25年間 大企業 職場人으로 살았다. 休日 勤務와 夜勤을 마다하지 않고 職場에 몸을 던진 結果 昇進을 거듭해 任員이 됐다. 그러다 2020年 9月 30日 秋夕을 하루 앞두고 退職을 맞았다. 코로나19 事態 한복판에서 職場을 잃은 그에게 남은 건 會社 짐을 담을 바나나 박스 3個뿐이었다. 所得絶壁 危機에서 家庭經濟를 지킨 것은 25年間 職場生活이 아니라, 아내가 投資한 3채의 構築 아파트였다. 그는 退職 다음 날부터 네이버 카페 ‘不動産 스터디’에 글을 쓰기 始作했다. 내 子息만큼은 돈에 無知한 自身의 前轍을 밟지 않기를 바라는 마음을 담아 쓴 글이 큰 話題를 불러일으켰다. 지난해 經濟 베스트셀러 1位 ‘아들아, 돈 工夫해야 한다’는 그렇게 誕生했다. 冊은 現在 10萬 部 販賣高를 올렸다.

롯데마트 家庭簡便食 副文章(상무)을 끝으로 人生 1幕을 끝내고 作家, 事業家, 유튜버로 第2 人生을 살아가는 정선용 氏가 두 番째 冊을 펴냈다. 前酌이 우리 삶에 作動하는 돈과 經濟에 關한 이야기라면 이番 ‘아들아, 不動産 工夫해야 한다’는 “아무리 人生을 바쳐 일해도 職場은 삶을 保障해주지 않기에 不動産 工夫를 해야 한다”는 助言과 함께 25年 前 서울 강동구 고덕동 2500萬 원짜리 半地下 傳貰집에서 新婚生活을 始作한 夫婦가 어떻게 50億 資産家가 됐는지 現實 財테크 노하우를 記錄했다.

“株式보다 不動産이 좋은 理由”

聯作 性格을 띤 두 番째 冊은 어떻게 내게 됐나.

“첫 番째 冊을 펴내고 많은 분이 아내의 不動産 財테크 祕法을 궁금해했다. 冊이 紹介된 블로그 書評에도, 내가 出演한 유튜브 動映像에도 비슷한 內容의 댓글이 많이 달렸다. 그 댓글을 본 出版社 編輯者로부터 아내와 함께 冊을 내자는 提案을 받았다. 이 冊은 언제 投資하면 좋을지 알려주거나 有望 投資地域을 콕 짚어주는 內容은 아니다. 아들에게 不動産의 階段을 밟아서 富者 隊列에 올라 幸福한 삶을 살았으면 좋겠다는 얘기를 해주고 싶었다.”

왜 不動産인가.

“요즘 젊은 世代는 株式에 關心이 많지만 事實 株式은 그 會社가 亡하면 休紙조각에 不過하다. 反面 不動産은 實物資産이라서 地震 같은 天災地變이 일어나지 않는 限 存在하고, 設或 地震이 와도 땅은 그대로 남는다. 勿論 땅의 價値도 떨어질 수 있지만 只今까지 50% 以下로 떨어진 적은 單 한 番도 없었다. 또 不動産은 ‘數抛者’였던 아내도 成功할 만큼 어렵지 않지만, 株式은 會社 實績뿐 아니라, 요즘처럼 基準金利가 올라가면 株價가 暴落하기 때문에 巨視經濟도 알아야 한다. 알아야 할 것이 不動産이 1이라면 株式은 100이다. 또 株式은 쉽게 사고팔 수 있어서 자꾸 들여다보게 된다. 그러다 損失이라도 나면 職場生活에 專念하기 어렵다. 나는 勤勞所得 價値를 貶下하지 않는다. 勤勞者로 살아가면서 勤勞所得을 버는 동안에는 職場生活에 充實해야 하는 게 맞다.”



‘50代의 退職을 社會的 죽음’이라고 定義한다. 適當한 退職 時期는 언제일까.

