“처음 ‘迅速統合企劃’(神通企劃) 關聯 報道가 나오고 市長은 亂離가 아니었다. 該當 候補地를 直接 찾아다니며 投資 計劃을 세우는 사람이 많았다. 土地去來許可區域 指定일이 1月 2日이었는데, 하루 앞둔 正初부터 一部 不動産은 賣買 契約書 쓰기에 바빴다.”
김제경 투미不動産컨설팅 所長은 神通企劃 發表 後 不動産市場 反應을 이렇게 傳했다. 지난해 12月 28日 서울市는 神通企劃 候補地 21곳(아파트 2萬5000家口 規模)을 發表했다. 지난해 9月 候補地 公募에 서초구를 除外한 서울 24個 自治區 102個 區域이 參與했다. 民間 再開發 候補地 選定委員會 審査 結果 中區·광진구·강남구를 除外한 21個 自治區에서 各各 한 곳씩 候補地로 選定됐다(지도 參照).
神通企劃은 서울市가 民間 再開發·再建築 事業 認許可 節次 및 期間을 簡素化하는 것이 뼈대다. 吳世勳 서울市長의 ‘再開發 規制 緩和’ 基調가 神通企劃으로 具體化되면서 서울 종로구 창신동·숭인동 一帶(옛 창신·숭인뉴타운) 等 主要 候補地가 벌써부터 들썩이고 있다.
1月 5日 東亞日報 서울 忠正路社屋에서 金 所長을 만나 神通企劃 核心 포인트와 向後 再開發 投資 方向을 물었다.
“서울 再開發, 웬만하면 事業性 確保”
김제경 투미不動産컨설팅 所長. [박해윤 記者]
“神通企劃 核心은 번거롭던 認許可 問題를 서울市가 解決하겠다는 것이다. 서울에서 民間 再開發은 어지간하면 事業性을 確保할 수 있다. 管(官)李 認許可 過程에서 발목만 잡지 않으면 말이다. 容積率 上向 調整이나 層高 制限 緩和 等 인센티브가 있다면 더 좋겠지만, 없더라도 큰 問題없다. 서울市가 再開發에 前向的 態度를 闡明한 것만으로도 힘이 실린다.”
主要 再開發地域이 빠졌다는 評價도 있는데.
“發表된 候補地를 보고 亦是 異變은 없다고 생각했다. 漢南 1區域, 강남구 일원동 大廳마을 等 核心 再開發 豫定地가 빠졌다. 다만 이렇게 핫한 곳이 神通企劃 豫定地로 選定되면 ‘再開發 投機를 助長하는 것 아니냐’는 輿論이 거세질 수 있다. 서울市 政策으로 不動産 價格이 들썩인다는 批判이 나올 수도 있다. 첫 候補地 發表이므로 어느 程度 숨고르기를 한 것 아닌가 싶다.”
內實 없는 숨고르기에 그치진 않을까.
“그렇진 않다고 본다. 再開發·再建築에 對한 서울市 패러다임이 바뀐 點을 評價할 수 있다. 이런 氣流 變化를 가장 象徵的으로 드러내는 곳이 있다. 바로 候補地로 選定된 옛 창신·숭인뉴타운이다. 이곳은 2007年 4月 3次 뉴타운 候補地로 指定됐다. 고(故) 朴元淳 前 市長이 就任 後 推進한 뉴타운事業 解除 1號가 바로 창신·숭인뉴타운이었다. 以後 朴 前 市長의 力點 事業이던 都市再生事業 對象으로 選定됐다. 다만 時間이 지나면서 都市再生事業에 對한 住民 不滿이 높아졌다. 豫算 約 900億 원이 投入됐으나 根本的 住居 環境 改善이 이뤄지지 않았기 때문이다. 그間 都市再生事業에 費用이 이미 많이 들었기에 再開發이 어려워 보였다. 이番 神通企劃 候補地로 選定되면서 그러한 憂慮가 拂拭됐다. 向後 서울市 再開發政策 方向을 象徵的으로 보여준다고 생각한다.”
