建物은 나를 기다려주지 않는다
競落殘金貸出 活用해 實投資金 縮小
賃貸收益率 37%의 祕密
빌라 한 채로 豫行演習
많은 이가 建物主를 꿈꾼다. 賃貸事業으로 돈을 벌고 싶다는 얘기다. 每달 賃貸料로 200萬~300萬 원 程度만 벌 수 있다면, 會社를 다니더라도 마음이 한결 홀가분하지 않을까. 如此하면 辭表를 내고 賃貸料로 生活하면 되니 말이다.
하지만 建物主가 되기란 쉽지 않다. 于先 建物을 살 만큼의 돈을 모아야 한다. 더 큰 問題는 建物이 나를 기다려주지 않는다는 것이다. 어느 程度 돈을 모았다 싶으면 建物은 어느새 저만치 달아나 있다. 쫓아가면 또 도망가고, 쫓아가면 또 도망가고. 이는 非但 建物뿐 아니라 우리 삶의 터전인 집도 그렇다. 서울 中産層 勤勞者가 月給을 한 푼도 안 쓰고 서울 市內에 住宅을 마련하는데 10年이 넘게 걸린다는 뉴스는 더는 ‘뉴스’도 아니다.
筆者는 2006年 처음으로 建物을 샀다. 正確히 말하면 落札을 받았다. 競賣를 始作하고 3年 만에 이룬 快擧였다. 不動産 投資를 業으로 삼는 사람들은 一般人에 비해 建物主가 되고자 하는 熱望이 더욱 크다. 그런데 그 꿈을 3年 만에 이뤘으니 運이 좋은 便이라고 생각한다.
2億5000萬 원 投資해 年 賃貸料 收益 4320萬 원
當時 落札받은 建物은 京畿道 시흥시에 있는 9家口짜리 建物(多家口住宅)이었다. 周邊에 시화工團이 있었는데, 工團 地帶가 흔히 그렇듯 建物 貰가 잘 나왔다. 그때 市勢로 房 2칸짜리 傳貰價 4000萬 원, 月貰는 保證金 1000萬 원에 賃貸料 40萬 원이었다. 나는 이 建物을 3億1500萬 원에 落札받았다. 取得稅 等 追加費用으로 2500萬 원 程度 들어 總 投資金은 3億4000萬 원 程度 된다.
9家口를 다 月貰로 놓을 境遇에는 保證金 9000萬 원을 빼고, 實投資金은 2億5000萬 원 程度 된다. 每달 360萬 원의 月貰가 들어오니 1年이면 4320萬 원, 年 收益率은 17.3% 程度 됐다. 問題는 手中에 2億5000萬 원이라는 돈이 있어야 한다는 것이다. 只今으로부터 13年 前인 2006年 物價로 생각해보면 2億5000萬 원은 決코 만만치 않은 돈이다. 當時 나는 會社를 그만두기 直前이었는데 年俸이 3000萬 원 언저리였던 걸로 記憶한다. 따라서 月給을 한 푼도 안 쓰고 8年을 꼬박 모아야만 2億5000萬 원을 마련할 수 있었다.
設令 그렇게 해서 돈을 다 모았다고 한들, 그때는 建物이 나를 기다려주지 않았을 것이다. 내가 모은 돈보다 建物 값이 더 크게 올랐을 게 뻔하기 때문이다. 實際로 筆者가 落札받은 이 建物은 3~4年 만에 時勢가 5億 원을 넘어섰다. 이러니 많은 이가 不動産 앞에 무릎을 꿇고 買收 意欲을 잃을 수밖에.
競落殘金貸出 活用하라!
그런데 잠깐 생각을 바꿔보자. 위에서 말한 建物의 家口當 傳貰價는 當時 4000萬 원 程度 됐다. 따라서 建物을 月貰가 아닌 傳貰로 賃貸할 境遇 9家口의 傳貰 保證金만 3億6000萬 원이다. 總 投資金 3億4000萬 원을 回收하고도 남는 돈이다. 卽 돈 한 푼 들이지 않고 집을, 아니 建物을 살 수 있는 셈이다. 代身 月貰 收入이 없으니 會社는 繼續 다녀야 한다.
傳貰를 끼고 建物을 買入한다고 해서 돈 問題가 다 사라지는 건 아니다. 殘金을 치를 돈이 必要하고, 專貰를 다 놓을 때까지 一定 金額은 묶여 있어야 한다. 特히 殘金이 問題다. 하지만 이 亦是 方法이 있다. 나는 競落殘金貸出로 殘金을 解決했다.
