• 國土部, 公示價格 算定 基礎資料 첫 公開

• “같은 말만 羅列…住宅 所有主 納得 못 할 것”

• 眺望 따라 時勢 다른데, 公示價 같은 境遇도

• 國土部 “調査員이 지난해 問題 찾아낸 것”

• 調査員 1人當 2萬餘 戶 調査해야

• “各 戶 適正 市勢·現實化率 公開하라”

“이건 좀 異常한데요. 필로티(1層을 기둥으로 設計하는 建築 方式)로 돼 있는 東 最下層 公示價格이 다른 棟 1層 價格보다 오히려 1000萬 원 더 낮네요.”
서울 마포구 아현동에서 公認仲介事務所를 運營하는 50代 金某 氏가 麻浦래미안푸르지오(麻래푸) 아파트 家口別 公示價格을 檢討한 뒤 한 말이다.

4月 29日 國土交通部(國土部)는 2021年 1月 1日 基準 共同住宅(아파트·聯立·多世帶) 價格을 公示했다. 政府가 1年에 한 番씩 發表하는 이 價格은 綜合不動産稅·財産稅 等 各種 稅金 賦課 基準이 된다. 健康保險料·國民年金 納付額 算定에도 影響을 미친다. 問題는 算定 方式이 不透明해 每年 不滿이 쏟아진다는 點이다.

金氏가 指摘한 麻래푸 204棟 1層 專用面積 59㎡ 아파트 올해 公示價格은 9億 원이다. 같은 團地 內 207棟 2層(最下層) 59㎡ 아파트 公示價(8億9000萬 원)보다 1000萬 원 높다. 따라서 204棟 最下層 所有者는 207棟 2層 집主人보다 保有稅를 더 많이 負擔하게 됐다. 金氏는 “필로티가 있는 東 2層은 最下層이라도 1層보다 選好度가 높고 實去來價도 비싼 便”이라며 “204棟 1層 公示價格이 207棟 2層보다 왜 비싸게 策定됐는지 모르겠다”고 말했다.

1年 만에 엇갈린 아파트 價格

지난해 公示價格은 204棟 1層 7億2500萬 원, 207棟 2層 7億2700萬 원으로 只今과 正反對였다. 1年 새 왜 이런 變化가 생긴 걸까. 理由를 確認하기 위해 政府가 ‘不動産公示價格알리미’ 홈페이지에 公開한 ‘公示價格 算定 基礎資料’를 살펴봤다.

政府는 그동안 不動産 公示價格을 어떻게 算定하는지에 對해 具體的으로 밝힌 적이 없다. 이에 對한 批判이 이어지자 올해 처음으로 全國 共同住宅 約 1420萬 號에 對한 資料를 作成했다. A4用紙 1張 分量에 △公示價格 △住宅特性資料 △價格參考資料 △算定意見 等을 記錄하는 方式이다.



麻래푸 204棟 1層 ‘住宅特性資料’에는 敎育施設·公共便宜施設 等에 對한 情報와 面積·世代數·向(向) 等이 적혀 있었다. ‘價格參考資料’ 項目에는 公示價格 算定에 反映한 最近 實去來價와 時勢 情報 等이 있었다. 하지만 이 數値를 어떻게 活用해 公示價格을 算出했는지에 對한 說明은 없었다.

連이어 207棟 2層 ‘公示價格 算定 基礎資料’를 閱覽했다. ‘住宅特性資料’ 內容이 앞서 살펴본 204棟 1層의 것과 香을 빼고는 同一했다. 207棟 2層은 西向, 204棟 1層은 南西向이다. ‘價格參考資料’와 ‘算定意見’ 等의 內容에서는 具體的인 棟號數를 除外하고는 한 글字도 다른 게 없었다. 두 資料를 區別할 수 있게 해주는 건 1000萬 원 差異 나는 ‘公示價格’ 項目뿐이다.

公認仲介士 金氏는 “이렇게 같은 말만 羅列돼 있는 資料를 보고 집主人이 ‘왜 내가 다른 집보다 稅金을 더 많이 내야 하는지’ 納得할 수 있겠나”라고 말하며 혀를 찼다. 김규정 韓國投資證券 資産承繼硏究所長은 “國土部가 公開한 資料의 ‘住宅特性資料’에 記錄된 內容은 建築物臺帳만 確認해도 누구나 쉽게 알 수 있는 情報”라며 “거의 모든 內容을 ‘複寫 後 붙이기’ 方式으로 生産한 이 資料가 保有稅 引上으로 憤怒하는 住宅 所有主를 잠재우기엔 어려워 보인다”라고 꼬집었다.

