尹錫悅 政府가 出帆했다. 住宅 250萬 戶 供給, 서울 龍山公園 開發, 1期 新都市 마스터플랜, 不動産稅 緩和 等 많은 不動産政策이 쏟아졌으나 具體的인 方向成果 推進 方式, 施行 時點은 大統領職引受委員會(引受위) 內部에서도 엇갈렸다. 3月 9日 尹錫悅 大統領이 當選하고 只今까지 2個月 동안 不動産市場은 많은 記錄을 남겼다. 그 期間 새 政府에 對한 期待와 混亂이 시소게임을 하며 집값 흐름에 고스란히 反映됐다. 主要 都市 賣買가 變動率을 通해 市長이 結局 어느 地域 손을 들어줬는지 살펴보자.

最近 2個月 동안 서울 집값은 25個 自治區 中6個 自治區가 마이너스 上昇率을, 11個 自治區가 0~0.1% 未滿 强保合勢를 보였다. 0.1% 以上 플러스 上昇率을 記錄한 곳은 8個 自治區로 서울은 全般的으로 保合勢 흐름을 이어갔다. 龍山時代 薰風이 불고 있는 龍山區 집값은 지난 2個月間 서울에서 가장 높은 0.58% 上昇率을 記錄했다(그래프 參照). 용산에 이어 서초구, 中區, 동작구가 有意味한 上昇勢를 보였다. 서초구는 江南驛-교대역-瑞草驛에 이르는 瑞草大路 一帶 約 59萬㎡를 開發하는 ‘서초로 地區單位計劃 決定變更案’李 3月 通過되면서 上昇勢를 牽引했다. 旣存 하나의 區域으로 묶여 있던 서초로 地區單位計劃은 롯데칠성 敷地, 코오롱 敷地, 라이온미싱 敷地, 三星 敷地가 各各 特別計劃區域으로 分離 指定되면서 區域別로 빠른 開發이 可能해졌다. 江南 核心 業務·商業地區 開發에 對한 期待感이 瑞草區 집값을 끌어올린 것이다. 變更안에 새로 編入된 진흥아파트는 向後 迅速統合企劃과 連繫한 再建築 推進 可能性이 높아져 江南圈 投資者들을 움직일 展望이다.

서울 瑞草·中區 上昇勢

서울 中區 집값을 움직인 開發計劃은 4月 서울市가 發表한 ‘綠地生態都心 再創造 戰略’이다. 綠地生態都心 再創造 戰略의 目標는 都心 容積率 規制를 果敢히 緩和해 ‘苦蜜·複合開發+公共 寄與分을 活用한 綠地 擴大’를 達成하는 것이다. 該當 計劃이 目標대로 進行된다면 서울 綠地 比率은 旣存 3.7%에서 15%까지 4倍 擴大되고, 높아진 容積率만큼 業務·商業·文化施設뿐 아니라 住居空間까지 서울 都心에 들어서면서 말 그대로 ‘直走近接 정주도視’가 誕生하게 된다. 가장 먼저 宗廟~퇴계로 一帶 開發이 完了되면 ‘延트럴파크’의 4倍가 넘는 公園·綠地가 造成돼 서울 都心에 位置한 住居團地 全般의 價値 上昇을 이끌 展望이다.

동작구는 鷺梁津뉴타운 施工社 選定 消息이 開發 期待感을 높여 올해 初 對比 집값 上昇幅이 두드러졌다. 4月 포스코건설이 鷺梁津3區域 施工社로 選定됐다. 總 8곳에서 再開發이 進行 中인 鷺梁津뉴타운은 7곳이 施工社를 選定하면서 동작구의 開發 期待感을 높이고 있다. 게다가 鷺梁津뉴타운 大將格인 1區域이 下半期 施工社를 選定할 豫定이다. 尹錫悅 政府의 再開發·再建築 規制 緩和 政策이 本軌道에 오를 境遇 鷺梁津뉴타운은 江南圈 都市再生事業醬의 블루칩으로 떠오를 展望이다.

