• 現代建設?HDC現代産業開發?대우건설?롯데建設 서울市 仲裁 拒否

• “契約書 再作成은 再建築 組合 當然한 權利”

• “施工事業團 빠지면 組合도 같이 죽는다”

葛藤 封合에 歸趨가 모아졌던 遁村住公組合(組合長 김현철)과 施工事業團(현대건설, HDC現代産業開發, 大宇建設, 롯데建設)의 協商이 열리지도 않은 채 決裂됐다. 當初 서울市의 仲裁로 4月 마지막 週에 兩者 間 協商이 開催될 豫定이었다. 그러나 施工事業團 側은 4月 27日 “信賴를 잃어 協商이 不可能하다”는 뜻을 서울市에 書面으로 傳達하고 仲裁를 拒否한 것으로 알려졌다.

施工事業團 側은 앞서 3月 21日 組合이 施工事業團을 相對로 서울동부지법에 提起한 ‘工事費 增額과 關聯한 契約變更 無效 確認 訴訟’ 結果를 지켜보겠다는 態度다. 또 施工事業團은 이番 事態로 豫想되는 經濟的 損失分을 組合이 책임지지 않는다면 工事를 再開하지 않겠다는 뜻도 서울市에 傳達한 것으로 알려졌다.

이에 遁村住公組合 頂上化委員會(朴昇煥 外 3人)는 4月 28日 ‘現在 當面한 가장 時急한 課題는 工事再開’라는 內容의 聲明書를 냈다. 遁村住公組合 頂上化委員會는 工事 中斷 跛行 以後 一部 組合員들이 現 組合과 別途로 組織한 모임이다. 이들은 “現 組合 執行部가 成事 可能性도 없는 서울市 仲裁會議를 핑계로 時間을 끌며 時間만 浪費하고 있다”고 批判하며 “組合이 言論에 報道된 業體를 包含해 1.5~2軍 建設社까지 찾아가 事業 參與 意思를 打診했으나 모두 거절당한 것이 確認됐다”고 밝혔다. 그러면서 이들은 現 組合과는 別途로 施工事業團에 正式으로 工事再開를 위한 面談을 要請하고 나섰다.

工事 中斷 2週째, 서울市 仲裁에도 協商 決裂

遁村住公(올림픽파크 抛레온) 再建築은 2020年 2月 85個 桐(地下 3層~地上 35層), 1萬2032채 規模로 着工에 들어갔다. 그런데 當時 住宅都市保證公社(HUG)에서 分讓價를 낮게 算定해 組合과 施工事業團의 葛藤이 빚어졌고, 結局 一般分讓이 遲延됐다. 이에 施工事業團은 그해 6月 25日 當時 組合(組合長 최찬성)과 工事費를 約 5500億 원 增額하는 內容의 契約을 맺었다. 이 契約이 總會를 거치지 않고 組合長 職權으로 成立되자 組合員들은 反撥했고, 8月 旣存 組合指導部를 解任하고 2021年 5月 새 組合을 出帆시켰다.

以後 올해 3月 14日 施工事業團은 工事費 未支給을 理由로 4月 15日 工事 中斷을 豫告했다. 그러나 새 組合은 3月 21日 工事費 增額契約 無效 訴訟을 提起했다. 兩者 間 葛藤의 골이 깊어졌고, 結局 施工事業團은 豫定대로 4月 15日 0時를 起點으로 工事를 全面 中斷하고 留置權을 行事 中이다. 現在 遁村住公 再建築의 工程率은 52%로, 높이 20層까지 지어진 建物이 相當數인 것으로 알려졌다.



이런 가운데 ‘再建築의 神’ 한형기 前 組合長(64)에게 關心이 쏠리고 있다. 그는 2011年 신반포 1次(아크로리버파크) 再建築 組合長으로 選出된 後 18年間 漂流하던 事業을 正常化해 就任 1年 半 만에 移住?撤去를 성사시키고 2016年 入住까지 이끌어낸 人物이다.

三星物産 및 대우건설에서 21年間 勤務하고, 再建築을 速度戰으로 이끈 經歷까지 알려지자 여러 組合들이 그를 찾아 助言을 求했다. 遁村住公組合 亦是 2年餘 前 內部 葛藤 當時 그에게 助言을 求한 것으로 알려졌다. 한 組合長은 遁村住公 事態에 對해 “節次上 問題가 있다면 再契約을 要求하는 것은 組合의 當然한 權利”라며 組合의 便을 들었다.

- 4月 15日 以後 2週째 工事 中斷 狀態다. 現在 狀況을 어떻게 보는가.

“이 事態가 長期化 될 수 없다. 社會的으로 普通 이슈가 아니다. 새로운 政府가 들어서고, 4500餘 一般 分讓도 남아 있다. 組合員들이 長期間 苦痛 속에 있는데, 工事 中斷이 길어지면 問題가 深刻해진다. 只今 組合은 施工社가 要求하는 工事費 增額 金額을 認定하고 그대로 契約하겠다고 한다. 施工事業團도 이대로 工事를 접으면 損害가 크기 때문에 머지않아 合意가 될 것으로 보인다.”

- 再建築 工事 途中 契約書를 새로 쓰는 境遇가 있나.