意外로 많은 사람이 ‘落札받은 物件은 반드시 現金으로만 購入’해야 한다고 생각하는 傾向이 있다. 하지만 落札價의 50~60%까지 經絡殘金貸出을 받을 수 있다. 勿論 個人 信用과 狀況에 따라 金利와 金額이 달라지고 物件에 따라 貸出이 不可能한 것도 있으니 落札받기 前 이 部分을 꼭 한 番 살펴봐야 한다.
나는 落札價의 50%를 살짝 넘는 1億6000萬 원을 競落殘金貸出로 解決했다. 따라서 現金은 1億8000萬 원 程度 必要했다. 이 中 9家口에서 나오는 保證金 9000萬 원을 除外하면 純粹 必要 資金은 9000萬 원이 된다. 結局 내 돈 9000萬 원 投資해 每달 利子를 받는 生活을 할 수 있게 되는 것이다.
그렇다면 貸出이 있는 狀態에서 月貰를 놓는 境遇 收益率은 어떻게 될까. 貸出金 1億6000萬 원에 對한 利子는 每달 80萬 원 程度 됐다(당시는 只今보다 利子率이 높아 年 6%를 上廻했다). 月 賃貸料 360萬 원에서 利子 80萬 원을 빼면 月收入은 280萬 원으로 줄어든다. 하지만 實投資金 9000萬 원에 每달 280萬 원이 들어오니 年 收益率은 37%로 껑충 뛴다.
貸出 없이 月貰를 놓았을 때 賃貸收益率이 17%였던 것에 反해 貸出을 꼈을 때는 收益이 2倍 以上 늘어난다는 걸 알 수 있다. 이것이 바로 ‘貸出 레버리지 效果’다. 無分別한 貸出은 家計를 危險에 빠뜨릴 수 있지만 適當한 貸出은 오히려 家計에 보탬이 되기도 한다.
月貰 쓰지 말고 따로 모아야
다시 얘기를 原點으로 돌려 現金이 많지 않은 一般 庶民의 얘기를 해보겠다. 처음에는 月貰 收益을 抛棄하고 올(all) 傳貰로 돌려서 投資金 全額을 回收하는 게 重要하다. 이렇게 집을 사놓은 뒤 熱心히 일하며 허리띠를 졸라매 傳貰를 月貰로 바꿀 수 있는 資金을 마련한다. 卽 3000萬 원이 생기면 4000萬 원짜리 傳貰를 保證金 1000萬 원에 月貰 40萬 원으로 돌리는 것이다. 그렇게 몇 年에 걸쳐 傳貰를 月貰로 하나씩 바꿔나가다 보면 어느새 賃貸料로 生活 可能한 眞正한 建物主가 돼 있다.
이때 重要한 것이 每달 들어오는 月貰를 쓰지 않고 모아야 한다는 것이다. 月貰 物件이 늘어날수록 賃貸料가 높아지는데, 이는 複利 投資 效果까지 안겨줘 올 傳貰를 올 月貰로 바꾸는 데 드는 期間을 한層 줄여준다. 돈을 모아 建物을 산다는 건 不可能에 가깝다. 따라서 一名 ‘傳貰 무피 投資’로 불리는 이 方法에 關心을 가져보기 바란다. 몇 年 동안 建物 價格까지 오른다면 錦上添花 아닌가. 建物主의 꿈은 決코 멀리 있지 않다.
最近 筆者가 關心 있게 보고 있는 競賣 物件 몇 가지를 살짝 公開하겠다. 먼저 京畿道 光州에 있는 4層 建物(事件番號 18-10496, 城南法院)이다. 1層 駐車場, 2~4層 住宅으로 이뤄진 투룸(5家口) 원룸(1家口)으로 總 6家口가 살고 있다. 또 하나는 서울 蘆原區 素材의 4層 建物(事件番號 18-10722, 北部法院)로 1層 駐車場 2~4層은 住宅이다. 원룸 8家口에 투룸 1家口(4層 主人世帶)로 構成돼 있다.
