[고준석의 實戰投資]빌딩 競賣, 法定地上權認定與否 잘 살펴야

東亞日報
入力 2024年 3月 19日 03時 00分

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建物所有者가 法定地上權取得하면
土地主가 所有者에게 退去要請 안 돼
土地根抵當權設定한 뒤 建物 올려도
地上權成立 안 돼… “權利分析留意”

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수 — 고준석 연세대 經營專門大學院 상남經營원 敎授

自營業者 A 氏는 競賣로 나온 꼬마빌딩의 投資에 나섰다. 登記簿를 確認해 보니 1∼3順位까지 根抵當權, 4順位競賣開始決定順이었다. 모든 權利는 競賣로 消滅하는 것으로 判斷했지만 賣却物件明細書에 法定地上權이 붙어 있었다. 同一人이 所有한 土地와 建物에 根抵當權을 設定한 後, 그 建物을 撤去하고 꼬마빌딩을 新築한 狀態였다. 所有者는 새로 지은 꼬마빌딩에 對해서 法定地上權을 主張하고 있었다. 勿論新築한 꼬마빌딩에는 根抵當權이 設定되어 있지 않았다. 法定地上權이 認定되는지 궁금하다.

競賣로 土地와 그 地上建物이 다른 所有者에게 屬한 境遇에는 土地所有者는 建物所有者에 對하여 地上權을 設定한 것으로 본다. 이렇게 競賣로 土地와 建物의 所有者가 달라져 競賣當時의 建物所有者가 法定地上權을 取得한 때에는 土地所有者는 建物의 占有者에게 退去를 要請할 수 없다. 그러므로 競賣物件에 法定地上權이 붙어 있으면 權利分析에 各別히 注意해야 한다.

새로 지은 建物이 土地와 함께 競賣에 부쳐진다면 法定地上權에 對한 問題가 생길 수도 있다. 이처럼 同一人이 所有한 土地 및 그 地上建物에 對하여 共同根抵當權이 設定된 後, 旣存建物을 撤去하고 새로 建物을 지었다면 두 建物 사이의 同一性은 否定된다. 共同根抵當權者가 新築建物의 交換價値를 取得할 수 없는 境遇, 豫測不可能한 損害를 防止해줘야 하기 때문이다. 大法院判例에 따르면 競賣로 土地와 그 新築建物이 다른 所有者에게 屬하게 되더라도 그 新築建物을 위한 法定地上權은 인정받을 수 없다. 卽同一人所有의 土地建物에 共同根抵當權이 設定되고, 旣存建物을 撤去하고 新築한 뒤 競賣로 土地·新築建物의 所有者가 달라진 境遇法定地上權은 成立하지 않는다.

다만 新築建物의 所有者가 土地의 所有者와 同一하고, 土地의 根抵當權者에게 新築建物에 關해 土地의 根抵當權과 同一한 順位의 共同根抵當權을 設定해 주었다면 法定地上權은 成立한다.

한便建物이 없는 土地에 根抵當權이 設定된 後, 土地 위에 建物이 新築된 境遇에도 法定地上權은 成立할 수 없다. 卽建物이 없는 土地에 根抵當權이 設定된 後 근저당권 設定者(土地所有者)가 그 위에 建物을 新築한 境遇, 競賣로 土地와 地上建物의 所有者가 달라졌어도 法定地上權이 認定되지 않는다. 裸垈地의 境遇裸垈地로 評價한 擔保價値를 基礎로 하여 根抵當權者가 信用을 제공받고 있는 것이다. 따라서 擔保評價를 土臺로 設定받은 根抵當權이 그 後地上權에 依하여 制限된다는 것은 不當하다는 意味다.

土地에 根抵當權이 設定될 當時土地所有者가 그 地上에 建物을 新築中이었다면, 그것은 社會觀念上獨立된 建物로 볼 수는 없다. 다만 賣却代金을 納付한 때까지 기둥, 지붕, 酒癖等의 獨立된 建物의 要件을 갖추면 法定地上權은 成立한다.

參考로 土地에 對한 根抵當權者는 그 地上建物에 對한 競賣請求權을 갖는다. 다시 말해 土地를 目的으로 抵當權을 設定한 後 그 設定者가 그 土地에 建物을 築造한 때에는 根抵當權者는 土地와 함께 그 建物에 對하여도 競賣를 請求할 수 있다. 그러나 그 建物의 競賣代價에 對해서는 于先辨濟받을 權利는 없다.

고준석 연세대 經營專門大學院 상남經營원 敎授

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