大選 以後 京畿道 집값 上昇을 牽引한 地域은 SK하이닉스 工場이 位置한 利川市다(그래프 參照). 利川市 雇傭率은 SK하이닉스의 持續된 投資에 힘입어 지난해 下半期 京畿道에서 가장 높은 68.4%를 記錄했다. 지난해 2月 利川市에는 世界 最大 規模의 半導體 工場인 M16이 竣工됐으며, 앞으로도 20兆 원 追加 投資가 이뤄질 展望이다. 오락가락하는 政策 變數와는 相關없이 ‘良質의 일자리 擴大=不動産市場의 堅調한 上昇’ 方程式은 앞으로도 利川市 집값을 右上向 軌道에 올려놓을 것이다.

京畿南部 下落勢

京畿北部 東豆川市 亦是 지난해 下半期 調整對象地域이라는 規制 流彈을 맞았음에도 政策 施行과 相關없이 大選 以後 上昇勢를 이어갔다. 東豆川 外에도 楊州市, 九里市, 남양주시 等 京畿北部 生活圈이 京畿道 집값을 끌어올렸다. 東豆川은 尹 大統領의 GTX-C 路線 延長 公約, 洋酒는 GTX-C 路線과 地下鐵 7號線 延長, 구리와 南楊州는 地下鐵 8號線 延長 好材가 있다. 3月에는 地下鐵 4號線을 延長해 南楊州 진접읍까지 잇는 榛接線이 開通돼 別內新都市 집값이 한 次例 上昇하기도 했다.

現在 집값 下落勢를 主導하는 京畿南部 對備 京畿北部 鐵道 好材가 强力한 理由는 ‘交通 荒蕪地 開墾의 法則’ 때문이다. 서울을 크게 5個 圈域으로 나눠 各 圈域에 屬한 自治區別 地下鐵驛 現況을 살펴보면 京畿北部와 連接한 서울 東北圈 8個 區의 地下鐵驛은 舊黨 12.5個다(지도1 參照). 康男이 包含된 東南圈 地下鐵驛 個數인 救黨 23.5個의 折半에 不過하다. 서울 內에서도 江北과 江南의 地下鐵 인프라 隔差가 甚하기 때문에 서울 江北 地下鐵을 延長해 京畿北部를 잇는 地下鐵 路線은 胎生的으로 적을 수밖에 없다. 이를 다르게 생각하면 京畿北部에 新設돼 서울을 잇는 地下鐵 路線은 稀少價値를 높게 인정받을 수밖에 없음을 의미한다. 또한 3月 大選에 이어 6月 地方選擧에서도 그間 軍事制限區域으로 묶여 있던 京畿北部의 開發을 約束하는 公約이 쏟아져 나오면서 京畿北部는 下半期에도 景氣도 집값을 牽引할 것이다.

京畿南部 집값 下落勢는 의왕시가 主導하고 있다. 義王市 下落勢는 下半期에도 持續될 展望이다. 지난해 8月 末 國土交通部는 義王·軍浦·安山 新都市를 3期 新都市로 追加 指定하면서 義王驛에 GTX-C 路線 設置를 發表했다. 그 德에 義王市 집값은 9月 以後 急騰하기 始作했는데 何必 그때 住宅擔保貸出 金利가 上昇 變曲點을 맞이해 現在까지 가파른 上昇勢가 이어지면서 義王市 집값 下落의 방아쇠를 당겼다. 게다가 의왕시와 隣接한 安養市는 올해부터 2025年까지 約 1萬5000號라는 歷代 最高 水準 入住가 豫定돼 있으며, 수원시 장안구 亦是 2024年까지 約 6000채 入住가 豫定돼 있어 下半期 義王市 집값 落幅을 더 키울 展望이다.