“再開發 規制 꼼꼼히 살펴야”
이 대목에서 金 所長은 “當場 再開發 靑信號가 켜졌지만 神通企劃 發表와 함께 나온 規制를 꼼꼼히 살펴야 한다”고 助言했다. 1月 2日부터 神通企劃 候補地 모두 土地去來許可 對象이 된다. 서울市는 許可 對象 不動産 面積을 住居地域 基準 19㎡ 以上으로 强化해 持分 쪼개기 式 投機를 防止할 計劃이다. 2年 以上 實居住 目的으로만 住宅을 賣買할 수 있다. 再開發 後 分讓 權利 獲得 基準이 되는 權利算定基準日은 2021年 9月 23日이다. 이에 對해 金 所長은 “神通企劃 發表 後 候補지 不動産 價格이 暴騰하지 않도록 한 措置”라며 “事實上 2年 以上 實居住가 可能한 物件만 賣買할 수 있기 때문에 條件을 充足하는 賣物이 많지 않다”고 말했다.
21個 候補地 中 特히 눈여겨볼 곳은?
“于先 옛 창신·숭인뉴타운의 境遇 앞서 말한 것처럼 象徵性이 있다. 地域 住民들이 都市 再整備에 對한 理解度가 높은 것도 長點이라고 본다. ‘結局 再開發이 答’이라는 地域 輿論이 높은 것으로 안다. 再開發 進行 過程에서 住民 意見 收斂이 수월할 것으로 보인다. 용산구 청파 2區域도 눈여겨볼 만하다. 都心 接近性이 워낙 좋다. 松坡區 摩天 5區域이 神通企劃 候補地가 되면서 半쪽 뉴타운으로 여겨지던 巨與·摩天뉴타운의 마지막 퍼즐이 맞춰졌다. 뉴타운 完成의 시너지 效果가 期待된다.”
現在 投資金額 및 未來 價値는 어느 程度인가.
“正確한 市勢 把握은 쉽지 않다. 다만 專用面積 30坪型 初盤臺 아파트 入住權 基準 6億~8億 원 程度로 본다. 이미 價格帶가 높아 投資價値가 없는 것 아니냐고 憂慮할 수도 있으나, 組合設立 認可를 거친 다른 再開發 地域 價格帶를 考慮하면 그렇지 않다. 이番 神通企劃 候補地 中 ‘大將’이라고 할 수 있는 창신·숭인뉴타운이나 청파 2區域은 都心 接近性이 正말 좋다. 完工되면 30坪型臺 아파트 基準 25億 원假量은 無難하게 形成되지 않을까 싶다. 摩天 5區域도 송파구에 있다는 프리미엄, 위례新都市와 河南감일 公共住宅地球 接近性 等을 考慮하면 向後 비슷한 價格帶를 形成할 것으로 展望한다.”
“漢南 1區域 注目”
當場 候補地로 選定되지 않았지만 注目할 곳이 있나.
“섣불리 推薦하기가 조심스럽다. 다만 漢南 1區域처럼 再開發 老後도 條件을 充足하는 곳에 注目하라고 말하고 싶다. 漢南 1區域 建物은 大部分 相當히 낡았다. 新築 建物이 들어서기도 어렵다. 지난番 漢南뉴타운 臨場을 通해 確認했듯이, 漢南뉴타운 一帶는 傾斜가 가파르고 골목길이 좁아 車輛 接近이 쉽지 않다(‘주간동아’ 1307號 ‘50億 원까지 간다, 漢南뉴타운 未來 궁금하면 盤浦 보라’ 題下 記事 參照). 建物 新築이 어렵기에 老後도 條件 維持가 容易하다. 再開發 物件 價格帶가 이미 높게 形成된 것도 어떤 面에선 長點이다. 現在 漢南 1區域 投資金額은 30坪型 初盤臺 아파트 入住權 基準 10億 원 以上이다. 새 建物을 짓기에 價格帶가 너무 높다. 漢南뉴타운에서 組合設立 認可를 거친 다른 區域의 境遇 投資金額이 20億~25億 원假量이다. 長期投資 觀點에서 漢南 1區域을 注目할 必要가 있다.”
