거침없던 不動産市場 熱氣가 식어가고 있다. 國土交通部 實去來價 公開시스템에 따르면 國內에서 3.3㎡當 價格이 가장 비싼 아파트로 통하는 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 專用面積 84.95㎡는 지난해 12月 39億8000萬 원에 去來됐다. 直前 最高價인 45億 원과 比較해 5億2000萬 원 낮은 價格이다. 아파트 分讓市場에도 變化가 感知된다. 地方을 中心으로 請約 未達 團地가 增加하고, 首都圈에서도 未契約 團地가 나타나고 있다.

지난해 大多數 專門家가 供給 不足을 理由로 不動産市場 上昇을 豫想할 때 “去來絶壁과 新高價는 不動産市場 下落 信號”라며 “이제 未分讓이 나올 테니 집을 絶對 사지 마라”고 助言해 話題를 모은 이가 있다. 2019年 冊 ‘不動産 暴騰腸이 온다’를 펴내며 한발 앞서 不動産 暴騰을 豫測한 이현철 아파트사이클硏究所 所長이다. 現 不動産市場을 둘러싸고 上昇과 下落 意見이 엇갈리는 가운데 이 所長은 “下落에 무게 中心이 실린 停滯期”라고 診斷했다.

집값 上昇 主導한 假需要가 사라지고 있다

不動産公認仲介士이기도 한 그는 서울 대치동을 비롯한 서울 곳곳에서 仲介士事務所를 運營한 바 있다. 또한 多年間 分讓 現場에서 顧客 數千 名을 相談하며 大衆心理가 不動産市場에 미치는 影響을 分析했다. 그는 “韓國 不動産市場은 傳貰制度와 先分讓制度, 大衆心理, 政策 等 4가지 要因에 依해 作動하는 不動産 사이클을 지니고 있다”고 말한다.

‘집값 下落 兆朕’ ‘地方 아파트 무더기 未分讓’ 같은 報道가 이어지고 있다. 現 不動産市場을 어떻게 보나.

“大衆心理만 보면 아직도 上昇 雰圍氣다. 賣渡者는 如前히 집값이 올라갈 것이라는 期待가 훨씬 크다. 많은 사람이 賣物 呼價를 내리지 않고 버티는 것이 그 證據다. 買收者 또한 사고자 하는 意志가 剛하다. 急賣物이 나오면 今方 팔린다는 事實에서 알 수 있다. 하지만 只今 不動産市場은 下落에 무게 中心이 실린 停滯期라고 보는 것이 맞다. 무슨 意味냐면, 지난해 여름 去來絶壁과 新高價가 나온 時點부터 買收 心理와 賣渡 審理가 서로 다른 方向을 向해 나아가기 始作했다. 그리고 只今 賣渡者 期待値가 너무 높아지면서 買收者가 到底히 따라갈 수 없는 狀況이 됐다.”

서울 아파트 平均 賣買價가 2017年 5月 6億708萬 원에서 2021年 12月 12億4978萬 원으로 105.9% 올랐다. 뜨겁던 上昇 熱氣가 주춤한 理由가 무엇일까.

“不動産市場 雰圍氣가 갑자기 바뀐 側面이 있다. 決定的으로는 貸出 規制가 큰 役割을 했다고 본다. 事實 貸出 規制에 앞서 貸出 金利引上도 斷行됐는데 金利는 집을 사고 난 뒤에야 現實로 와 닿지, 그 前에는 큰 負擔으로 作用하지 않는다. 하지만 貸出 規制는 아예 집을 살 貸出金이 나오지 않는 것이라 그 效果가 完全히 다르다. 그럼에도 집값 上昇期였다면 貸出 規制가 只今처럼 影響을 미치지 못했을 것이다. 그런데 집값이 어느 程度 주춤하는 時期에 總負債元利金償還比率(DSR)李 施行되면서 效果가 크게 나타났다.”



只今도 ‘집을 사라’고 助言하는 專門家가 많다.

