서울 江南 아파트 한 채가 20億 원이 넘는다. 面積이 넓으면 首肯이라도 할 텐데 84㎡(33坪型) 아파트값이라고 하니 고개가 절로 저어진다. 熱心히 돈을 벌어 江南 아파트 한 채를 손에 쥔다 해도 그 큰돈을 오로지 住居 目的으로 깔고 앉아 있는 게 제대로 된 投資일까 疑問이 든다. 特히 50, 60代 隱退 世代는 向後 勤勞 所得이 줄거나 없어질 確率이 높은 만큼 똘똘한 아파트 한 채가 果然 得이 될지, 실이 될지 計算器를 두드려보게 마련이다. 앞길이 蒼蒼한 壯年層度 마찬가지다. 아파트 한 채에 목을 매며 밤낮없이 業務에 시달리느니 賃貸收益이 發生하는 不動産에 自然스레 關心이 쏠린다.

아파트값 展望 먹구름, 商街住宅에 눈 돌려

勿論 아파트값이 하늘 높은 줄 모르고 올라준다면 믿을 만한 구석이 될 수도 있다. 지난해 집값 上昇率은 相當히 높았다. 韓國鑑定院이 1月 1日 發表한 ‘2017年 住宅市場 決算’ 統計資料에 따르면 지난 한 해 서울 住宅 價格 上昇率은 3.6%에 이르렀다. 特히 서울 江南 3區 아파트의 境遇 半年 새 2億~3億 원은 우습게 올랐다. 아파트값 高空行進은 올해 初까지 繼續됐다. 4月 1日부터 施行되는 多住宅者 讓渡稅 重課 以前에 집을 處分하려는 이가 몰려 去來가 活性化됐고, 賣渡者 優位 市場이 形成돼 부르는 게 값이었다. 

하지만 二四分期부터 不動産市場 雰圍氣가 反轉될 것이란 展望이 優勢하다. 美國 基準金利 引上으로 韓美 兩國 金利가 逆轉돼 下半期 韓國 基準金利가 引上될 것이 確實視되고 있다. 이 境遇 지난 年末부터 조금씩 오른 貸出金利가 下半期 더욱 引上될 것으로 보여 빚내서 無理하게 아파트를 사는 갭投資家 더는 어려울 展望이다. 또한 政府의 집값 安定化 意志가 剛해 下半期 保有稅 引上도 現實化될 것으로 보인다. 이 亦是 집값 上昇에 惡材로 作用할 蓋然性이 높다. 이에 市場에서는 아파트 上昇勢가 지난해 같지 않고, 서울도 下落場이 形成될 수 있다는 憂慮 섞인 목소리가 나온다. 

아파트에 關心이 높았던 投資者는 政府가 多住宅者에게 칼날을 겨누고 있는 狀況에서 아파트보다 收益型 不動産과 土地에 눈을 돌리고 있다. 이 가운데 特히 商街住宅은 餘他의 商業用 빌딩에 비해 進入障壁이 낮아 建物主를 꿈꾸는 사람에게 하나의 選擇肢가 되고 있다. 商街住宅은 通常的으로 1~2層은 商家, 3~5層은 住宅으로 構成된다. 商業用紙보다 比較的 땅값이 低廉한 住居地域에 들어서지만 商家 賃貸料가 發生하기 때문에 一般 單獨住宅보다 낫다. 꼭대기 層은 主人이 居住하고 나머지 層은 貰를 놓아 住居 目的도 解決된다. 長期 保有 時 地帶 上昇에 따른 追加 收益도 發生하는 만큼 綜合的으로 봤을 때 投資 對比 收益率이 높은 便이다. 

商街住宅에 對한 至大한 關心은 指標로도 確認된다. 韓國土地住宅公社(LH) 資料에 따르면 2017年 商家住宅用地의 平均 請約競爭率은 218.5 對 1이었다. 이는 住居專用 單獨住宅用地 競爭率인 24.5 對 1보다 10倍假量 높은 數値다. 立地에 따라서는 數千 對 1 請約競爭率을 보이기도 한다. 지난해 9月 江原道 原州 商家住宅用地의 境遇 請約競爭率이 1萬4000 對 1에 達했다. 政府 規制를 받는 아파트 分讓權과 달리 轉賣制限이 없고 名義 移轉도 可能해 請約 쏠림 現象이 發生한 것이다. 게다가 原州企業都市 內 筆地라 더욱 人氣가 높았다. 이 밖에 京畿 金浦漢江이나 華城 東灘, 坡州雲井 等 大規模 人口 流入이 確保되는 2期 新都市 商家住宅用地 請約競爭率도 높은 것으로 나타났다. 



商街住宅이 人氣 있는 또 다른 理由는 稅制惠澤을 받을 수 있기 때문이다. 政府 規制는 多住宅者를 겨냥한 것이 大部分이다. 反面 商街住宅 主人은 1家口-1住宅者에 該當하기 때문에 讓渡稅 重科 對象에서 除外된다. 商街住宅과 單獨住宅을 主로 設計해온 박철우 建築設計事務所 SPACEaB 所長은 “通常 商街住宅의 商家 比率은 40%인데 나머지 住宅을 賃貸 놓더라도 建物主는 하나의 住居空間만 갖기 때문에 1家口-1住宅者에 該當한다. 같은 豫算에 아파트 여러 채를 가진 것과 商街住宅 한 채를 가진 것을 比較해보면 投資 對比 收益率은 商街住宅 쪽이 훨씬 좋은 理由다. 이러한 理由로 最近 많은 이가 商街住宅에 關心을 보이고 建築 依賴를 해온다”고 말했다.

