不動産 競賣는 어려운 데다 危險 負擔이 크다고 여기는 이가 적잖다. 外國系 會社에 다니던 社會初年生 정규범 氏(寫眞)는 이런 偏見을 果敢하게 깨고 2018年 競賣에 뛰어들었다. 그가 또래가 흔히 注目하는 株式이나 코인 代身 不動産, 그中에서도 까다롭고 고생스러운 競賣를 擇한 理由는 무엇일까. 于先 時勢보다 싸게 살 수 있고, 少額으로 投資가 可能했기 때문이다. 不動産은 必需財人 點도 魅力的이었다.

처음 競賣를 始作했을 當時 通帳에는 會社에 다니면서 모은 650萬 원밖에 없었다. 시드머니가 不足하던 그는 5000萬 원 限度의 마이너스通帳을 만들어 投資金으로 活用했다. 以後 貸出金은 月給이 아닌 不動産 價格 上昇과 傳貰價 上昇分으로 모두 償還했다. 4年間 小型 오피스텔과 빌라를 中心으로 50番 넘게 入札에 參與했고, 6番 落札받았다. 現在는 競賣로 落札받은 不動産 6채를 包含해 總 11채(오피스텔 8室, 빌라 3채)를 所有하고 있다. 金額으로 換算하면 總資産 50億 원, 純資産 10億 원假量 된다. 會社에 다니며 꾸준히 競賣에 挑戰한 그는 2020年 12月 退社하고 專業 投資者 兼 不動産 講師로 人生 2幕을 열고 있다. 얼마 前에는 職場生活을 하며 競賣에 挑戰했던 노하우를 整理한 冊 ‘競賣하는 職場人’(베가북스)을 펴냈다.

처음 落札받은 不動産은?

“2018年 6番 入札 끝에 서울 화곡동 빌라를 1億2300萬 원에 落札받았다. 最初 鑑定價 1億5000萬 원에 나온 競賣였고, 最低價가 1億2000萬 원까지 떨어졌을 때 2名이 入札했다. 當時에는 貸出 規制가 없어 落札價의 81%인 約 1億 원을 貸出받았고, 取·登錄稅 等 稅金으로 200萬 원을 支出했다. 保證金 2500萬 원에 月貰 35萬 원을 내고 살고 있던 旣存 貰入者와 재계약해 더 들어간 돈은 없었다. 오히려 月貰를 10萬 원 올려 받았다. 貸出利子로 每달 20萬 원이 나갔음에도 25萬 원씩 남았다. 現在는 保證金 1億7500萬 원에 傳貰를 줬다. 最近 賣買價 時勢는 1億9000萬 원假量이다.”

競賣 始作은 安全한 物件으로

本人이 생각하는 競賣 基本 原則은?

“競賣라는 單語에서 오는 壓迫感이 있는 것 같은데, 特需物件(法定地上權, 留置權 等 특수한 權利關係가 얽혀 있어 落札받더라도 責任 素材가 남는 것)처럼 어려운 物件을 보지 않으면 쉽게 接近할 수 있다. 競賣를 始作할 때부터 只今까지 權利分析에서 瑕疵 없는 ‘쉬운 物件’에만 入札하고 있다. 落札받고 追加로 補償할 돈이나 整理되지 않은 債務關係 等이 없는 物件을 意味한다. 처음 競賣를 接했다면 애初에 이렇게 安全한 物件만 보길 勸한다. 또 權利分析을 어렵게 생각하는데, 登記簿謄本에 記載된 根抵當, 轉入 날짜 같은 權利關係 날짜를 比較하면 된다. 例를 들어 貰入者 轉入 날짜가 根抵當 날짜보다 빠르면 貰入者 돈을 補償해줘야 하므로 이런 物件은 避하는 式이다.



두 番째 原則은 時勢보다 낮게 落札받는 것이다. 事實 번거로운 競賣 過程을 堪耐하는 理由도 價格 메리트 때문이다. 時勢 調査에 가장 많은 에너지를 쏟으면서 落札價 選定에 愼重을 期한다. 그다음으로는 賃借 需要가 豐富한 物件을 選擇한다. 落札받은 後 空室이 되면 그게 가장 큰 리스크인 것 같다. 사람들이 選好하고 人口 密集度가 높은 地域의 物件을 選擇하는 게 要領이다.”

競賣는 어떻게 進行되나.

