서울 아파트 傳貰契約 6萬채 分析… 新規 傳貰金 平均 5億6875萬원
契約延長 保證金은 4億3137萬원… ‘새 契約時 爆彈 引上’ 憂慮가 現實로
올 11月 結婚하는 職場人 李某 氏(36)는 아직 新婚집을 救하지 못했다. 애初 점찍어둔 서울 專用 59m²짜리 아파트 傳貰 價格이 1年 前 6億 원臺 中盤에서 最近 8億 원으로 뛰었다. 그는 “半傳貰도 알아봤지만 月貰만 最少 200萬 원”이라며 “집을 미리 求하지 않은 게 후회스럽다”고 말했다.
契約更新要求權, 傳月貰 上限制, 傳月貰 申告制를 뼈대로 하는 賃貸借 3法이 導入된 지난해 7月 末 以後 서울 아파트 傳貰를 새로 求한 貰入者들은 旣存 契約을 延長한 貰入者보다 保證金으로 平均 1億4000萬 원을 더 支出했다.
이 같은 新規 契約 傳貰價는 2年 前 傳貰價보다 30% 以上 오른 것이다. 서울 아파트 傳貰價의 2年 前 對比 上昇率이 2018年 3.8%, 2019年 2.0%, 2020年 3.7%인 點을 勘案하면 異例的으로 높은 水準이다. 貰入者의 契約 更新 要求를 念頭에 두고 집主人들이 新規 契約 때 賃貸料를 한꺼번에 올릴 것이라는 憂慮가 現實로 나타난 것이다.
이는 2日 동아일보가 不動産 빅데이터 業體 ‘아실’과 賃貸借法 導入 後 契約이 締結된 서울 아파트 6萬 채의 傳貰價를 2年 前 實際 去來된 價格과 比較 分析한 結果다. 分析 結果에 따르면 昨年 7月 末 以後 契約更新要求權 行事 없이 新規로 去來된 것으로 推定되는 서울 傳貰 아파트 2萬4026채의 平均 傳貰金은 5億6875萬 원으로 2年 前 傳貰가(4억3614만 원)보다 30.4% 높았다.
反面 賃貸借 3法 導入 以後 貰入者와 집主人이 旣存 契約을 更新한 것으로 推定되는 아파트는 3萬5963채였다. 이 아파트의 傳貰 價格은 2年 前 4億1418萬 원에서 更新 後 4億3137萬 원으로 4.2% 上昇했다. 新規 傳貰 아파트 保證金이 更新 契約 保證金보다 1億3738萬 원(31.8%) 비싸다.
洪楠基 經濟部總理 兼 企劃財政部 長官은 지난달 21日 서울 100代 아파트 團地의 契約 更新率이 77.7%라며 賃貸借法이 貰入者의 住居 安定에 寄與했다고 强調했다. 本報 分析 結果 서울 아파트 傳貰 中 賃貸借法 施行 後 傳貰가 引上率이 5% 以內인 契約 事例는 59.9%였다. 貰入者 10名 中 6名꼴은 賃貸借法의 惠澤을 누린 反面 나머지(40.1%)는 新規 契約으로 傳貰 價格이 急騰해 不利益을 받은 셈이다.
更新 傳貰값 4% 오를때 新規 契約 30% 急騰… 賃貸借法 副作用
서울 아파트 6萬채 去來 全數調査
3930채 規模의 大團地인 서울 蘆原區 ‘미륭·미성·三湖3次’ 내 專用面積 50m²짜리 아파트 傳貰는 지난달 5日 2億9600萬 원에 去來됐다. 6月에 去來된 傳貰가(1억3650만 원)보다 1億5950萬 원 높았다. 같은 坪數인데도 傳貰價에 큰 隔差가 나는 것은 賃貸借 3法이 適用되지 않은 新規 契約의 保證金이 크게 뛰었기 때문이다. 賃貸料를 直前보다 5% 넘게 올리지 못하도록 한 傳月貰 上限制(‘5% 룰’)는 新規 契約에는 適用되지 않는다. 反面 6月 傳貰價는 旣存 貰入者가 契約 更新을 要求하면서 賃貸料를 旣存보다 5%만 올린 境遇다.
