選定해 價格 變動을 數値化한 것이다. 江南 3具, 陽川, 江東 等 서울 漢江 以南과 麻布, 용산, 中區, 西大門 等 漢江 以北, 京畿와 釜山 一部 團地가 包含돼 있다. 박원갑 KB국민은행 首席不動産專門委員은 ‘週刊東亞’와 通話에서 “該當 指數는 不動産 價格 흐름에 對해 一種의 先行性을 띤다”며 “그間 不動産 去來가 잘 이뤄지지 않아도 大團地 블루칩 團地들은 그나마 去來됐는데 이런 狀況마저 바뀔 可能性이 높아진 것”이라고 말했다.

實際 서울 主要 地域에선 去來絶壁 속 一部 急賣物을 中心으로 價格이 下落한 事例도 나오고 있다. 강남구 도곡동 타워팰리스 1次 專用面積 164.97㎡(47層)는 6月 29日 42億5000萬 원에 去來됐다. 6日 같은 面積 賣物(46層)李 43億5000萬 원에 팔려 申告價를 更新한 지 約 3週 만에 1億 원이 떨어진 것이다. 該當 아파트는 KB先導아파트50 指數의 分析 對象에도 包含되는 江南의 大將株다. 비슷한 時期 강남구의 다른 아파트 團地 實去來價도 下落했다. 6月 청담동 淸潭자이 專用面積 89㎡는 지난해 12月 實去來價 36億2500萬 원(34層)보다 7500萬 원 떨어진 35億5000萬 원(27層)에 팔렸고, 개포동 래미안블레스티지 專用面積 59㎡는 6月 28日 前古가 對比 1億4500萬 원 下落한 21億4000萬 원에 去來됐다.

實去來價 오히려 上昇한 곳도

不動産市場이 沈滯하리라는 展望이 커지면서 實去來價가 上昇한 것이 下落한 事例로 잘못 알려진 境遇도 있다. 國土交通部 實去來價 公開시스템에 따르면 6月 9日 강남구 압구정동 현대아파트 7次 專用面積 157.36㎡(5層) 賣物이 55億 원에 去來됐다. 이는 5月 19日 현대아파트 6次의 같은 面積(4層) 賣買價 58億 원보다 3億 원 낮은 金額이다. 한 달도 안 되는 時間 車를 두고 江南 大將株 團地의 實去來價가 億 單位로 떨어졌다며 注目받았다. 하지만 實際로 55億 원 賣物 去來價 58億 원 賣物보다 먼저 이뤄졌다는 것이 江南 不動産業界의 傳言이다. 土地去來許可區域으로 指定된 狎鷗亭洞 내 아파트 賣買는 강남구의 許可를 받아야 한다. 隣近의 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “55億 원에 去來된 物件의 土地去來許可가 늦어지면서 實去來價가 떨어졌다고 잘못 알려진 것으로 안다”면서 “58億 원 賣物이 나중에 去來됐으니 實去來價는 오히려 높아진 것”이라고 말했다. 강남구의 또 다른 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “같은 아파트 團地라도 層數나 日照權, 眺望權 等 條件에 따라 時勢 差異가 1億 원假量은 나는데 一部 去來 事例만 놓고 價格 下落이라고 斷定 짓는 것은 無理”라고 말했다.

“急賣物 나와도 ‘아직 買收 時點 아냐’ 反應”

個別 아파트 賣買 推移와 別個로 市場의 買收 心理는 많이 가라앉은 狀態다. 韓國不動産院이 分析한 올해 1~5月 全國 아파트 賣買 件數는 15萬5987件으로 2006年 該當 統計를 作成하기 始作한 以來 가장 적었다(그래프 參照). “金利가 오른 데다 言論에서 집값이 떨어진다는 分析이 繼續 나오다 보니 市場은 觀望勢”라는 것이 不動産業界 關係者들이 傳한 現 狀況이다. 江南地域 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “賣物은 나오지만 집主人들이 呼價를 낮추는 境遇는 없다”며 “問議 電話가 가끔 올 뿐 實際로 買收하는 사람이 없으니 去來는 全혀 없다”고 말했다. 또 다른 不動産 關係者는 “아직 實去來價가 떨어지진 않았지만 이런 雰圍氣가 繼續되면 (아파트 값이) 1億~2億 원은 빠지는 것 아니냐는 視角도 있다”면서 “去來가 원활하게 이뤄지려면 (土地去來)許可制 等 規制가 더 풀려야 하지 않나 싶다”고 말했다.

不動産市場 觀望勢는 江北 大將株 團地도 비슷하다. 去來가 뜸한 가운데 一部 急賣物은 新高價 對比 낮은 價格에 去來되기도 한 것이다. 이른바 ‘麻龍城’(麻布·용산·城東區) 烈風을 牽引한 麻浦區 大將株 麻浦래미안푸르지오의 專用面積 114㎡ 賣物은 7月 1日 24億 원에 去來됐다. 마포구 아현동의 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “지난해 11月 新高價 24億 원을 찍은 後 올해 7月에도 같은 價格에 去來된 것”이라고 說明했다. 다만 그는 “84㎡의 境遇 19億4000萬 원(지난해 10月 27日 實去來價 基準)에 去來되던 것이 最近 一部 急賣物이 18億1000萬 원, 18億4000萬 원에 去來됐다”고 덧붙였다.