“글을 쓰면서 整理해보니 사람에게는 經濟 生涯 週期가 있는 것 같다. 平均 壽命을 80歲라고 하면 처음 20年은 배움의 時期다. 이때는 自身이 돈을 벌지는 않으니 父母 곁에서 어떻게 돈을 쓰고 貯蓄하는지 배워야 한다. 그다음 20年 동안은 所得에 關해 배워야 하는 時期인데, 特히 勤勞所得을 통해 돈과 經濟가 어떻게 흘러가는지, 돈은 어떻게 버는지를 배워야 한다. 40代부터는 이제 職場을 떠나 事業所得에 挑戰해야 한다. 나는 職場을 54歲에 떠났는데, 생각해보면 그 나이쯤 되면 熱情도 많이 사그라지고 體力도 前만 못하다. 事業을 하려면 밤샘은 基本, 熱情이 넘쳐야 하니 마흔 前에 떠날 準備를 하고 다음 段階로 나아가야 한다. 그렇게 60歲까지 벌고 나면 이제 安全한 곳에 投資해놓은 資本所得으로 便安하게 餘生을 즐기면서 사는 게 좋을 것 같다. 會社에 들어가 15年 程度 職場生活에 對해 배우고 資本所得의 밑바탕이 될 勤勞所得(種子돈)을 모았다면 50歲 前에는 떠났으면 좋겠다.”

“모든 富의 出發點, 不動産”

아들에게 知人과 對話를 傳하며 “事業家도 結局에는 不動産으로 돈을 번다”고 말했는데.

“내가 다녔던 롯데마트만 例로 들어도 店鋪 하나를 오픈하면 營業을 통해 發生하는 利益과 別途로 不動産 開發 利益이 생긴다. 그런데 比重을 놓고 보면 不動産 開發 利益이 훨씬 크다. 다른 곳들도 마찬가지다. 知人 中에 京畿 驪州市에서 돼지 農場을 運營하던 분이 있다. 그분 亦是 돼지 農場을 運營하다 땅값이 오르면 팔고 새로운 곳에서 다시 農場을 運營하다 오르면 또 팔고 하는 過程을 거쳐 큰돈을 벌었다. 이때 좋은 點은 굳이 事業으로 큰돈을 벌겠다는 생각이 없으니 品質 競爭力이 좋아져 事業價値度 올라간다는 거다. 過去 서울 江南乙 開發할 때도 마찬가지였다. 當時 땅을 元來부터 갖고 있던 原住民보다 땅의 價値를 먼저 알아보고 先占한 이들이 더 큰 富者가 됐을 거다.”

結局 모든 富의 出發點은 不動産인가.

“中世 時代 貴族을 ‘랜드로드’로 불렀는데 ‘땅의 主人’이라는 意味다. 땅을 가진 이들이 富者였고 權力 中心에 있었으며 그 頂點에 王이 있었다. 우리의 物質文明 또한 땅이라는 土臺 위에 세워진 거다. 事實 집마저도 땅 위에 세워진 商品이다. 땅의 價値가 變하지 않는 限 不動産 價値는 變하지 않는다. 그런데 그 價値를 모르는 사람이 너무 많고, 일만 熱心히 하면 돈을 벌 수 있다고 잘못 알고 있는 이도 많다. 내가 이런 이야기를 하면 不勞所得을 꿈꾸는 사람이라고 貶下할지 모르겠는데, 땅의 價値를 모르고 富者가 된 사람은 없다. 어떻게 보면 只今까지는 그런 知識과 情報를 共有한 사람만이 富者가 됐다. 모든 사람이 投資와 資本所得의 重要性을 알게 되면 비로소 富를 向한 公正한 出發, 공정한 게임이 始作된다고 본다.”

50億 資産의 土臺가 된 舊築 아파트 3채를 마련한 過程이 궁금하다.

“1997年 고덕동에 있는 2500萬 원짜리 半地下 傳貰집에서 新婚生活을 始作했다. 2500萬 원은 形便이 넉넉하지 않았던 내가 動員할 수 있는 最大値 돈이라 집안 살림살이는 信用카드로 購入해야 했다. 그렇게 카드빚 500萬 원을 지고 結婚한 지 22日 만에 첫 番째 職場이 不渡가 났다. 賞與金은커녕 基本給의 70%를 받으니 한 달 月給이 100萬 원이 채 안 됐다. 그런 가운데서도 아내는 아끼고 節約하며 結婚 10年 만에 種子돈 2億3000萬 원을 마련했다. 그 資産은 다시 10年 뒤 15億, 다시 5年 뒤 50億이 됐다. 그 過程에서 決定的 役割을 한 것이 再建築을 앞둔 構築 아파트 3채였다. 첫 집은 2004年 1億4500萬 원을 주고 買收한 京畿 구리시 刃創住公아파트였고 以後 이것이 발板이 돼 같은 地域의 三桓신일아파트를 살 수 있었으며, 2017年 高德洞 高德住公9團地와 三益맨션, 2020年 三益그린2次 買收로 이어졌다. 現在 50億 資産 가운데 負債는 12億 원假量이다. 2500萬 원이 50億이 되기까지 25年이 걸렸는데 아들을 비롯한 젊은 世代에게 해주고 싶은 말은 不動産은 長期投資이고 確實한 믿음을 가지고 해나가면 반드시 成功한다는 것이다. 아내가 집을 산 時期를 보면 政府 規制가 심해질 때였는데, 아내는 ‘過去 進步 政權이 들어서면 집값이 올랐다’는 經驗에 비춰 ‘더는 貸出 人生으로 살아가기 싫다’는 나를 說得해 果敢하게 投資에 나섰다. 結局 아내의 選擇이 옳았다.