이런 物件들은 ‘傳貰가’에 入札해볼 만하다. 落札되면 傳貰를 놓은 뒤 順次的으로 月貰로 바꿔나가면 된다. 蘆原區 物件의 境遇는 實居住 用途로도 可能하다. 원룸 8家口는 貰를 주고, 4層(투룸)에 실入住하는 것이다. 於此彼 住居費用으로 나갈 돈을 投資費에 보태는 셈이니 一石二鳥라 할 수 있다. 萬若 투룸度 아깝다 싶으면 원룸 하나를 내가 쓰고 4層 투룸은 傳貰를 주면 投資費를 한결 아낄 수 있다. 建物主가 되기 위해서는 分明 犧牲을 甘受해야 한다.
建物 投資에 앞서 빌라 投資
人生에 豫行演習은 없다고 하지만, 投資의 世界에서는 ‘맛보기’가 可能하다. 建物 投資를 하려는데 不動産 投資 經驗이 없으면 運營하기 버겁다. 賃貸印度 經驗이 있어야 한다. 端的인 例로 月貰를 안 내는 賃借人을 만난다면 어떡하겠는가. 따라서 빌라(多世帶住宅) 投資를 하면서 建物 賃貸借 管理에 對한 經驗을 쌓는 것이 좋다.
빌라를 여러 채 保有하면 建物 한 棟을 保有한 것과 같은 效果를 누릴 수 있다. 多家口住宅 自體가 빌라 여러 채를 차곡차곡 쌓아놓은 것과 같지 않나. 勿論 빌라 여러 채를 保有할 境遇 多住宅者가 되는 것은 좀 더 苦悶해볼 問題다.
多世帶住宅度 위에 說明한 ‘傳貰 무피 買入’과 같은 方法으로 接近하면 된다. 建物 買入보다 한결 가벼운 마음으로 挑戰할 수 있다. 筆者는 지난해 강서구에 있는 투룸 빌라를 買入했다. 傳貰 時勢가 1億 원 程度 하는데, 急賣 價格 또한 1億 원이라 잽싸게 購入했다. 結局 投資金은 한 푼도 必要하지 않았다. 돈을 더 모아 나중에 月貰로 轉換하면 되는 狀況이었다. 現在 이 洞네에서 이 程度 빌라의 月貰 時勢는 保證金 1000萬 원에 月貰 60萬 원으로 策定돼 있다.
따라서 傳貰를 月貰로 돌릴 境遇 總 投資金 9000萬 원에 해마다 720萬 원의 賃貸料가 發生하게 된다. 年 8%의 收益率을 期待할 수 있게 되는 것이다. 銀行 平均 預金利子의 4倍에 가까운 收益率로 決코 적다고 할 수 없다. 무엇보다 나중에 時勢 差益도 期待해볼 만한 物件이라는 點에서 口味가 당겼다. 이런 게 바로 빌라 投資(그中에서도 賃貸 收益型 投資)의 妙味다.
이런 式으로 傳貰를 끼고 投資金 ‘제로’의 빌라를 하나둘씩 買入(또는 落札)하다 보면 나도 모르게 마음이 든든해진다. 거듭 强調하지만 重要한 건 돈이 모이는 대로 傳貰를 月貰로 바꿔나가야 한다는 點이다. 筆者가 運營하는 競賣 敎育 아카데미를 통해 같은 方式으로 빌라에 投資한 受講生이 몇 名 있다. 一名 ‘설마(筆者의 온라인 닉네임) 따라하기’ 投資法인데 大部分이 만족스러워하고 있다.
‘傳貰 무피’ 或은 當場 月貰 輸入이 可能한 物件을 하나 더 紹介하겠다. 位置는 서울 江西區, 事件番號는 17-12407(南部法院)이다. 스리룸(미닫이 門) 빌라로 까치산역에서 徒步로 5分 距離에 있는 驛勢圈 物件이다. 入札 競爭이 熾烈해지면 나로서는 좋을 게 없지만 그럼에도 많은 이가 ‘착한’ 投資者가 되길 바라는 마음에서 公開하고자 한다. 그러니 여러분이 直接 關心을 갖고 市場調査를 해보길 바란다.
安定일 | IT 業界에서 10年間 일하다 2004年부터 本格的으로 不動産 競賣에 뛰어들었다. 15年에 걸친 競賣 經驗을 바탕으로 온라인 카페 ‘홈336’과 함께 競賣 敎育 아카데미를 運營하고 있다. 競賣의 基本인 權利 分析부터 좋은 物件 고르는 法, 法院 入札 過程 等에 對한 情報를 涉獵했다.