“競賣는 돈을 빌려준 債權者와 돈을 갚아야 하는 債務者 사이에서 始作된다. 債權者는 債務者가 돈을 못 갚을 境遇를 對備해 特定 物件을 擔保로 設定한다. 銀行에서 貸出받을 때 發生하는 根抵當度 같은 意味다. 以後 돈을 안 갚으면 擔保物은 競賣로 넘어간다. 이 過程에서 國家機關인 法院이 仲裁 役割을 해 物件을 入札하고, 以後 競賣者들이 賣却期日(競賣 進行 날짜)에 參與해 가장 높은 落札價를 쓴 사람이 落札받는다. 賣却忌日에는 保證金(最低價의 10%)을 準備한 뒤 定해진 時間에 法廷에 出席해야 한다. 落札 後 1週日이 지나면 法院에서 賣却 許可 決定이 나고, 다시 1週日 뒤 殘金 納付 通知가 온다. 다만, 落札 後 2週 동안 債務者가 빚을 갚으면 競賣 節次가 取消될 수도 있다. 殘金을 納付하면 所有權을 얻게 된다. 落札받은 物件에 占有者가 있다면 名도(이사 協議)를 進行한다. 이와 함께 普通 殘金을 納付한 날로부터 1달 뒤에 잡히는 配當期日에는 돈을 못 받고 있던 債權者들이 配當 順序에 따라 落札金에서 돈을 받는다.”

旣存 占有者 내보내는 明渡가 골치 아플 것 같다.

“競賣하면 普通 明度가 힘들 것이라고 생각한다. 하지만 實際 事例를 살펴보면 어렵지 않게 移徙費 程度만 주고 내보내는 境遇가 大部分이다. 서로 윈윈(win-win)할 수 있는 方法을 찾도록 努力하면 된다. 힘든 名도 過程을 겪는 境遇는 熱에 한 番꼴 程度니 두려워할 必要는 없다. 權利分析上 安全한 物件만 勸하는 것도 이런 理由에서다. 占有者 事情이 어떻든 間에 安全한 競賣 物件은 占有者가 나가야 한다는 結末이 定해져 있다. 억지로 버틴다면 最後 方法인 法院을 通해 强制執行을 施行할 수도 있다. 이 亦是 흔한 境遇는 아니고, 周邊에서 强制執行한 事例를 單 한 番밖에 보지 못했다.”

競賣에 參與하려면 最小 얼마가 있어야 하나.

“最近 여러 貸出 規制 때문에 最小 3000萬 원은 必要하다. 投資金이 不足하다면 마이너스通帳을 活用하는 것도 方法이다. 競賣는 時勢보다 싸게 資産을 사는 것이므로 價格이 下落해도 安全하기 때문이다.”

빌라나 小型 오피스텔을 勸하고 있다.

“競賣를 始作할 때 手中에 650萬 원밖에 없었다. 資本金이 적었기에 남들이 눈여겨보지 않는 빌라와 小型 오피스텔로 競賣에 入門했다. 이런 物件은 投資金이 적게 들어가는 長點이 있다. 또한 지난해까지 오피스텔은 相對的으로 貸出이 잘됐기에 아파트 代替財로서 價値 上昇이 있었다. 다만 올해 1月부터 오피스텔도 DSR(總負債元利金償還比率) 40% 規制가 適用되므로 貸出 可能額을 確認해야 한다.”

競賣 物件을 고를 때 神經 쓰는 部分은?

“于先 價格이다. 入札할 수 없는 物件을 보는 건 意味가 없지 않나. 두 番째는 地域으로, 可能하면 首都圈을 벗어나지 않으려 努力한다. 地方이라면 家口數, 人口數, 未分讓, 入住量을 꼭 確認해 入札한다.”

競賣 物件은 어디서 찾을 수 있나.

“不動産 競賣 사이트를 利用하면 便하다. 사이트에 接續해 競賣 檢索을 클릭한 뒤 願하는 地域과 物件 種類, 鑑定價 等을 確認해 찾으면 된다. 無料 사이트로 ‘法院競賣情報’(完全 無料), ‘네이버 不動産 競賣’(月 3件 無料) 等이 있는데 個人的으로는 ‘스피드옥션’ 같은 有料 사이트를 推薦한다. 可視性 좋게 情報가 整理돼 있고, 情報를 필터링하기도 수월하다. 잃지 않는 投資를 위해서는 반드시 權利分析을 해야 한다. 사이트에 올라온 登記簿謄本, 建築物臺帳, 物件明細書는 꼭 確認해 追加로 들어갈 돈이 있는지 把握한다.”