우리가 買收한 집은 모두 構築이라는 共通點을 지니는데 理由가 있다. 當場은 살기 不便해 ‘몸테크’를 해야 하지만 再建築을 하면 旣存 땅의 價値에 새집 價値가 더해지기 때문이다. 가난은 靑年에게는 가벼운 苦難 程度지만 老人에게는 災難이라고 생각한다. 마치 코로나19街 젊은 世代에게는 가벼운 感氣처럼 지나가지만 老人에게는 죽음에 이르는 災難으로 作動하는 것과 비슷하다. 코로나19를 백신으로 豫防하듯, 젊은 世代 또한 젊을 때 가난을 經驗하면 老人이 됐을 때 어떤 어려움이 와도 다 克服해낼 수 있다.”

部(富)는 어떤 意味를 가질까.

“人工衛星을 쏘아 올릴 때 110㎞ 上空까지 올라가는 것은 어렵지만, 그걸 넘어 本軌道에 進入하면 그때부터 便安하게 軌道를 따라 돌아간다고 한다. 不渡 그런 것 같다. 一定 水準 以上으로 올라가면 그다음부터는 富가 알아서 速度 調節을 하며 增殖하기 때문에 그 나머지 時間에는 내 삶을 營爲하면 된다. 돈이 없다는 것은 내 自由를 누군가에게 맡길 수밖에 없다는 意味이고, 그 自由를 살 수 있는 것은 돈이다.”

“돈은 우리를 자유롭게 한다”

自由를 살 수 있는 富의 基準은 얼마나 될까.

“大韓民國에서는 總資産이 50億 원이면 上位 1%에 드는데, 거기까지 가기는 힘들지만 그 안에 들어서면 便安하게 그들만의 리그를 즐기는 것 같다. 資本主義 社會에서는 돈이 階級이라는 얘기가 있지 않나. 勿論 이런 이야기를 하는 것이 조심스럽지만 그저 熱心히만 일해서는 富者가 될 수 없는데, 그 事實을 모른 채 힘들게 살다 죽는 사람이 많지 않나. 9級 公務員이던 아버지는 薄俸으로 5男 1女를 모두 大學에 보내셨다. 나이 들고 보니 우리도 힘들었지만 아버지는 또 얼마나 밖에서 초라해져가면서 우리를 키웠겠나 싶은 생각이 들었다. 아버지의 그런 面들을 보면서 자라서인지 내 子息만큼은 가난 때문에 힘든 世上을 살아가지 않았으면 한다. 그래서 아들에게 처음에는 돈 工夫를 하라 했고, 이番에는 不動産 工夫를 하라고 했다. 아마도 다음에는 富者 工夫를 하라고 말하게 될 것 같다.”

最大限 빨리 첫 집을 장만하라고 助言한다.

“오랫동안 財務擔當者로 일했던 先輩가 그 아들에게 했던 助言도 같다. 집은 安全資産이자 資産 增殖 手段이며, 居住費用 縮小 役割을 한다. 많은 사람이 元金이 保全되는 傳貰를 選好하는데 그것은 인플레이션을 몰라서 하는 소리다. 只今은 物價가 4%, 아닐 때도 해마다 2~3%씩 오르는데 이는 곧 貨幣價値가 떨어진다는 얘기다. 이 인플레이션 때문에 勤勞所得만 모아서는 絶對 집값 上昇 速度를 따라잡지 못한다. 그래서 勤勞所得으로 사고자 하는 집값의 70%가 모였을 때 貸出을 받아 最大限 빨리 집을 사야 한다. 나도 그랬듯 첫 집은 눈높이를 낮춰 外郭에서 始作하고 돈이 불어나면 서울 안으로 들어오면 된다. 서른 살에 집을 산 사람과 마흔 살에 집을 산 사람은 時間이 지날수록 富의 隔差가 벌어질 수밖에 없다.”

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