‘公示價 問題 있다’ 意見 提出 5萬 件 達해

이런 事例는 곳곳에서 確認된다. 서울 서초구 잠원동 신반포11次아파트 專用面積 76㎡ 10層 아파트는 지난해 9層보다 公示價格이 낮았다. 그러나 올해는 둘 다 18億7200萬 원으로 策定됐다. 隣近에서 不動産仲介事務所를 運營하는 公認仲介士 A氏는 “처음엔 ‘이 아파트 再建築이 確定돼 層에 따라 價値를 달리 매길 수 없으니 價格을 同一하게 맞췄나 보다’라고 생각했다. 그런데 나중에 보니 公示價格이 다른 層도 있더라”며 “나도 理由를 잘 모르겠다”고 어리둥절해 했다. 또 다른 公認仲介士 B氏는 “顧客 選好를 考慮하면 層이 높을수록 公示價格을 높게 策定하는 게 合理的으로 보인다. 昨年에 10層 公示價가 9層 價格보다 낮았던 게 오히려 疑訝한 일”이라고 밝혔다.

住宅 實去來價에 큰 影響을 미치는 眺望權이 公示價格 算定에 反映되지 않은 것으로 보이는 事例도 있다. 大田 儒城區 盤石마을아파트 502棟 20層의 올해 公示價格은 5億5800萬 원으로 같은 團地 504洞 20層 價格과 같다. 두 아파트는 專用面積 132㎡로 크기가 같지만 窓밖으로 내다보이는 風景이 全혀 다르다. 504洞에서는 반석천을 眺望할 수 있는 反面, 502洞에서는 볼 수 없다.

이 差異는 實去來價에 影響을 미친다. 2020年 10月 502棟 22層 아파트(河川 眺望 不可能)는 8億3000萬 원에 去來됐다. 같은 해 11月 504棟 17層 아파트(河川 眺望 可能)는 7000萬 怨 많은 9億 원에 팔렸다. 大田 儒城區에서 不動産仲介事務所를 運營하는 C氏는 “顧客 選好에 따라 差異가 있을 수 있지만, 一般的으로는 반석천을 바라볼 수 있는 504棟 時勢가 높게 形成된다”고 말했다. 그런데 國土部가 두 同意 公示價格을 왜 同一하게 策定했는지에 對해 一般 國民은 알 方法이 없다.

關聯 統計를 보면 最近 公示價格에 對한 疑問을 提起하는 사람이 크게 늘어나고 있다. 3月 16日 國土部가 共同住宅 公示價格 草案을 提示한 뒤 21日間 國土部에 接受된 意見 提出 件數는 모두 4萬9601件이다. 2016年 같은 期間 意見 開陳 件數가 191件이었던 것과 比較하면 260倍 늘었다. 지난해(3萬7410件)에 비춰봐도 1萬 건 以上 增加했다.

國土部는 共同住宅 公示價格 算定 方式에 對해 “共同住宅 公示價格 調査員이 每年 實去來價와 現場 狀況 等을 考慮해 適正 時勢를 算出한다”고 說明하고 있다. 國土部 不動産評價과 關係者는 “麻래푸처럼 調査 年度에 따라 價格 逆轉 現象이 나타나는 理由는 무엇인지” 묻는 質問에 “調査員이 現場에서 지난해와 달라진 住宅 狀況을 確認하거나 지난해 算出 方式에 問題가 있었다는 걸 알게 되면 이를 修正할 수 있다”고 說明했다.

調査員 1人當 2萬餘 戶 調査

專門家들은 調査員의 專門性에 對해 疑懼心을 드러낸다. 정수연 濟州大 經濟學科 敎授(韓國鑑定評價學會長)는 “調査員 力量에 따라 公示價格이 주먹九九式으로 算定될 憂慮가 있다”며 “山精子가 바뀔 때마다 基準이 달라진다면 公正한 算定 方式이 아니다”라고 밝혔다. 또 鄭 敎授는 “美國은 카운티마다 數十 名의 鑑定評價士가 每年 住宅을 家家戶戶 訪問해 與件을 살펴보고 鑑定價를 算出한다. 住民들 信賴度가 높은 便이다”라고 덧붙였다.