맘에 드는 競賣 物件을 찾았다면 어떤 準備를 해야 하나.

“于先 인터넷으로 손품을 팔아 物件에 對해 多角度로 調査한다. 로드맵으로 周邊 立地를 살피고, 實去來價 사이트나 네이버 不動産 賣物, 不動産仲介業所 電話通話 等을 통해 時勢 調査를 한다. 貸出 可能額度 確認한다. 以後 現場을 찾아 손품으로 調査한 것과 一致하는지 체크한다. 家口數가 많은 建物이라면 未納 管理費를 確認하고, 實際로 訪問해 建物 하자 與否도 살펴본다. 周圍를 둘러보면서 周邊 與件과 賃借 需要를 알아보는 것도 必須다. 또한 隣近 不動産仲介業所 10군데 以上을 訪問해 呼價가 아닌 急賣가 時勢를 把握한다. 이때 傳貰와 月貰 時勢도 함께 알아본다.”

正確한 情報 위해 꼼꼼하게 손품·발품 팔아야

落札價는 어떻게 定하는 게 유리한가.

“競賣는 막상 뚜껑이 열리기 前까진 몇 名이 入札에 參與했는지, 入札價는 얼마인지 알 수 없다. 牌札되더라도 後悔하지 않으려면 價格 調査가 가장 重要하다. 價格 調査를 제대로 안 했다면 落札돼도 不安한 게 事實이다. 不動産 競賣는 鑑定 評價가 普通 6個月~1年, 길면 2年 前에도 進行된다. 最近 몇 年間 집값이 가파르게 올랐기 때문에 鑑定價 對比 160%에 落札받았더라도 時勢보다 싼 境遇가 大部分이다.

落札價를 定할 때는 現 價格이 가장 重要하다. 于先 過去 實去來價를 살펴보고, 不動産仲介業所를 통해 只今 去來되는 價格을 알아본다. 나는 貰入者, 賣渡人, 買受人 等인 척하며 價格을 問議하고, 急賣 價格도 반드시 確認했다. 또한 主로 빌라, 오피스텔 쪽에 入札했기에 賣買價와 戰勢가 差異가 크지 않은 物件이 많았다. 傳貰價보다 若干 더 싸게 사는 戰略으로 臨했다.”

競賣에 參與할 때 注意할 點은?

“入札 前날 進行 與否를 한 番 더 確認한다. 前날까지 債務者가 빚을 갚으면 取消되는 境遇도 있기 때문이다. 入札 當日에는 身分證과 保證金(最低價의 10%), 圖章을 챙겨가야 한다. 入札하는 物件의 照會數도 한 番 더 살피는데, 競爭率이 어느 程度인지 類推할 수 있다. 本人이 參席하기 힘들다면 一定 費用을 支拂하는 代理人 制度를 活用해도 된다. 또한 期日入札票를 作成할 때 ‘入札價格’에 數字를 맞게 썼는지 3番 以上 確認한다. 왼쪽으로 한 칸씩 밀려 쓰면 10倍 價格이 되는 事故가 생긴다.”

最近 눈여겨보는 物件은?

“不動産 競賣로는 首都圈의 房 2個 以上 되는 오피스텔, 特히 아파텔을 主로 보고 있다. 地方은 競賣는 아니고, 傳貰價와 賣買價 差異가 없어 5000萬 원 以下로 投資 可能한 아파트를 살펴보고 있다.”

不動産 競賣 入門者에게 하고 싶은 助言이 있다면?

“競賣가 고생스럽긴 하다. 스스로 調査하고, 價格도 定하고, 入札도 해야 한다. 物件을 一一이 찾아 確認하고, 名도 過程에서 사람들과 不便한 얘기도 해야 하지 않나. 하지만 이걸 한 番 하고 나니 世上이 眞짜 便하게 느껴졌다. 또한 登記簿謄本 보는 法 等 不動産 關聯 書類를 살피면서 내 돈을 지키는 能力도 키웠다.
競賣는 只今 當場 入札에 參與하지 않더라도 알고 있으면 언제든 挑戰해볼 수 있다. 다시 말해 財테크 武器가 여러 個 있는 것과 마찬가지다. 나 亦是 競賣로 始作했지만 只今은 아파트 投資도 하며 財테크 視野를 擴張하고 있다.”

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