이 團地에는 새로 傳貰집을 求하려는 新婚夫婦와 社會初年生의 발길이 끊이지 않는다. 賃貸借法 導入 前에는 專用 50m² 傳貰를 1億 원臺 中盤에 求할 수 있었지만 只今은 3億 원 가까이 줘야 한다.
○ 新規 傳貰 30% 넘게 上昇… ‘5% 룰’ 適用 안 돼
동아일보는 不動産 빅데이터 業體 ‘아실’과 함께 賃貸借法 施行 前(2018年 1月∼2020年 7月)과 施行 後(2020年 8月∼올해 7月) 去來가 이뤄진 서울 아파트 5萬9989채를 全數 調査했다. 賃貸借法 導入 以後 傳貰가 上昇率이 5%를 넘는 契約을 契約更新要求權과 傳月貰 上限制가 適用되지 않은 新規 契約으로 본 反面 5% 以內인 契約을 更新 契約으로 보고 分析한 것이다.
이 調査에 따르면 賃貸借法 導入 以後 新規로 去來된 것으로 推定되는 아파트의 傳貰價는 2年 前보다 30.4% 올랐다. 旣存 契約을 更新하는 境遇 傳貰價 上昇率이 4.2%인 反面 賃貸借法의 死角地帶라고 할 수 있는 新規 契約의 傳貰價는 法廷 上限(5%)의 6倍 水準으로 뛴 것이다. 한 團地 內 傳貰價 隔差가 크게 벌어지는 ‘二重 價格’ 現象의 原因을 알 수 있다.
新規 傳貰 아파트의 保證金 上昇率은 過去 傳貰難과 比較해도 異例的으로 높은 水準이다. KB국민은행 리브不動産에 따르면 지난 10年間 서울 아파트 傳貰價가 가장 크게 오른 해는 글로벌 金融危機 餘波로 住宅 賣買市場이 沈滯되면서 傳貰 需要가 폭증했던 2011年으로 當時 서울 아파트 傳貰價는 2年 前보다 24.3% 올랐다.
新規 契約과 更新 契約 間 戰勢가 差異가 가장 큰 곳은 瑞草區였다. 賃貸借法 施行 後 서초구의 新規 契約 傳貰價는 平均 9億4244萬 원으로, 更新 契約 時 傳貰價보다 2億3818萬 원 비쌌다. 新規와 旣存 契約 사이의 傳貰價 隔差는 江南區(2億3661萬 원), 江東區(1億8100萬 원), 송파구(1億6989萬 원) 等의 次例로 컸다. 價格 偏差가 가장 작은 九老區만 해도 新規 契約 傳貰價格이 更新 契約보다 6632萬 원 높았다.
○ 마음 急한 貰入者, 急騰한 價格도 監修
現場에서 傳貰집을 求하는 貰入者들이 體感하는 價格 差異는 훨씬 크다. 요즘처럼 傳貰 需要가 늘어 傳貰 品貴 現象이 심해지면 需要者들은 急騰한 價格을 甘受하고라도 契約을 서두르기 때문이다.
서울 江東區 ‘高德래미안힐스테이트’ 專用 84.9m²짜리 傳貰는 傳貰難이 한창 極甚했던 지난해 10月 歷代 가장 비싼 10億 원에 去來됐다. 이 아파트의 2年 前 傳貰價는 7億 원이었다. 집主人이 새 貰入者를 들이면서 賃貸借法 施行 後 急騰한 時勢에 맞춰 價格을 올린 것으로 보인다. 以後 傳貰 需要가 잦아들면서 新規 契約 時 傳貰價가 7億∼8億 원臺로 떨어졌다가 最近 가을 移徙철을 앞두고 다시 오르고 있다. 지난달 19日 올해 最高價인 9億5000萬 원에 傳貰 去來가 이뤄졌다. 現在 呼價는 12億 원까지 치솟았다. 3658채 規模인 이 團地의 傳貰 賣物은 現在 34件으로 올 5月(103件)의 30% 水準이다. 같은 面積인데도 旣存 貰入者가 契約 更新을 要求한 境遇 5億 원臺에서 꾸준히 再契約이 이뤄지고 있다.