이에 對한 國土部 不動産評價과 關係者의 答辯이다.

“우리나라도 土地 價格 策定 基準이 되는 標準地 公示價格 策定은 鑑定評價社가 맡고 있다. 땅마다 千差萬別인 土質과 古都를 考慮하는 等 專門性이 必要한 領域이기 때문이다. 反面 共同住宅은 다르다. 이미 韓國不動産院이 蓄積해 놓은 데이터가 厖大하다. 이를 바탕으로 各 調査員에게 가이드라인을 提示해 客觀性을 擔保하고 있다. 公示價格 調査를 모두 鑑定評價士가 擔當하게 하려면 莫大한 豫算이 必要하다.”

國內 共同住宅 數에 비해 調査員 數가 턱없이 不足하다는 批判도 나온다. 國土部가 發表한 ‘2020年 不動産 價格公示에 關한 年次報告書’에 따르면 當時 共同住宅 公示價格 算定에 參與한 調査員은 520名이다. 2020年 基準 全國 共同住宅 湖水가 1383萬 號였던 것을 勘案하면 한 사람當 2萬6596號를 調査한 셈이다.

專門家들은 이 論難을 끝내려면 公示價格 算定 方式을 透明하게 公開해야 한다고 强調한다. 個別 住宅마다 該當 公示價格을 策定한 根據를 數字로 밝히라는 것이다. 公示價格은 適正 時勢에 現實化率을 곱한 값이다. 이때 適正時勢는 政府가 該當 住宅을 얼마로 判斷했는지에 對한 數値다. 現實化率은 公示價格이 時勢를 얼마나 反映하고 있는지에 對한 比率을 말한다. 김성달 經濟正義實踐市民聯合(經實聯) 不動産建設改革本部 局長의 말이다.

“公示價格 策定은 租稅衡平性과 密接히 關聯돼 있다. 國土部가 算出式만 正確하게 公開하면, 公示價格을 韓國不動産院 調査員이 定하든 鑑定評價社가 定하든 큰 問題가 안 된다. 學界나 民間에서 交叉 檢證할 餘地가 생기기 때문이다. 國土部가 只今까지 閉鎖的인 方式으로 公示價格 算定을 獨占해 온 狀況부터 解決해야 한다.”

홍기용 仁川大 經營學部 敎授(韓國納稅者聯合會 會長)는 “國土部가 約 1400萬 號에 達하는 모든 共同住宅 公示價格 算定 方式을 公開하기는 어려울 수 있다”면서도 “納稅者는 自身이 내는 稅金이 어떻게 算定됐는지 알 權利가 있으니, 적어도 公示價格 算定의 基礎가 되는 各 住宅의 適正 時勢와 現實化率이라도 公開해야 한다”고 말했다.

公示價格에 對한 論爭은 繼續될 것으로 보인다. 文在寅 政府 들어 不動産 價格이 上昇하며 稅金에 對한 敏感度가 높아졌기 때문이다. 또 지난해 國土部가 公示價格 現實化率을 90%까지 높인다는 計劃을 밝혔다.

“異議 提起는 具體的일수록 좋다”

한便, 올해 發表한 公示價格은 아직 變更될 餘地가 남아있다. 國土部가 5月 28日까지 異議 申請을 받는다. 以後 檢討 過程을 거쳐 6月 25日 共同住宅 價格을 最終 公示할 計劃이다. 異議 提起 時 가장 重要한 건 具體的 理由를 밝히는 것이다. 國土部 不動産評價과 關係者 說明이다.

“國土部에 接受된 意見을 보면 相當數가 ‘집 公示價格이 너무 높다’ ‘稅金이 負擔되니 좀 깎아달라’ 같은 內容이다. 이런 內容만 報告는 무엇이 잘못됐다는 건지 把握하기 어렵다. 집 近處에 있는 비슷한 條件의 住宅價格과 自己 집 값을 比較하는 等 具體的 根據와 함께 異議를 提起하면, 그 內容을 바탕으로 公示價格이 제대로 매겨졌는지 判斷할 수 있을 것이다.”

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