• 賃貸借3法 溯及 適用, 바람직하지 않아

• 政府 强要와 干涉 지나쳐선 안 돼

• 모든 狀況 아우를 수 없어 不必要한 다툼 惹起

• ‘實居住’보다 ‘契約更新’ 保護하는 判例 나와

• 契約 解止 ‘분명하게’ 通報하지 않으면 自動 延長

• 明渡訴訟보다 傳貰金返還訴訟이 더 쉬워

• 法院에서 公證받는 紛爭 解消法 ‘提訴 前 和解’ 勸奬

政府가 貰入者의 住居 安定을 目的으로 지난해 導入한 契約更新請求制와 傳月貰上限制가 不動産市場의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 집主人과 貰入者 間 葛藤과 紛爭을 부추기는 要因이 되고 있기 때문이다. 法律救助公團에 따르면 賃貸借紛爭調停委員會에 집主人이 保證金을 返還하지 않아 調整을 申請한 事件은 2019年 1399件에서 2020年 759件으로 折半 가까이 줄었다. 反面 賃貸料의 增減, 賃貸借 期間, 契約更新을 理由로 紛爭調停을 申請한 事件은 2019年 59件에서 170件으로 3倍 가까이 늘어났다. 特히 賃貸料 增減이나 契約更新과 關聯한 紛爭調停 接受 件數는 2019年 微微한 水準이었으나 지난해 7月 末 契約更新請求制와 傳月貰上限制가 施行된 以後 큰 幅으로 增加했다.

두 制度는 6月 1日부터 傳月貰申告制와 함께 이른바 ‘賃貸借3法’으로 불린다. 傳月貰申告制는 賃貸借契約 內容을 契約 締結일로부터 30日 以內 管轄 市·郡·區廳에 申告하도록 義務化한다. 契約更新請求制는 住宅 賃貸借契約을 하고 2年 居住한 貰入者가 1回에 한해 2年 再契約을 要求할 수 있도록 保障한 制度. 契約期間 滿了 前 6個月에서 1個月 사이 貰入者는 追加 2年의 契約 延長을 要求할 수 있고, 집主人은 自身이 實居住하는 事情 等이 없으면 이를 받아들여야 한다. 傳月貰上限制는 再契約 時 賃貸料 引上 幅을 以前에 받던 金額의 最大 5%로 制限하는 것이 骨子다.

契約更新請求制와 傳月貰上限制가 施行된 것은 지난해 7月 31日부터다. 法案 上程부터 施行까지 一瀉千里로 處理돼 닷새밖에 걸리지 않았다. 이처럼 法案이 急行 處理된 境遇는 類例를 찾기 어렵다. 旣存 契約에 溯及 適用해 違憲이라는 主張도 나온다. 집主人과 貰入者들의 關聯 法律 相談도 끊이지 않고 있다. 法律救助公團에 따르면 賃貸料 增減에 關한 相談 件數는 2019年 702件에서 2020年 1757件으로 2.5倍 增加했다. 賃貸借 期間에 關한 相談件數는 2019年 3994件에서 2020年 9833件으로 2.46倍가 늘었다.

엄정숙 不動産 專門 辯護士는 “賃貸借3法이 導入된 後 賃貸借契約 更新이나 賃貸料 引上 等에 關한 相談이 하루 대여섯 件씩 들어온다”고 말한다. 嚴 辯護士는 法度 法律綜合事務所 代表辯護士로 2011年부터 10年 동안 賃貸借 關聯 訴訟만 約 3000件을 進行했다. 最近 ‘明度訴訟(不動産 占有者가 所有者에게 이를 引渡하지 않을 때 提起하는 訴訟) 專門매뉴얼’이라는 冊을 내기도 했다. 辯護士로는 드물게 公認仲介士 資格證도 갖고 있다. 그는 “집主人과 貰入者의 事情이 저마다 다르기 때문에 法으로 이를 다 아우를 수 없는데도 劃一的인 法 規定으로 이를 强要하고 統制하다 보니 副作用이 많다”며 “서로 利害關係가 다른 집主人과 貰入者 사이에서 賃貸借3法이 葛藤을 助長한 側面이 많다”고 꼬집었다.

賃貸借3法 溯及 適用 바람직하지 않아

- 賃貸借3法이 旣存 契約에 溯及 適用됐다. 違憲 素地가 있나.

