“最近 建設費用 負擔이 20% 가까이 올랐다. 分讓價가 制限된 狀況에서 芫靑 建設社가 下請, 再下請業體를 쥐어짜는 境遇도 許多하다. 원활한 工事 進行이 어려운 實情이다.”(건설업계 關係者)

“原資材 價格, 人件費 引上으로 再建築 事業을 進行해도 結局 損失을 보게 될 것이 뻔하다. 問題는 이 損失을 누가 떠안을지인데, 結局 建設業體와 再建築組合 間 葛藤이 불거지고 있다.”(재건축 事業 關係者)

國際 原資材 價格 引上 等에 따른 建設費用 增加로 主要 再建築·再開發 現場에서 分讓價 算定을 둘러싼 葛藤이 深化하는 가운데 尹錫悅 政府가 分讓價 上限制 緩和 카드를 꺼내 들었다. 建設費用 增加로 新規 아파트 供給 物量이 減少하는 狀況에서 새 政府가 分讓價 規制를 풀어 住宅 ‘供給 絶壁’ 現象을 緩和할 수 있을지 注目된다.

“分讓價 上限制, 한 番에 廢止하기엔 副作用 커”

元喜龍 國土交通部(國土部) 長官은 5月 23日 就任 後 첫 記者懇談會에서 “分讓價 上限制는 住宅 供給을 促進하기 위해 가장 먼저 손봐야 할 첫 番째 制度”라면서 “6月 以內로 改善案을 發表할 것”이라고 밝혔다. 分讓價 上限制 導入 趣旨를 두고 원 長官은 “分讓 아파트 價格을 管理해 受分讓者에게 時勢보다 低廉한 價格에 提供하고, 施工社가 分讓價 價格 上昇을 主導하는 것을 막기 위한 安全裝置”라고 評價하면서 “分讓價 上限制를 한 番에 廢止하기엔 副作用이 커 신중한 接近이 必要하다”고 말했다.

國土部 改善案은 分讓價 上限制를 全面 廢止하거나 當場 큰 幅의 變動보다 分讓價를 現實化하는 水準이 될 것으로 展望된다. 원 長官은 記者懇談會에서 “組合員 移住費가 反映이 안 되고, 原資材 價格 引上도 反映되지 않아 누가 봐도 施工할 수 없는 價格 要因을 考慮하지 않고 (分讓價 上昇을) 人爲的으로 누르는 것은 問題”라고 말했다. 원 長官의 發言 趣旨를 勘案할 때 向後 改善案은 加算비에 組合員 移住費, 事業費 金融利子, 明渡訴訟費用 等을 包含하는 方案이 有力해 보인다. 再建築·再開發 過程에서 發生하는 各種 費用을 分讓價 算定 基準에 反映해 整備 事業 推進을 促進하자는 것이다. 住宅 價格 等의 條件을 考慮해 分讓價 上限制 適用 地域을 調整하는 方案도 檢討 中인 것으로 알려졌다.



分讓價 上限制는 住宅法 第57條에 따라 住宅 分讓 價格을 宅地費와 建築費, 加算費를 合한 金額 以下로 制限하는 制度다. 文在寅 政府 때인 2020年 7月 民間宅地에도 擴大 適用됐다. 公共宅地는 勿論 民間宅地 中 國土部 長官이 指定하는 地域에 짓는 共同住宅이 適用 對象이다. 投機過熱地區에서 最近 1年間 平均 分讓 價格 上昇率이 物價上昇率의 2倍를 넘거나 請約 競爭率이 5 對 1을 超過(最近 2個月)한 地域, 住宅 去來量이 前年 同期 對比 20% 增加한(최근 3個月) 地域이 對象이다. 現在 서울 18個 區와 京畿 果川·光明·하남시 等 總 322個 東이 分讓價 上限制 規制를 받고 있다(지도 參照).

建設 工事費 두 자릿數 上昇勢

그間 分讓價 上限制는 不動産市場 狀況과 歷代 政府의 政策 基調에 따라 變化를 거듭했다. 分讓價 關聯 規制는 朴正熙 政府 때인 1977年 처음 導入됐다. 土地費用이나 建築費를 考慮하지 않고 一律的으로 3.3㎡當 分讓價 上限을 定하는 方式이었다. 1980年代 一部 民營開發 아파트의 分讓價를 자율화했으나 投機過熱로 1983年 本來 規制로 回歸했다. 硬直된 分讓價 規制로 暴增하는 住宅 需要에 비해 供給이 달리자 1989年 노태우 政府는 ‘原價聯動制’를 導入했다. 宅地費와 標準建築費(現行 基本形 建築費)를 合쳐 分讓價를 定하는 方式으로, 오늘날 分讓價 上限制의 母胎라고 할 수 있다.

1997年 IMF(國際通貨基金) 救濟金融 危機로 建設 景氣가 直擊彈을 맞자 김대중 政府는 不動産 規制를 緩和하는 過程에서 아파트 分讓價 山頂의 市場 自律性을 높였다. 노무현 政府는 首都圈 投機過熱地區에서 公共宅地 分讓價 細部 內譯을 公開하고 民間宅地로 適用 對象을 擴大했다. 李明博, 朴槿惠 政府는 아파트 賣買價가 10% 上昇하거나 請約 競爭率이 20 對 1 以上을 記錄하는 곳으로 適用 基準을 緩和하는 等 政權과 市場 狀況에 따라 關聯 政策이 隨時로 變更됐다.