“再建築에도 好材지만…”
神通企劃 發表로 再開發 投資에 對한 關心이 커지고 있다. 金 所長은 “再開發 投資는 많은 時間과 努力을 들여야 한다”며 “높은 收益만 期待하고 漠然하게 投資하는 것은 禁物”이라고 말했다.
再開發 投資 리스크는 무엇인가.
“投資 結實을 맺기까지 正말 오랜 時間이 걸린다. 當場 神通企劃 候補地로 選定된 곳도 아파트 完工까지 10年 程度 所要된다고 본다. 再開發은 整備區域 指定→組合設立 認可→事業施行 認可→管理處分 認可→所有權 移轉 登記 順序로 進行된다. 神通企劃은 여기서 事業施行 認可까지 認許可를 迅速하게 進行하겠다는 趣旨다. 그 後 段階에서 걸리는 時間은 예전과 비슷할 것이다. 再開發 投資는 子女 世代가 新築 아파트에 入住한다는 心情으로 投資하는 사람이 많다.”
그 外 注意할 點이 있다면?
“入住權을 받을 수 있는 賣物에 投資하는 것이 重要하다. 섣불리 投資했다 現金淸算을 當하면 안 되지 않나. 權利算定基準日 以後 지어진 建物은 買入하더라도 現金淸算 對象이다. 自身이 投資하는 再開發地域의 權利算定基準일이 언제인지 正確히 따져보고 買入 物件을 定해야 한다. 該當 地域의 全體的인 老朽度度 잘 살펴야 한다. 假令 當場 自身이 買入한 建物이 竣工 20年이 지나 老朽度를 充足해도 隣近에 新築 建物이 많다면 注意해야 한다. 再開發地域을 指定할 때 老後도 條件을 充足하기 위해 新築 빌라는 오려내듯이 除外하기도 한다. 老朽 建物이라도 新築 建物에 包圍당한 형국이라면 함께 除外될 수 있다. 再開發 投資에 關心이 있다면 個別 建物의 竣工 鳶島는 勿論, 隣近 建物의 老朽度를 함께 確認해야 한다.”
神通企劃은 都市 再整備事業 前半에 好材로 여겨진다. 이番에 發表된 候補地는 모두 再開發 區域인데, 앞으로는 再建築 神通企劃 候補地도 發表될 豫定이다. 永登浦區 汝矣島洞, 강남구 압구정동 一帶 再建築 團地 住民들이 神通企劃 申請에 關心을 보이고 있다. 金 所長은 神通企劃이 再建築에 끼칠 影響을 두고 “現 段階 神通企劃은 再開發 爲主이지만 再建築에도 適用될 豫定이기에 分明 好材”라면서도 留意할 點을 다음과 같이 分析했다.
“이제까지 再建築이 遲遲不進했던 理由는 서울市 規制 때문이 아니었다. 再開發의 境遇 市道知事의 整備區域 指定이 重要하다. 反面 再建築은 道政法(都市 및 住居環境整備法)에 따른 安全診斷 通過가 關鍵이다. 特히 韓國建設技術硏究院, 國土安全管理員이 實施하는 2次 安全診斷 通過 條件이 까다로운 것이 再建築의 難關이다. 이番 政府가 再建築을 抑制하면서 安全診斷 허들이 높아졌다. 여기에 再建築 超過利益還收制 導入으로 江南 再建築도 大部分 숨고르기에 들어갔다. 神通企劃은 再建築에도 好材이긴 하나 이 같은 根本的 問題가 解決되지 않은 以上 마냥 狀況을 樂觀하긴 어렵다.”
向後 再開發·再建築 市場 展望은?
“大(大)再開發·再建築 時代가 올 것이라고 본다. 神通企劃이 規制 一邊倒였던 政策을 크게 바꿀 信號彈을 쏘아 올렸다. 再建築이나 再開發 投資는 特히나 많은 工夫가 必要한 分野다. 그럼에도 높은 未來價値를 期待할 수 있는 만큼 關心을 기울이라고 助言하고 싶다. 적잖은 費用, 많은 時間이 必要하지만 不動産市場을 銳意注視하면 機會는 올 것이다.”
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