이창무 한양대 都市工學科 敎授는 “移徙철마다 新規 契約 時 傳貰價가 急騰하는 副作用이 反復될 것”이라며 “契約 更新을 要求해 傳貰難을 避한 貰入者들도 2年 뒤 새로 傳貰를 求해야 하는 만큼 急騰한 傳貰價에서 자유롭지 않다”고 말했다.
契約 更新 要求는 1番만 可能하다. 지난해 7月 以後 賃貸借法의 保護를 받아 時勢보다 싸게 2年 더 居住를 保障받은 貰入者들도 來年 8月 以後에는 傳貰價를 時勢대로 올려줘야 한다. 只今 新規 契約 時 傳貰價가 나중에는 時勢로 굳어질 可能性이 작지 않은 셈이다.
契約 形態에 따라 傳貰가 隔差가 커지는 副作用을 막으려면 傳貰 物量이 充分히 供給돼야 한다. 하지만 當場 來年 서울 아파트 入住 豫定 物量은 2萬463채로 올해(3萬8340채)보다 1萬 채假量 줄어든다. 2023年 入住 豫定 物量도 2萬1502채 水準이다. 政府가 지난해 11月 내놓은 傳貰 對策도 速度를 내지 못하고 있다.
권대중 명지대 不動産學科 敎授는 “賣買 市場과 달리 賃貸借 價格을 안정시키려면 當場 入住할 수 있는 아파트가 늘어야 한다”며 “賃貸借法 改正 없이는 3期 新都市 入住가 始作되기 前까지 傳貰難이 더욱 심해질 것”이라고 말했다.
中低價 많은 江北-冠岳-성동, 賃貸借法 保護는 적게 받아
젊은층 傳貰집 需要 많은 地域… 10채中 4채 ‘5% 上限’ 以上 올라
政府, 서울 全體서 100곳 調査한뒤… “更新率 77.7%로 安定 寄與” 自讚
賃貸借 3法 導入 以後 傳貰 契約이 이뤄진 서울 아파트 10채 中 4채는 傳貰保證金 引上率이 法定 上限線인 5%를 超過한 것으로 나타났다. 旣存 貰入者는 契約更新要求權과 傳月貰 上限制를 통해 保證金 引上率을 5% 以內로 낮출 수 있었던 反面에 要求權이 없는 新規 契約의 傳貰金 負擔은 더 커진 셈이다.
2日 동아일보가 不動産 빅데이터 業體 ‘아실’에 依賴해 分析한 結果에 따르면 賃貸借法 施行 後 1年間(2020年 8月∼2021年 7月) 서울 아파트 傳貰 去來에서 保證金이 直前 契約보다 5% 넘게 오른 去來는 全體 5萬9989件 中 2萬4026件(40.1%)이었다. 傳貰가 引上率이 5% 超過인 傳貰 比重은 강북구가 46.4%로 가장 높았다. 이어 冠岳(43.8%) 城東(42.6%) 城北(42.4%) 東大門·도봉구(41.8%)의 次例였다. 中低價 傳貰가 相對的으로 많고 職場과의 距離 때문에 貰入者들이 選好하는 地域들이다. 20, 30代가 새로 傳貰집을 찾는 需要가 많아 新規 契約을 하며 傳月貰 上限制 適用을 받지 못한 것으로 보인다.
洪楠基 經濟部總理 兼 企劃財政部 長官은 지난달 21日 賃貸借 3法이 貰入者의 住居 安定에 寄與했다며 專月貰 契約 更新率이 높아졌다고 强調한 바 있다. 法 施行 前 1年間 57.2%였던 更新率이 法 施行 以後인 올 5月 77.7%로 높아졌다는 것이다. 하지만 이는 서울 25個 區에서 總 100個 團地만 調査한 數値다. 집主人과 協議해 保證金을 5% 以上 올리거나 月貰를 追加했을 수 있는 만큼 契約 更新率만 높다고 貰入者 權利가 保護됐다고 斷定하기 어렵다.
國土交通部는 6月 서울 傳貰 更新 契約 中 77.4%가 賃貸料를 5% 未滿으로 引上했다고도 했다. 이는 오피스텔, 원룸, 多世帶 等을 包括한 統計다. 비(非)아파트는 需要 減少로 아파트에 비해 上昇率이 낮은 便이다.
김호경 記者 kimhk@donga.com
이새샘 記者 iamsam@donga.com
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