尹錫悅 政府가 分讓價 上限制 緩和 方針을 밝힌 것은 最近 建設費用 增加로 아파트 供給이 蹉跌을 빚고 있기 때문이다. 不動産 情報業體 ‘不動産R114’ 統計에 따르면 올해 들어 5月 20日까지 서울에서 新規 分讓된 住宅 數는 3390채로 當初 計劃 物量(1萬4447채)의 4分의 1 水準에 그쳤다. 建設 材料·裝備·勞務費用 等을 나타내는 지수인 韓國建設技術硏究院 建設工事費指數는 3月 基準 143.06으로 지난해 同期(126.14) 對比 13%假量 올랐다. 建設業界에 따르면 4~5月 鐵筋(8.4%), 시멘트(15.2%), 레미콘(13%) 等 主要 資材의 價格이 모두 上昇勢다. 코로나19 事態에 따른 글로벌 供給網 危機, 러시아의 우크라이나 侵攻으로 인한 物價上昇이 主原因으로 分析된다.

조주현 건국대 不動産學科 名譽敎授는 “最近 資材費, 人件費 上昇에 따라 當初 契約한 것보다 工事費가 想像 以上으로 上昇해 再建築·再開發 現場을 中心으로 아파트 供給量이 크게 줄었다”면서 “建設業界는 大槪 年末에 分讓 計劃을 세우고 새해 들어 準備해 3~5月 本格 分讓해왔는데, 最近 大選이 3月로 앞당겨졌고 올해는 地方選擧도 있어 不動産政策 向背를 지켜보자는 觀望勢度 이어지고 있다”고 分析했다. 김인만 不動産經濟硏究所 所長은 “過去 分讓價 上限制에 對한 建設業界의 不滿은 볼멘소리 水準이었지만 只今은 眞짜 危機라고 할 수 있다”며 “建設 資材 價格은 勿論, 人件費까지 世界的인 인플레이션 影響으로 크게 뛰고 있는 만큼 이제 分讓價 上限制를 손볼 때가 됐다”고 말했다.

原資材 價格 引上으로 特히 直擊彈을 맞은 것은 再建築·再開發 事業場이다. 最近 서울 等 首都圈의 主要 再建築 現場에서는 建設社와 再建築 組合의 葛藤으로 事業 進行이 蹉跌을 빚고 있다. 1萬2032채 規模인 서울 江東區 遁村住公 再建築 事業은 分讓價 算定을 놓고 施工事業團과 再建築組合 間 葛藤으로 最近 工事가 中斷됐다. 分讓價 算定 葛藤은 서초구 신반포15次 再建築, 동대문구 이문1區域 再開發, 京畿 광명시 光明2區域 再開發 現場에서도 일어나고 있다. 京畿 성남시 수진1區域 再開發, 釜山 해운대구 우동3區域 再開發 等 整備 事業은 最近 時空社 入札 公告를 냈으나 工事費가 낮게 策定됐다는 理由로 建設社 參與가 未盡했다.

建設業界 關係者는 “最近 서울에선 아파트 3.3㎡當 工事費가 530萬 원假量 所要되는데, 分讓價 算定을 놓고 葛藤이 빚어지는 再建築 團地는 隣近의 ‘大將 立地’인 境遇가 많아 (3.3㎡ 當 工事費가) 550萬 원 程度는 돼야 事業性을 겨우 充足한다”고 말했다. 當初 建設社가 提示한 分讓價가 工事費 引上으로 變動되자 整備 事業 組合이 反撥하고 있는 것이다. 이 過程에서 旣存 指導部가 물러나고 새 組合이 結成되는 等 事業 進行에 雜音이 이어지고 있다. 한 大型 建設社 關係者는 “現在 分讓價 算定은 서울의 境遇 區(區)別로 이뤄지는데 같은 球라고 해도 地域別로 아파트 價格에 큰 差異가 있어 ‘平均의 誤謬’에 빠지기 쉽다”면서 “새로 分讓하는 아파트가 位置한 곳으로부터 半徑 一定 距離 內 旣存 아파트 價格을 基準으로 分讓價 算定을 하는 等 改善 方案이 必要하다”고 말했다.

“實需要者 負擔 줄일 措置 竝行해야”

不動産市場 專門家들은 分讓價 上限制 存置를 두고 意見 差를 보였지만 “算定 基準 現實化가 必要하다”는 點에서는 한목소리를 냈다. 김인만 所長은 “分讓價 上限制를 廢止할 必要는 없지만 原資材 價格 引上으로 높아진 建築費를 反映해야 한다”며 “周邊 아파트 時勢의 90% 水準으로 分讓價 上限 規制를 緩和하면 집값 上昇을 刺戟하지 않으면서 分讓받는 사람도 10%假量 低廉한 價格에 내 집 마련을 할 수 있다”고 말했다. 한 不動産 專門家는 “規制 緩和 시그널이 자칫 分讓價 暴騰으로 이어지지 않도록 디테일한 調整이 必要하다”면서 “實需要者 負擔을 줄일 수 있는 別途의 措置도 竝行해야 한다”고 助言했다.

김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “過去에는 高級 아파트를 짓는다는 名目으로 外國産 資材를 過度하게 使用하는 等의 方式을 통해 建築費를 높게 認定해달라는 境遇가 있었는데, 只今은 이러한 分讓價 ‘뻥튀기’는 現實的으로 不可能하다”면서 “建設社가 無理하게 分讓價를 올려놓아도 未分讓이 續出하면 結局 時勢에 맞게 割引 分讓할 수밖에 없는 만큼 實際 建設費와 分讓價가 聯動될 수 있도록 算定 機能을 市場에 맡겨야 한다”고 말했다.

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