[고준석의 實戰投資]留置權 있는 아파트, 實際成立與否 따져야

東亞日報
入力 2024年 4月 12日 03時 00分

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實際占有等要件 갖춰져야 留置權
工事代金債券은 留置權認定되기도
保證金返還請求權等은 認定 안 돼

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수 — 고준석 연세대 經營專門大學院 상남經營원 敎授

맞벌이 夫婦인 A 氏가 내 집 마련에 나섰다. 京畿 남양주시 화도읍에 所在한 아파트를 發見했다. 登記簿를 確認해 보니 1順位根抵當權, 2順位根抵當權, 3順位根抵當權, 4順位假押留, 5順位競賣開始決定順이었다. 登記簿에 公示되는 모든 權利는 競賣로 消滅하는 權利로 보였다. 그런데 賣却物件明細書를 確認해 보니 建設社로부터 誘致權申告가 됐지만, 그 留置權의 成立與否는 不分明하다고 公示돼 있었다. 留置權이 붙어 있는 아파트를 買收해도 되는지 궁금하다.

他人의 物件(不動産, 동산, 有價證券)을 占有하는 者가 그 物件에 關해 생긴 債券을 辨濟받을 때까지 그 物件의 返還을 拒絶할 수 있는 權利가 留置權이다. 그런데 留置權이 成立하기 위해서는 于先物件을 適法하게 占有해야 한다. 또한 債券과 物件(不動産) 사이에 牽連性, 卽 둘 사이에 直接的인 關聯이 있어야 한다. 例를 들어 該當不動産에 對한 工事代金債券은 牽連性이 認定된다. 그러나 賣買代金債券, 保證金返還請求權, 權利金返還請求權, 損害賠償請求權等은 牽連性이 認定되지 않는다. 게다가 債券의 辨濟期가 到來하여야 하고, 留置權을 排除한다는 特約等이 없어야 한다.

留置權이 成立하기 위해서는 合法的으로 不動産을 占有하고 있어야 한다. 占有는 物件이 社會通念上事實的支配에 屬한다고 보이는 客觀的關係에 있는 것을 말한다. 留置權者의 占有는 直接占有뿐만 아니라 間接占有도 認定된다. 占有者가 物件을 直接的으로 支配하거나 占有補助者를 통하여 支配하는 것이 直接占有이다. 間接占有는 地上權, 傳貰權, 質權, 使用貸借, 賃貸借等의 關係로 他人으로 하여금 物件을 占有하게 한 者에게 認定된다. 間接占有로 인정받기 위해서는 ▽所有者의 同意 ▽留置權者와 占有媒介者 사이에 賃貸借契約締結 ▽占有媒介者(賃借人等)의 實際占有가 있어야 한다.

競賣가 進行되고 있는 該當 아파트의 賣却物件明細書와 現況調査書에는 賃借人은 없고, 所有者가 占有하고 있다는 內容만 있다. 게다가 留置權을 主張하는 그 어떠한 內容이나 標示도 없는 것으로 調査되었다. 留置權을 申告한 사람이 該當 아파트를 占有하고 있지 않는 것으로 보인다. 大法院判例에 따르면 誘致權目的物의 直接占有者가 債務者(所有者)이면 占有에 該當하지 않아 留置權은 成立하지 않는다. 게다가 競賣開始決定登記以後占有를 移轉받고 留置權을 取得하게 한 境遇, 占有者는 留置權을 내세워 그 不動産에 關한 競賣節次의 買受人에게 對抗할 수 없다.

間或新築 아파트의 未納된 工事代金債券에 對해서는 留置權이 認定되는 境遇가 있다. 하지만 該當競賣物件의 아파트는 2002年 11月에 所有權保存登記가 된 아파트다. 以後 아파트 所有權은 세 番이나 바뀐 狀態다. 그러므로 아파트 新築에 따른 自體工事費로도 볼 수 없다. 따라서 該當競賣物件 아파트는 留置權은 成立할 수 없으므로 買收해도 좋을 것으로 보인다.

고준석 연세대 經營專門大學院 상남經營원 敎授

#留置權 #投資 #아파트