“完全히 끝나지 않은 일에 法을 適用하는 것을 ‘不眞正溯及立法’이라 하고, 完全히 끝난 일에 法을 適用하는 것을 ‘鎭靜溯及立法’이라 한다. 不眞正溯及立法은 現在進行形의 일이기에 鎭靜溯及立法보다 抵抗感이 덜하다. 違憲 與否를 따질 때도 鎭靜溯及立法은 嚴格한 要件을 充足해야 溯及이 可能하다고 본다. 이를 테면 公益이 크고 私益은 적을 때가 그렇다. 不眞正溯及立法은 溯及이 可能한 範圍가 넓지만 無條件 되는 건 아니다. 賃貸借3法도 現在進行形 契約에 溯及 適用했으니 不眞正溯及立法에 該當한다. 原則的으로 溯及 適用이 可能하기에 違憲 決定이 나긴 어려울 것이다. 原則이 아닌 例外에 該當해야 違憲으로 볼 수 있다. 原則的으로 違憲이 아니더라도 바람직한 狀況이 아니라고 생각한다.”



- 어떤 面에서 바람직하지 않다는 것인가.

“法案이 國會를 通過하고 바로 施行되면서 旣存 契約에 溯及 適用됐다. 그 때문에 賃貸借 市場에 많은 混線과 混亂을 惹起했다. 法에 함부로 손을 大選 안 된다. 資本主義 社會인 만큼 法으로 强要해선 안 되는데 政府가 지나치게 干涉하고 介入해 目的을 追求하다 보니 副作用이 너무 크다. 個個人의 事情과 狀況이 다 다르기 때문에 法이 모든 問題를 다 아우를 수 없다. 쉽게, 急하게 法을 만들어선 안 된다. 한番 만들어진 法은 돌이킬 수 없다. 否定溯及立法이라 하더라도 旣存 契約에까지 溯及 適用해선 안 됐다. 實際로 그 때문에 進行 中인 訴訟이 많다.”

- 溯及 適用해 發生한 紛爭 事例를 든다면.

“2020年 10月이 契約 滿期를 맞는 賃借人 A가 그해 6月頃 賃貸人(집主人) B와 契約 延長 與否를 論議하다 最終 解止하기로 했다. 그런데 그해 7月 末 契約更新請求制가 施行돼 溯及 適用이 可能해지자 A가 말을 바꿔 移徙를 가지 않겠다고 했다. 狀況이 이렇게 되니, B는 A와 다시 協議해 契約期間을 2年 延長하되, 住宅賃貸借保護法上 增額限度 5% 內에서 賃貸料를 引上하기로 했다. 合意가 잘 마무리되는 듯했는데 A가 이番엔 5% 引上은 認定할 수 없기에 撤回하겠다며 契約更新請求權만 行使하겠다고 나섰다.”

- 이런 境遇 A의 主張대로 契約更新請求權만 行使하는 것이 可能한가.

“A의 契約更新請求는 認定되지 않는다. 當事者 間에 有效하게 成立된 合意의 內容은 賃貸料 5% 引上과 契約更新請求 受諾이다. 그런데 貰入者는 두 가지 條件 中 自身에게 不利한 賃貸料 5% 引上은 認定하지 않겠다고 함으로써 契約關係를 不當하게 破棄했다. 契約關係는 全體的으로 統一性 있게 決定돼야 하므로 契約更新請求도 認定되지 않는다. 卽 이미 合意된 內容인 ‘賃貸料 5% 增額’을 不當하게 理由 없이 撤回하면 이와 同時에 契約更新 合意도 成立하지 않는다.”

- 貰入者가 집主人의 賃貸料 增額 要請은 받아들이지 않은 채 契約更新만 要求하면 契約 延長을 拒否할 수 있나.

“賃貸料 引上에 合意하지 않더라도 契約更新 要求를 拒否할 수는 없다. 增額請求만 可能하다. 契約更新을 해주되 增額請求訴訟을 따로 해야 한다. 引上額이 크지 않으면 實益이 없는 訴訟일 수 있다.”

契約 解止 ‘분명하게’ 通報하지 않으면 自動 延長

- 賃貸借3法 導入 後 賃貸借 關聯 相談 件數가 늘었다고 들었다. 어떤 問議가 많은가.

“特히 契約更新 關聯 相談 件數가 全體의 20~30%를 차지할 程度로 크게 늘었다. 契約更新 可能 與否를 묻는 境遇가 많다. ‘實居住를 目的으로 집에 들어가려 하는데 賃借人이 안 나간다고 하면 語땋게 하느냐?’는 問議도 많다. 現在 進行하는 訴訟 中에도 그런 事例가 있다. A는 집主人이고, B는 貰入者다. 두 사람은 兄弟다. B는 契約 滿期를 3~4個月 앞두고 契約更新을 請求했다. 그러자 A는 ‘直接 들어가 살아야 한다’며 이를 拒否했다. A의 事情을 잘 아는 B는 ‘A가 實居住할 수 있는 與件이 아니다’라며 ‘A의 更新 要求 拒絶은 不當하니 나가지 않겠다’고 버티고 있다.”

