[賃貸借法 後暴風]
賃貸借法 궁금症 Q&A
이른바 ‘賃貸借 3法’ 가운데 契約更新要求權과 傳月貰上限制를 담은 새 住宅賃貸借保護法이 31日 國務會議 議決을 거쳐 이날부터 施行될 豫定이다. 軍事作戰을 彷彿케 하는 速戰速決로 法은 電擊 施行되지만 細部 指針이나 가이드라인이 없거나 違憲 論難이 如前해 貰入者와 집主人의 葛藤과 混亂은 如前할 것으로 展望된다. 아직 未定인 部分까지 包含해서 整理했다.
―傳貰 契約 滿了를 앞두고 이미 貰入者와 5% 넘게 保證金을 올려 재계약하기로 口頭 合意했다. 問題없나.
“法 施行日로부터 契約 滿了까지 1個月 以上 남았다면 從前 契約보다 賃貸料를 5% 超過해 올릴 수 없다. 法 施行 前에 口頭 合意를 했거나 契約書를 썼더라도 마찬가지다. 契約書를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 賃貸料를 돌려줘야 한다.”
―法 施行 前에 집主人이 傳貰 滿期를 석 달 앞두고 나가달라고 內容證明을 보냈다. 契約更新要求權을 내밀어 버텨도 되나.
“旣存 傳貰契約에도 새 法이 適用되기 때문에 貰入者가 契約 更新을 要求하면 再契約을 할 수 있다. 다만 집主人이 民事 訴訟을 提起할 境遇 그 結果를 壯談할 수 없다.”
現在 政府와 法曹界의 解釋이 다르다. 政府는 契約更新 拒絶 通報가 默示的 契約을 하지 않겠다는 뜻일 뿐 確定된 權利가 아니라고 解釋한다. 위 事例의 境遇 進行 中인 契約으로 認定되기 때문에 契約更新要求權을 溯及 適用할 수 있다는 意味다.
法曹界는 住宅賃貸借保護法에 따르면 집主人은 契約 終了 前 6個月에서 1個月 사이 貰入者에게 契約更新 拒絶을 通報할 수 있다. 김향훈 法務法人 센트로 代表辯護士는 “賃貸借 3法이 國會를 通過하기 前에 契約更新 拒絶 通報가 이뤄졌을 境遇 이는 契約 終了라는 權利가 確定된 것으로 봐야 한다”며 “이런 事例에까지 賃貸借 3法을 溯及 適用할 境遇 違憲 素地가 크다”고 說明했다. 結局 明確한 答은 裁判을 통해 違憲 是非가 가려져야 可能할 것으로 豫想된다.
―具體的인 賃貸料 上限은 언제 마련되나.
“賃貸料 上限은 地自體가 5% 以內에서 定하게 된다. 政府와 地自體 間 協議를 통해 地自體別 賃貸料 上限 發表 日程을 論議할 計劃이다.“
―새 貰入者를 救했다며 契約更新 要求를 하지 않겠다고 契約書에 明示하면 2年 뒤 再契約을 안 해도 되나.
“不可能하다. 貰入者에게 不利한 例外條項은 法的으로 認定되지 않는다. 예컨대 旣存에 貰入者와 1年만 살겠다고 合意하고 契約書에 明示해도 나중에 2年을 채워 살겠다고 하면 내보낼 수 없는 것과 마찬가지다.”
―契約更新을 要求하자 집主人이 賃貸料를 5%까지 올리겠다고 했다. 引上分을 낼 餘裕돈이 없어 傳貰貸出을 增額해 받으려고 하는데, 집主人이 同意 안 해주면 어떻게 하나.
“안타깝지만 現在로선 뾰족한 方法은 없다. 傳貰貸出 滿期 延長 時에는 집主人 同意가 必要 없지만 貸出金을 增額하려면 집主人 同意가 必要하다. 다만 住宅金融公社의 保證을 낀 傳貰貸出을 받았다면 貸出金 增額 詩에도 집主人 同意를 받지 않아도 된다.”