서울 求道心의 大將株로 꼽히는 鍾路區 慶熙宮자이의 事情도 비슷했다. 該當 아파트 團地 隣近의 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “집主人은 大部分 呼價를 낮추지 않고 있고, 84㎡를 20億 원 初盤에 내놓은 急賣物만 두어 個 있는 狀況”이라며 “該當 物件을 내놓은 賣渡 希望者는 金利引上에 負擔을 느끼거나 江南 等 上級地로 갈아타기 위한 것으로 보인다”고 傳했다. 그는 “旣存에 買收를 問議한 이들에게 電話해 急賣物이 나왔다고 알려도 ‘아직 買收 時點이 아니다’라는 反應이 돌아온다”고 덧붙였다.

去來價 失踪되자 不動産仲介業所는 營業難을 呼訴한다. “올해 上半期부터 繼續 開店 休業 狀態다. 가게 賃借料가 낮아지는 것은 아니기 때문에 울며 겨자 먹기로 가게 門만 열어놓고 손가락을 빨고 있다”(서초구의 한 不動産公認仲介士)거나 “實需要者 爲主로 한두 件 이뤄질 뿐 去來가 거의 없다. 仲介手數料度 折半으로 낮아졌고 賣買는 勿論, 賃貸借契約度 그리 活潑하지 않아 事務室을 運營하기도 버거운 狀況”(서대문구의 한 不動産公認仲介士)이라는 것이다. 韓國公認仲介士協會에 따르면 6月 廢業한 全國 不動産仲介業所는 1148곳으로 傳達(727곳) 對比 57.9% 늘었다. 特히 서울에서 廢業한 仲介業所는 314곳으로 5月보다 67% 急騰했다.

市場 狀況을 두고 專門家들 사이에선 “不動産 價格 下落勢가 本格化됐다”는 主張과 “價格이 急落할 信號는 아직 보이지 않는다”는 分析이 엇갈린다. 김인만 不動産經濟硏究所 所長은 “不動産市場이 下落場에 進入했다고 봐야 한다”면서 “完全한 去來絶壁으로, 特히 最近엔 買收者 優位의 去來絶壁”이라고 主張했다. 金 所長은 “不動産 價格이 그間 繼續 上昇해 이제 떨어질 때가 됐다”며 “價格 上昇 原動力이던 低金利 流動性이 ‘자이언트 스텝’에 따라 回收되기 始作한 것이 큰 變數”라고 말했다. 그는 이어 “서울 主要 地域 아파트 價格도 現在까진 어느 程度 버티고 있으나 글로벌 金利引上 基調에서 홀로 上昇할 순 없다”고 덧붙였다. 박원갑 首席不動産專門委員은 “이제 下落場이 本格化된다고 봐야 한다”면서 다음과 같이 敷衍했다.

“金利引上 앞에 壯士 없다. 江南 不動産은 不敗가 아닌 價格이 덜 빠지는 ‘덜牌’라고 봐야 한다. 올해 下半期 江南 再建築 아파트 같은 投資 商品은 價格 落幅이 더 클 可能性이 높다. 勿論 市場을 主導하는 江南 아파트는 價格 上昇期엔 다른 地域보다 빠르게 回復하긴 할 것이다. 江南 不動産에 投資하면 決코 失敗하지 않는 것이 아니라 다른 地域보다 損害를 덜 본다고 理解해야 한다.”

“下落場 本格化” vs “恐怖 雰圍氣 造成에 不過”

反面 섣부른 暴落론을 警戒하는 목소리도 있다. 조영광 大宇建設 빅데이터 硏究員은 “最近 不動産市場 狀況이 안 좋긴 하나, 大勢 下落이라고 보긴 어렵다”고 말했다. “下落論의 根據는 金利가 오르면서 不動産 去來價 減少한다는 것인데, 國內 家計 貸出 延滯率이나 저(低)信用者 比率은 아직 相當히 낮아 ‘賣物 던지기’ 같은 本格的인 價格 下落 徵候는 보이지 않는다”는 것이 조 硏究院의 說明이다. 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “去來量이 歷代 最低値를 記錄했지만 서울 主要 地域 一部 아파트 團地는 申告價를 更新하는 等 價格이 暴落할 徵候는 보이지 않는다”고 分析했다. 金 所長은 “2019年 政府가 8·2 不動産對策을 내놨을 때도 急賣物이 나와 比較的 낮은 價格에 去來됐는데 그것을 두고 價格 下落이라고 하진 않았다”며 “一部 急賣 去來 價格을 두고 大勢 下落場이 始作됐다고 主張하는 것은 恐怖 雰圍氣를 造成하는 것에 不過하다”고 말했다.

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