- 兄弟 사이라 더욱 難堪할 것 같다. 이런 境遇 어떻게 해야 하나.

“집主人은 明渡訴訟을 해서 實居住 目的의 契約 解止가 正當함을 主張해야 한다. 實居住는 事實 主觀的 事由이므로, 訴訟에서 自身의 實居住를 立證하기 위해 證據資料를 提出할 必要는 없다. 집主人이 實居住를 하지 않으면 追後 이를 問題 삼으면 된다. 明渡訴訟은 大略 4個月에서 8個月假量 所要된다. 訴訟이 進行되는 期間에는 旣存 賃貸料로 살 수 있다는 點 때문에 ‘契約 解止 通報를 받지 못했다’고 억지 主張을 하며 버티는 貰入者도 있다.”

- 實居住를 願하면 미리 契約解止를 通報해야 하나.

“契約 滿了 前 6個月부터 2個月 以內에 ‘約定한 期間이 끝나면 契約이 해지된다’는 事實을 通報해야 한다. 안 그러면 契約이 自動 延長된다.”

- 賃貸料 增額限度를 5%로 制限해 葛藤을 겪는 事例도 적지 않을 것 같다.

“蠶室에 있는 아파트를 15年 동안 時勢의 折半 水準으로 賃貸한 집主人 A가 그런 境遇다. 오랫동안 管理에 疏忽했던 A는 지난해 末 契約期間이 滿了되면 貰入者를 내보내고 正常 時勢를 받으려 했다. 形便이 예전 같지 않아 賃貸料 增額이 不可避했다. 그런데 法 改正으로 契約更新이 可能해지면서 A는 便法을 動員해야만 했다. 貰入者에게 合意金을 주고 實居住를 할 거라는 거짓 理由를 들어 집을 비우게 한 거다. 이를 問題 삼아 民刑事訴訟을 提起하지 않겠다는 合意書도 받았다. 元來는 貰入者에게 ‘오랫동안 貰를 올리지 않아서 感謝하다’고 人事를 받아야 할 狀況인데 法이 溯及 適用돼 안 해도 될 거짓말을 하고 追加 費用까지 쓰게 된 셈이다.”

契約更新請求 當時 집主人이 누구냐가 關鍵

- 傳貰 낀 집을 산 買受人은 實居住를 理由로 貰入者를 내보낼 수 있나.

“類似한 事例가 있다. A는 傳貰집을 轉轉하다가 아이 敎育을 위해 어렵게 아파트를 買收했다. 實居住 目的이었던 것. 賣渡人 B도 그 事實을 알고 있었다. 이 아파트에는 貰入者 C가 살고 있었다. B는 C에게 1年 뒤 契約期間이 滿了되면 移徙를 가겠다는 確約書까지 받아두었다. A는 C가 쓴 確約書가 있으니 買入 後 實居住가 可能하리라 믿었다. 그런데 C가 契約更新請求權을 行使하며 ‘確約書는 自身에게 不利한 內容이니 無效’라고 主張하고 나섰다. 이런 境遇 買收人 A는 住宅 所有權者로서 明渡訴訟을 提起해야 한다. 그러나 勝訴與否가 明確하지 않다. 1年 뒤 집을 비우겠다는 確約書가 있지만, 確約書대로 되지 않을 수도 있기 때문이다. ‘賃借人에게 不利한 約定은 無效다’라고 하는 住宅賃貸借保護法 第10條의 解釋이 問題다. 賃借人에게 不利한 約定으로 判斷해 無效인 確約書로 解釋할 可能性도 排除할 수 없다. 傳貰 낀 집을 산 買受人의 實居住 目的보다 旣存 貰入者의 契約更新 要求를 더 重視하는 判例가 最近 나오기도 했다.”

- 어떤 判例인가.

“水原地法(2020可鍛569230)에서 判決한 建物 印度 事件이다. 買受人은 實居住를 目的으로 傳貰 낀 집을 샀다. 貰入者는 旣存 집主人에게 契約期間이 滿了되면 나가겠다고 했고, 집主人은 이 말을 믿고 집을 팔았다. 그런데 買受人이 所有權을 取得하기 前 貰入者가 말을 바꿔 旣存 집主人에게 契約更新請求權을 行使했다. 該當 判例는 ‘貰入者가 契約更新을 請求할 當時의 집主人만 實居住를 目的으로 이를 拒否할 수 있다’고 解釋했다. 또한 貰入者가 旣存 집主人에게 契約更新을 拒否할 事情이 있지 않았음에도 契約更新請求權을 行使하지 않고 나가겠다고 한 것은 住宅賃貸借保護法 第10條에 依해 無效라고 判斷했다.”