“需要 目的을 어떻게 보느냐에 따라 意見이 갈린다. 專門家는 大部分 住宅 買收 目的을 實居住로만 본다. 하지만 冷靜하게 따져서 實居住라 해도 앞으로 價格이 떨어질 집을 사는 사람이 있을까. 그런 點에서 不動産 買收는 居住보다 投資, 時勢差益이 優先이다. 많은 專門家가 不動産市場을 論할 때 前提는 ‘供給 物量이 不足하다’는 것이다. ‘집이 不足하다는 말은 곧 需要가 많다’는 얘기인데, 내 觀點에서 그 需要는 언제든 사라질 수 있다. 正常 需要 外 假需要(投機 需要와 恐怖 需要)가 많기 때문이다. 萬若 집값이 안 오를 것 같다, 그러면 사람들은 집을 사지 않는다. 韓國에는 傳貰라는 絶對 損害 보지 않는 賃貸商品이 있기 때문이다. 집은 買收 後 價格이 오르지 않으면 各種 稅金으로 損害가 發生한다. 더욱이 집값이 떨어지면 買收者가 없어 집을 팔 수도 없다. 只今 不動産市場에 그런 狀況이 왔다.”

地方을 中心으로 未分讓이 發生하고 있다.

“大邱는 이미 지난해 初부터 未分讓이 생겼다. 더욱이 올해 豫定된 供給 物量도 많아 未分讓이 쏟아질 수밖에 없다. 建設 計劃은 오랜 時間에 걸쳐 進行되기 때문에 未分讓이 생겨도 멈출 수 없다. 멈춰서 發生하는 損害가 未分讓보다 크기 때문이다. 首都圈은 올해 안에 未分讓이 나올 것으로 豫想된다. 最近에 未分讓이 나온 仁川 松都 아파트의 境遇 分讓 價格이 9億 원을 넘어 貸出이 안 나온 게 決定的 理由였다. 下落 信號彈이라고 보기는 어렵다.”

首都圈 未分讓 나오면 서울 雰圍氣도 죽는다

最近 分讓 아파트는 現 時勢가 反映되다 보니 分讓價가 宏壯히 많이 올랐다.

“分讓價는 아주 簡單하게 생각하면 땅값, 建築費, 建設社 마진을 더한 價格이다. 그中 땅값은 아파트 價格이 上昇하면 자연스럽게 같이 올라간다. 新築 아파트 分讓價가 周邊 己丑 아파트보다 싼 理由는 分讓價 算定이 1~2年 前 이뤄졌기 때문이다. 하지만 집값 上昇期라면 分讓價도 現實化되기 때문에 分讓價 上限制가 適用돼도 繼續 오를 수밖에 없다. 問題는 一般 아파트 價格 上昇이 멈췄을 때다. 萬若 올해 집값이 下落해 10億이 9億이 되도 올해 分讓하는 아파트 價格은 1~2年 前 價格인 10億을 基準으로 算定됐기 때문에 싸지 않다. 그래서 올해나 來年 分讓 아파트 中에는 己丑 아파트와 價格이 비슷하거나 더 비싼 아파트도 나올 수 있다.”

未分讓을 不動産市場 下落 信號彈으로 보는 理由는 무엇인가.

“韓國 不動産市場은 크게 中古 市場(一般 아파트)과 새 아파트 市場(分讓 아파트)으로 나뉜다. 그中 價格을 決定하는 것은 一般 아파트다. 價格이 下落할 때도 一般 아파트 市場이 먼저 沈滯된다. 이때 未分讓이 생기는 것이다. 萬若 未分讓이 안 생기면 沈滯됐던 一般 아파트 市場이 다시 살아난다. 買收者와 賣渡者 게임에서는 結局 집을 가진 사람이 이기기 때문이다. 그런데 未分讓이 생기면 買收者가 쫓아가서 집을 살 必要가 없다. 그런 狀況 變化를 正確히 알려주는 것이 未分讓이다.”