“勿論이다. 이는 組合의 너무나 當然한 權利다. 遁村住公 組合은 2019年 12月 一般分讓 遲延에 따라 施工事業團이 工事費 增額을 要求한 것과 關聯해 總會를 열었다. 그런데 組合이 案件을 통과시키지 못했고, 2020年 7月 總會를 召集해둔 狀態였다. 그 渦中에 當時 組合長이 6月 25日 組合長 職權으로 施工事業團과 工事費 增額 契約書에 圖章을 찍고, 그날 스스로 辭退했다. 스스로 辭退할 사람이 圖章은 왜 찍나. 따라서 7月 總會에서 組合長 解任이 論議될 豫定이었다. 施工事業團도 이런 狀況을 다 알면서 組合員 同意도 없이 問題가 있던 組合長과 工事費 增額 契約書에 圖章을 찍은 것이다. 組合員들이 그 契約을 왜 미뤘겠나. 圖章을 찍어서는 안 될 程度로 問題가 深刻했던 것 아니겠나. 그러면 契約書를 다시 쓰는 게 맞다.”

- 旣存 契約書에 어떤 部分이 問題였다고 보나.

“工事費를 5500億 원 올리는 過程에 節次上 問題가 없었다면 組合도 納得했을 것이다. 그런데 契約에 앞서 韓國不動産院에서 工事費를 檢證한 것이 組合에 全혀 公開되지 않은 狀態에서 工事費가 策定된 것이 드러났다. 알고 보니 아파트 全體가 35層 높이인데 施工事業團이 工事費 感情을 要請할 때는 40層 設計案으로 보냈다더라. 높이가 35層일 때와 40層일 때 工事費는 5~10%程度 差異가 난다. 組合이 當然히 疑心을 품을 수밖에 없다.”

-組合은 增額한 工事費는 그대로 두되 細部 調整을 願하는 눈치다.

“組合은 工事費 金額보다 只今의 持分制 契約方式을 都給制로 바꾸길 願한다. 持分制 契約은 一般分讓에 따른 收益을 施工社와 組合이 持分에 따라 나눠 갖는 構造로 10餘 年 前에나 쓰였던 方式이다. 요즘 方式은 都給制인데 一般分讓에 따른 收益이 적기 때문에 都給制로 바꾸는 것이 서로 利得이다. 또 마감材 契約이 4年 前 이뤄졌고, 只今은 트렌드가 많이 바뀌었으니 組合은 資材를 바꾸자는 立場이다. 高級化에 따른 費用도 別途로 주겠다는데 施工事業團은 旣存 契約書만 固執하며 새 組合이 工事業體를 못 박아 버렸다고 言論 플레이하니 안타깝다.”

“組合도 같이 죽는다”

- 2年 前 一般分讓이 미뤄진 것이 이番 葛藤의 核心 아닌가.

“一般分讓이 늦어진 건 다른 問題다. 事實 工事費를 3兆2000億 원으로 올려줘도 一般分讓 收益이 어느 程度 나오면 組合에 負擔이 없다. 2019年 末 一般分讓가 算定 當時 組合長이 ‘3.3㎡當 3500萬 원에 分讓이 可能하다’고 說明해서 組合員들이 工事費 增額을 贊成하는 雰圍氣였다. 그런데 애初에 分讓價 算定은 HUG 管轄이기 때문에 3500萬 원은 不可能한 일이었다. 當時 HUG에서 2910萬 원 以上은 안 된다고 했고, 뒤늦게 組合員들이 ‘現實的으로 不可能한 分讓價’라는 걸 알게 됐다. 그렇게 되면 組合員 分擔金이 커진다. 이 때문에 結局 2019年 12月 總會에서도 工事費 增額 契約을 통과시키지 못했다.”


- 只今이라도 分讓價를 다시 算定해 一般 分讓을 하면 問題가 解決되는 것 아닌가.

“HUG가 分讓保證을 안 해주면 分讓 自體를 못하니까 進度가 나가지 않는 것이다. 屯村住公의 境遇 組合이 土地에 對해 韓國不動産院에 審議要請 했고, 이미 土地分은 2020萬 원에 審議가 끝났다. 土地分에 對한 加算費와 政府標準에 따른 建築費, 建築費에 對한 加算非(特殊 마감)까지 合해야 一般分讓가가 決定된다. 個人的으로 遁村住公은 建築費 및 加算肥滿 제대로 算定되면 最小 3.3㎡當 3500萬 원이 나오고, 3~4個月 後 一般分讓까지 하리라고 본다. 尹錫悅 當選人이 大選 公約에서 民營住宅 分讓價上限制를 廢止한다고 했으니 그렇게 되면 遁村住公 一般分讓은 4000萬 원까지 갈 것으로 보인다.”

- 施工事業團 契約 解止 및 新規 建設社 契約은 現實的으로 어려워 보인다. 兩側이 어떻게 하는 것이 좋을까.

“施工事業團이 遁村住公 再建築 事業에서 빠지면 施工事業團도 組合도 같이 죽는다. 只今 兩側에 아무런 길이 없다. 遁村住公 再建築은 4兆 원 가까이 되는 事業이다. 그걸 어떤 建設社가 받아서 할 것인가. 組合도 訴訟 걸고 契約을 解止하겠다고 하지만 다른 施工社가 못 들어온다는 걸 알고 있다. 率直히 施工事業團은 이렇게 판을 키우는 것으로 所期의 目的을 達成하고 있다. 個人的으로 施工事業團 잘못이 80%, 組合員과 組合執行部 잘못이 20%라고 본다. 施工事業團도 旣存 契約書만 固執할 것이 아니라 이미 들어간 工事費에 對한 損失을 줄이려면 하루라도 빨리 合意하고 工事를 再開하는 것이 좋을 걸로 보인다.”