[賃貸借3法 Q&A]法 施行되면 달라지는 것들
‘賃貸借 3法’ 關聯 法案이 모두 國會 常任委員會를 通過한 29日 서울 松坡區 한 公認仲介事務所의 賣物 情報欄이 텅 비어있다. 賃貸借 3法 施行을 앞두고 집主人들이 傳貰 賣物을 거둬들이면서 傳貰 品貴 現象이 深化되고 있다. 양회성 記者 yohan@donga.com
契約更新要求權과 傳月貰上限制, 傳月貰申告制를 담은 이른바 ‘賃貸借 3法’李 28, 29日 兩日間 國會 常任委에서 모두 通過되면서 傳月貰 市場에 急激한 變化가 豫想된다. 要求權과 上限制의 境遇 國會 本會議, 國務會議 議決 等을 거쳐 이르면 다음 週中 바로 施行될 것으로 보인다. 傳月貰 申告制는 來年 6月부터 施行된다. 常任委에서 通過된 法案을 分析해 賃貸人과 賃借人 모두 궁금해할 만한 內容을 整理했다.
―아파트에서 傳貰를 살고 있다. 이미 契約을 한 番 更新해 4年째다. 이런 境遇에도 契約更新要求權을 行使할 수 있나.
“그렇다. 어떤 契約이든 法 施行 以後 要求權이 한 番 附與되기 때문에 契約을 更新했어도 要求權을 行使해 契約 期間을 延長할 수 있다. 2年 더 살 수 있는 거다.”
―月貰를 살고 있는데 집主人이 再契約을 願하면 現在 50萬 原因 月貰를 60萬 원으로 올려 달라고 한다. 傳月貰上限制 施行 時 이를 拒否하고 協商할 餘地가 생기나.
“契約을 更新하며 賃貸料를 올릴 때 傳貰든 月貰든 旣存 賃貸料의 5% 以下로만 올릴 수 있다. 또 各 地自體가 景氣, 物價, 住宅 需給 狀況 等을 考慮해 條例로 그 以下로 上限線을 定할 수도 있도록 하고 있다. 50萬 원이었던 月貰를 60萬 원으로 올려 달라는 것은 5% 上限線을 超過해 法的으로 禁止된다.”
―올해 9月이 傳貰 滿期인데 집主人이 나가라고 해 이미 나가기로 合意했다. 8月부터 賃貸借 3法이 施行된다면 契約更新要求權을 行使해 契約 期間을 延長할 수 있나.
“旣存 專月貰 契約에도 要求權과 上限制를 溯及해 適用할 수 있다. 하지만 法 施行 前에 집主人이 更新을 拒絶하고 다른 貰入者를 救해 契約했을 때에는 溯及 適用할 수 없다. 집主人이 이미 새 貰入者를 받기로 하고 契約을 맺었다면 要求權 行事는 어렵다는 뜻이다.”
―같은 境遇 집主人이 아직 새로 貰入者를 救하지 않았다면 要求權을 行使할 수 있나.
“現行 住宅賃貸借保護法에 따르면 집主人은 契約 終了 前 6個月에서 1個月 사이 貰入者에게 契約 更新 拒絶을 通報할 수 있다. 法曹界에서는 更新 拒絶 通報가 法 改正 前 이뤄졌다면 現行法上 ‘確定된 權利’가 認定된다는 視角이 優勢하다. 確定된 權利를 侵害하는 溯及 適用은 違憲 可能性이 높아 貰入者가 改正된 法을 根據로 2年을 더 살겠다고 要求하기는 어렵다는 解釋이 많다.”
―再建築 組合員으로 只今은 該當 아파트를 傳貰 주고 있다. 組合員 入住權을 받기 위해서는 2年間 實居住해야 한다는 政府 方針이 都市 및 住居環境 整備法이 改正돼 確定될 境遇 어떻게 해야 하나.