서울 집값은 언제부터 下落할까.

“未分讓이 생기면 停滯期는 끝나는 것이다. 올해 안에는 競技도 圈域에서 未分讓이 나올 確率이 높고, 이게 漸漸 쌓이면 그 雰圍氣가 서울로 넘어온다. 그때는 서울에서 未分讓이 안 나와도 雰圍氣는 같이 죽는다. 下落이 始作되면 꽤 오랜 時間 持續될 것이다.”

많은 專門家가 올해 내 집 마련 方法으로 請約을 推薦한다. 一般 아파트보다 싼 價格에 집을 장만할 수 있기 때문인데.

“나는 請約을 推薦하지 않는다. 不動産市場이 下落期로 접어드는 것도 問題지만, 요즘 새로 分讓하는 아파트는 轉賣制限 때문에 中間에 팔지 못하고 最大 10年間 保有해야 한다. 내 豫想으로 10年 後 不動産市場은 바닥圈이고 거기에 轉賣制限에 묶였던 賣物까지 쏟아지는 狀況이 온다. 現在는 請約 當籤이 로또처럼 보이지만 只今 時勢 對比 40% 떨어지면 分讓價 밑으로도 내려갈 수 있다.”

그렇다면 不動産 買收 適期는 언제일까.

“損害를 全혀 보지 않고 집을 사자마자 올라가는 狀況을 맞고 싶다면 10年은 기다려야 한다. 本格 下落은 4年에 걸쳐 進行되고 5~6年間 沈滯期를 거쳐 다시 上昇할 것으로 본다. 小型 아파트는 40~50%, 大型 아파트는 10~20% 下落을 豫想한다.”

傳貰價率 오르면 집을 사라

10年이나 無住宅者로 버티기가 쉽지 않을 것 같은데.

“現場에서 오랜 歲月 지켜본 바로는 專門 投資者는 감으로 ‘이때쯤이면 리스크를 좀 안고 들어가는 게 맞다’고 判斷해 집을 사지만 普通 사람들은 집값이 더 떨어질 것을 期待하면서 안 산다. 欲心 때문이다. 그러다 投資者들이 그런 賣物들을 消化하면서 집값이 다시 움직여 5億이던 집이 6億이 되면 또 못 산다. 投資는 리스크를 안고 하는 일이다. 大韓民國에서 不動産은 ‘마지막 富의 사다리’라고 생각하는데, 그 機會를 놓치는 이를 많이 봤다. 안타까운 일이다.”

鏃이 없는 普通 사람이 上昇 信號를 조금 빨리 捕捉할 方法은 없을까.

“傳貰價率을 보면 된다. 未分讓이 下落 信號라면 傳貰價는 上昇 信號다. 傳貰價가 오를 때는 집을 사는 사람이 없어도 집값이 오른다. 집값 下落期에는 賣買價와 傳貰價가 함께 떨어지는데 一定 時間이 지나면 서울의 境遇 누구나 選好하는 아파트는 傳貰價가 집값의 70~75%, 덜 選好하는 아파트는 80%, 甚하면 90%臺까지 오른다. 이때 傳貰를 끼고 집을 사면 큰돈 들이지 않고 내 집을 장만할 수 있다.”

3月 大選이 집값 上昇으로 돌아서는 變數가 될까.

“大選이 變數가 되는 것은 公約에 사람들이 眩惑될 만한 內容이 담겨 있고 그로 인해 집값이 올라간다는 前提가 깔려 있을 때만 可能하다. 市場이 安定的일 때는 大選 候補가 發展的 政策을 내놓는 便이 좋다. 政府가 願하는 것도 緩慢한 物價上昇率만큼의 不動産 價格 上昇이다. 하지만 只今은 兩黨 大選 候補 모두 市場이 過熱됐다고 보고 있다. 250萬 戶 供給으로 대표되듯 政策 方向이 다 下落에 맞춰져 있다.”

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