仁川은 最近 2個月 동안 東歐가 가장 높은 0.42% 賣買가 上昇率을 記錄했다. 東歐에서 進行 中인 總 11個의 再開發·再建築 區域 中 송림초 周邊 再開發事業은 8月 ‘동인천역파크 푸르지오’ 入住가 豫定돼 있다. 그 外 10個의 再開發·再建築 事業 모두 施工社 選定이 完了된 狀態다. 3000채 規模 以上이면서 驛勢圈 立地를 품은 3大將 區域, 卽 金松 區域(3965채), 松林1·2棟 區域(3693채), 畵手和平 區域(3127채) 中 金松 區域이 빠르면 올해 一般分讓에 나설 豫定이다. 나머지 2個 區域도 2023年쯤 管理處分 段階에 접어들 것으로 보여 東區의 天地開闢이 豫想된다. 지난해 下半期 以後 ‘줍줍’ 恐怖에 시달렸던 松島新都市가 자리한 仁川 延壽區는 4月 以後 下落勢가 멈췄으며, 特히 松島學群 1番街人 松島1工區가 松島新都市 反騰을 이끌고 있다. 2022年 125名을 特目高·自私高에 進學시킨 신정중과 自私高 포스코高架 至近距離에 있는 松島더샵그린에비뉴 7·8團地는 4月 申告價를 更新했다. 松島新都市는 無順位 請約 物量으로 풀린 未分讓 數 亦是 減少勢에 접어들며 下半期 다시 上昇할 채비를 갖추고 있다.

大邱 未分讓 續出

地方 都市 中 가장 높은 上昇勢를 記錄한 곳은 江原道다. 江原道 不動産 上昇勢는 2019年부터 3年間 維持되고 있다. 江原道 不動産 힘의 根源은 首都圈 至近距離에 位置한 胎生的 立地 與件에 있다. 속초시와 江陵市에는 如前히 首都圈 隱退者뿐 아니라 首都圈 觀光客의 投資가 이어지고 있다. 게다가 새 政府가 江原道에 約束한 春川 데이터産業 首都 育成, 原州 디지털 헬스케어 메카 育成은 이미 江原道에서 차근차근 基盤을 다져온 터라 公約 實現 確率이 높다. 江原道 不動産은 首都圈 流動性뿐 아니라 良質의 일자리 創出이 플러스 要素로 作用하면서 2022年을 넘어 2023年까지 無難한 上昇이 豫想된다.

大邱는 未分讓이 繼續 치솟고 있는 反面, 釜山은 1000채 안팎의 安定的인 水準을 維持하고 있다. 이 두 都市의 成敗를 가른 것은 入住 物量이다. 釜山은 올해부터 2025年까지 人口數 對比 2% 水準의 入住 物量이 豫定돼 있지만, 大邱는 人口數 對比 3.4% 入住 物量이 豫定돼 있고 絶對的인 入住 物量 또한 大邱가 釜山보다 約 2萬 채 많다. 釜山은 新政府가 釜山엑스포 誘致TF(태스크포스)를 別途로 組織할 만큼 功을 들이고 있다. 2030 釜山世界博覽會 誘致에 成功할 境遇 向後 20年 內 韓國에서 開催될 最大 國際行事가 될 것이라는 引受위의 말처럼 큰 好材로 作用할 것이다. 特히 釜山世界博覽會 誘致가 確定된다면 行事가 進行될 釜山 北港 再開發地域에는 더 큰 好材가 된다(지도2 參照). 마침 北港 1段階 再開發이 完了돼 5月 4日 開放됐으며, 2段階 再開發도 豫備妥當性調査를 早速히 進行해 早晩間 施行될 豫定이다. 2023年쯤에는 釜山世界博覽會 誘致 與否가 確定된다. 國際博覽會機構(BIE)가 釜山 손을 들어줄 境遇 北港 再開發의 直接的인 수혜地域인 釜山鎭區와 釜山東區 不動産은 가파른 上昇曲線을 그릴 展望이다.

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