“契約 更新 要求를 拒否할 수 있는 事由 中 하나로 집主人 및 집主人의 子女 等 直系존비속이 實際 居住하는 境遇가 認定된다. 萬若 實居住 要件을 채우기 위해 집主人이 入住해야 한다면 契約 更新을 拒絶할 수 있다. 또 再建築 自體가 契約 更新 拒絶 事由로 認定되기도 한다. 住宅의 全部 또는 大部分을 撤去하거나 再建築하려고 貰入者를 내보낼 수 있는 例外가 認定된다. 다만 賃貸借契約 締結 當時 工事 時期 및 所要 期間 等을 包含한 再建築 計劃을 賃借人에게 미리 알려야 한다.”
―旣存 貰入者의 更新 要求를 拒絶한 집主人은 얼마나 實居住해야 하나.
“更新 要求를 拒絶하지 않았다면 貰入者가 居住했을 期間을 채워 實居住해야 한다. 更新 時 追加되는 契約 期間이 2年이니 最小 2年을 살아야 한다는 뜻이다. 萬若 올해 9月 1日 旣存 契約이 끝나는 貰入者를 집主人이 實居住한다는 理由로 내보냈다면 2022年 8月 末까지는 그 집에 살아야 한다. 이 期間을 채우기 前에 새 貰入者를 들이면 損害賠償 請求 對象이 된다.”
―원룸 月貰를 주고 있는데 貰入者가 자꾸 月貰를 延滯한다. 要求權이 導入되면 그래도 契約을 更新해줘야 하나.
“貰入者가 要求權을 行使하더라도 집主人이 이를 拒否할 수 있는 例外條項이 있다. 于先 貰入者가 2個月 치 以上 月貰를 延滯했다면 拒絶 事由로 認定된다. 이 밖에 △貰入者가 집主人 同意 없이 該當 집을 다시 세 줬을 境遇 △貰入者가 賃借한 住宅을 故意나 重大한 過失로 破損한 境遇 △賃借한 住宅의 全部 또는 一部가 滅失돼 집을 빌려줄 수 없는 狀況일 境遇 △서로 合意해 집主人이 貰入者에게 相當한 補償을 提供한 境遇 等도 更新 要求를 拒絶할 수 있는 事由가 된다.”
―새로 傳貰契約을 해 들어가려고 하는데 周邊 不動産을 통해 알아보니 집主人이 내놓은 價格이 直前 貰入者가 내던 價格에 비해 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나.
“抑鬱하지만 어쩔 수 없다. 傳月貰上限制는 旣存 契約을 更新할 때에만 適用된다. 新規 契約을 締結할 때는 집主人이 自由롭게 價格을 올릴 수 있다. 一角에서는 新規 契約 時 賃貸料가 大幅 오를 수 있으니 更新 與否와 關係없이 直前 契約 對備 上限線을 둬야 한다는 主張도 나온다. 하지만 政府는 制度의 빠른 定着을 위해 이 部分은 中長期 檢討 課題로 두기로 한 狀態다.
政府는 傳月貰 市場에도 일정한 時勢가 形成돼 집主人이 無作定 賃貸料를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 最近처럼 傳月貰 時勢가 急騰하고 賣物이 不足한 狀況에서는 新規로 契約을 締結하는 貰入者가 被害를 입을 可能性이 크다는 指摘도 나온다.”
―傳月貰申告制가 導入되면 貰入者가 轉入申告, 確定日子 받기, 實去來 신고까지 해야 하는 것인가.
“來年 6月부터 傳月貰申告制가 導入될 境遇 貰入者 或은 집主人이 契約 締結일로부터 30日 內에 去來 內容을 地自體에 申告해야 한다. 申告를 빠뜨리면 5萬 원, 虛僞로 申告하면 100萬 원 以下의 過怠料가 賦課된다. 貰入者가 轉入申告를 하면 自動으로 專月貰 實去來 申告도 한 것으로 處理된다. 傳月貰 申告를 하면서 賃貸借契約書까지 提出하면 確定日字가 自動으로 附與될 豫定이다. 申告는 區廳을 訪問할 必要 없이 인터넷 홈페이지에 接續해 去來 內容을 入力한 後 電子署名을 하는 方式이 推進되고 있다.”
이새샘 iamsam@donga.com·김호경·정순구 記者
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