- 住宅賃貸借保護法은 賃貸人에게 一方的으로 不利한 法이라는 批判도 많다.

“한쪽에 一方的으로 유리하거나 不利한 法을 ‘平面的 强行 規定’이라고 한다. 住宅賃貸借保護法이 그렇다. 約 40年 前 賃借人 保護를 위해 만들어진 法이다. 그때는 賃借人이 弱者가 맞지만 只今은 賃借人이면서 賃貸人人 境遇가 많고 賃借人이라고 해서 弱者라고만 할 수도 없다. 賃貸人에게 一方的으로 不利한 住宅賃貸借保護法 10兆(‘賃借人에게 不利한 約定은 無效다’)는 없어져야 하지 않을까 싶다.”

- 집主人이 契約滿了 後 傳貰保證金을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나.

“保證金返還訴訟을 하면 된다. 逆傳貰만 아니면 明渡訴訟보다 쉽게 問題가 解決된다. 保證金返還訴訟은 貰入者가 損害 보는 境遇가 거의 없다. 保證金 返還 遲延에 對한 延滯 利率도 12%에 達한다.”

- 契約이 更新된 後 집主人이 修理 義務에 疏忽할 땐 어떻게 對處하는 것이 바람직한가.

“住宅을 賃貸 目的대로 使用하기 힘들어 修理가 必要한 境遇에는 修理費用을 貰入者가 決濟한 後 負擔한 費用을 訴訟으로 請求할 수 있다. 다만 修理費가 많이 들지 않은 境遇는 訴訟에 따른 實益을 期待하기 어렵다.”

- 賃貸借 紛爭이나 葛藤을 圓滿하게 解決하려면 어떻게 하는 것이 좋은가.

“訴訟은 最善이 아닌 次善이다. 賃貸人은 먼저 合意나 督促을 試圖하길 勸한다. 한두 番 해서 進展이 없으면 精神 健康을 생각해 費用과 時間이 들더라도 專門家에게 맡기는 것이 바람직하다. 賃借人은 權利의 限界를 지키는 게 좋다. 무턱대고 버티는 건 能事가 아니다. 우리나라는 訴訟費用을 敗訴者가 負擔하게 한다. 契約更新이 어려운 處地면 집主人과 잘 協議해 一定 期間을 두고 移徙를 準備할 時間을 버는 것이 合理的인 解法이다.”

法院에서 公證받는 ‘提訴 前 和解’ 勸奬

- 明渡訴訟을 準備할 때 注意할 點은 뭔가.

“明渡訴訟을 提起하기 前 契約 解止를 相對에게 알려야 한다. 문자메시지나 카카오톡, 內容證明 모두 可能하다. 契約을 끝내겠다는 意思表示를 分明히 하는 것이 좋다. 그럼에도 버티고 合意하지 않을 때 明度訴訟으로 解決하면 된다. 旣存 貰入者가 안 나가겠다고 버티는 渦中에 새로운 貰入者를 받으면 안 된다.”

- 집主人과 貰入者 間 合意한 內容을 法院을 통해 公證받는 ‘提訴 前 和解’ 制度도 賃貸借 紛爭의 解法으로 推薦할 만한가.

“最近 改正된 住宅賃貸借保護法을 보면 賃借人에게 偏向돼 있다는 點을 否認할 수 없다. 賃貸人은 不安할 수밖에 없다. 貰入者가 어떤 問題를 提起하며 나올지 알 수 없고, 界額更新請求權을 行使할 수 없는 狀況에서도 억지 主張을 이어가며 明度訴訟에 對應하겠다고 나올 수도 있다. 집主人에게 가장 安全한 方法은 法院에서 ‘提訴 前 和解調書’를 받아두는 것이다. 賃貸料를 延滯하면 明度訴訟 없이 바로 ‘提訴 前 和解調書’로 强制執行할 수 있다. 집主人이 保證金을 돌려주지 않을 때도 保證金返還訴訟을 거치지 않고 바로 ‘提訴 前 和解調書’로 强制執行할 수 있다. 賃貸借 紛爭이 걱정된다면 ‘提訴 前 和解調書’를 받아두길 勸奬한다. 가까운 法院에서 ‘提訴 前 和解’를 申請하면 된다. 直接 申請하기 어려워 法律事務所에 맡기더라도 兩쪽을 합쳐 100萬 원 未滿의 費用으로 處理할 수 있다. 法律救助公團의 賃貸借紛爭調停制度를 活用하는 것도 좋은 解法이다. 工團 傘下 賃貸借紛爭調停委員會에 紛爭調停을 申請하면 10萬 원 以下의 費用으로 訴訟보다 빨리 問題를 解決할 수 있다.”

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