―法 施行 以前에 旣存 집主人이 집을 罵倒했다. 새로운 집主人이 直接 居住를 希望한다며 契約更新要求를 拒絶할 수 있나.
“可能하다. 다만, 契約滿了 6個月 前부터 1個月 前까지 期間에 更新 拒絶 意思를 表示해야 한다. 契約滿了가 2020年 12月 20日 以後인 境遇에는 2個月 前까지 意思 表示를 해야 한다.”
―本人이 아닌 家族이 살아도 집主人 實居住로 認定되나.
“改正案은 ‘賃貸人(賃貸人의 直系尊屬, 直系卑屬을 包含한다)이 實際 居住하는 境遇’는 契約更新을 拒絶할 수 있도록 했다. 집主人의 子女와 父母가 代身 살아도 집主人이 實居住韓 것으로 본다는 뜻이다. 다만 배우자 홀로 轉入申告를 하고 살면 집主人 實居住로 認定되지 않는다. 與黨은 집主人 實居住 認定 範圍를 두고 여러 案이 나왔는데, 配偶者만 世代를 分離해 實際 居住한다고 속일 수 있다는 憂慮에 따라 이렇게 定했다고 한다.”
―傳貰 保證金이 5億 원인데 半傳貰로 돌리고 싶다. 保證金을 1億 원만 받는다면 月貰를 얼마나 받아야 하나.
“집主人이 月貰로 바꾸자고 貰入者가 同意하지 않으면 傳貰로 契約해야 하는 게 原則이다. 다만 貰入者가 同意할 境遇에는 月貰로 바꿀 수 있는데 이 境遇 保證金과 月貰를 法에서 定한 前·月貰 轉換率(年 4%)에 따라 換算한 뒤 引上率을 適用하면 된다. 賃貸料 上限인 5%까지 올린다고 假定하면 保證金 1億 원에 月貰 141萬6667원을 받으면 된다. 韓國鑑定院의 ‘렌트홈’에서 自動으로 計算해볼 수 있다.”
―貰入者에게 相當한 補償을 해주기로 合意하면 再契約 안 해도 된다는데 얼마나 補償해줘야 하나.
“基準은 없다. 貰入者가 집主人이 提案한 額數에 合意해주느냐에 따라 달렸다.”
―집主人이 實際 居住하는지, 居住義務期間(2年) 內 다른 貰入者를 들였는지 누가 어떻게 確認하나.
“모든 損害賠償은 請求하는 主體가 被害 事實을 立證해야 한다. 法廷損害賠償請求制에 따라 ‘損害額’을 被害者가 立證할 必要는 없지만 損害賠償을 請求할 만한 事實이 發生했다는 건 結局 被害者가 把握해야 한다.”
―法 改正 以後 貰入者가 居住하고 있는 住宅은 罵倒할 수 없나.
“그렇지 않다. 貰入者가 居住 中인 住宅이라도 罵倒하는 데는 아무런 影響이 없다. 집主人이 바뀌더라도 旣存 貰入者는 契約更新 要求를 할 수 있다.”
―집主人과 賃貸 保證金 關聯해 紛爭이 일어날 境遇 調整 申請은 어디로 해야 하나.
“現在는 大韓法律救助公團의 住宅賃貸借紛爭調停委員會(調整委員會)에 調整을 申請하면 된다. 改正案 施行 後 3個月이 지나면 韓國土地住宅公社(LH)나 韓國鑑定院의 支社나 事務所에도 調整委員會가 追加로 設置된다. 여기로 調停을 申請해도 된다. LH는 20日 調整委員會 構成을 위한 臨時組織을 만들고, 準備에 들어간 狀態다. 3個月 內에 人力 構成이나 事務室 空間 마련 等의 論議를 끝낼 것이라는 게 LH 側 說明이다.”
정순구soon9@donga.com·김호경 記者
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