立地 選定이 商街住宅 投資의 核心

商街住宅 投資의 核心은 立地 選定에 있다. 新都市 豫定地에 商街住宅 建築을 考慮한다면 該當 都市의 特性을 把握해야 한다. 상권이 成長할 만한 消費力을 갖춘 人口가 流入될지, 規模는 어느 程度일지, 背後에 住居 團地가 造成될 豫定인지 等 未來價値를 먼저 確認해야 하는 것이다. 고종완 韓國資産管理院長은 “商街住宅 立地 條件은 까다롭게 따져야 한다. 住居와 商業施設 用途가 混合된 形態인 만큼 흔히 말하는 골목 商圈이 얼마나 形成돼 있는지, 住居 立地 機能을 갖췄는지, 周邊에 人口가 더 늘어날 可能性이 있는지, 아파트 等 高密度 團地가 背後에 자리하는지 等을 따져보는 것이 좋다”고 助言했다. 

新都市가 아니더라도 開發 計劃이 나왔을 때 미리 土地를 確保하는 것도 方法이다. 新設 驛勢圈 開發이 豫定된 곳은 特히 展望이 밝은 만큼 일찌감치 발품을 팔아 低評價된 立地를 先占하는 것이 이롭다. 高 院長은 “GTX A·B·C, 輕電鐵, 서울地下鐵 9號線 延長線, 新盆唐線 延長線 等 驛勢圈 開發 豫定地는 現在 슬럼化된 곳이 많다. 驛이 뚫리면 流動人口가 늘면서 탈바꿈하게 된다. 特히 交通 死角地帶에 놓인 土地를 잘 살펴봐야 한다”고 말했다. 

勿論 누구나 봐서 좋은 땅은 價格도 비싸기 마련이다. 그런데 土地 購買에 費用을 過多 支出한다면 建築費를 充分히 確保하기 어렵다. 立地나 條件을 따지는 것도 重要하지만 못난 땅이라도 豫算에 맞게 購買해 建築으로 立地의 短點을 克服하는 方法도 있다. 

홍만식 理슈建築士事務所 所長은 “動員할 수 있는 資本에서 工事費를 制限 뒤 向後 發生할 것으로 豫想되는 賃貸收益을 잡으면 土地 購買에 쓸 適正 豫算이 나온다. 資本이 充分하지 않다면 無理하게 貸出을 많이 끼고 買入하는 일은 止揚해야 한다. 一般 사람이 보기에 劣惡한 條件의 땅이라도 建築으로 不足한 部分을 克服할 수 있다. 建物을 個性 있고 感覺的으로 지어 地域 랜드마크로 자리매김하게 해 價値를 높이는 式이다. 이처럼 未來價値까지 考慮해 適正 豫算 안에서 選擇하는 것이 바람직하다”고 助言했다. 

立地의 未來價値를 따져 投資한 境遇는 아니지만 數十 年 前 建物을 買入해 장사하다 最近 旣存 建物을 헐고 商街住宅을 지어 돈方席에 앉은 事例도 있다. 서울 서대문구 忠正路驛街 京義中央線이 지나는 곳에 있는 한 商街住宅은 元來 全州式 韓定食을 專門으로 하는 食堂 ‘전주집’이 있던 자리다. 主人이 1991年 1層짜리 單獨住宅을 사서 食堂으로 用途를 變更해 지난해까지 營業했다. 全州式 한 床 차림과 洪魚찜 等이 一品으로 소문나 隣近 地域뿐 아니라 멀리서도 찾아오는 손님이 있을 程度로 有名했다. 

그런데 지난해 食堂을 撤去한 뒤 10個月 工事 끝에 12月 商街住宅으로 變貌했다. 建物面積 224㎡, 總 5層 規模에 1層 食堂, 2層 事務室, 3~4層 원룸, 5層 住居空間의 典型的인 商街住宅이다. 建築主는 예전 전주집 社長으로 食堂을 管理하던 아들과 며느리의 健康이 나빠져 飮食店을 접고 商街住宅을 지어 賃貸收益으로 生活하는 쪽을 選擇했다고 한다. 

隣近 J不動産公認仲介業所 代表는 “忠正路 一帶가 再開發地域이라 땅값이 많이 올랐다. 전주집을 買入했던 20餘 年 前과는 比較할 수 없을 程度다. 現在 땅값 時勢는 3.3㎡當 3000萬 원인데 該當 商街住宅은 土地만 20億 원假量으로 評價되고 5層 建物을 짓는 데 들어간 建築費用 10億 원을 包含하면 建物 價格은 30億 원 程度로 推算된다. 하지만 主人이 居住와 賃貸 目的으로 지은 建物이라 40億 원을 提示해도 팔지 않을 것”이라고 評價했다.

建築에 힘 실어 收益率 높일 수도

土地 마련 問題가 解決됐다면 다음 段階는 建築이다. 商街住宅을 어떻게 짓느냐에 따라 立地에 비해 收益率이 떨어질 수도 있고, 立地의 短點을 克服해 收益率이 높아질 수도 있다. 後者는 建築에 힘을 실어 온라인 或은 言論에 膾炙되거나, 隣近 住民 사이에 입所聞이 퍼져 사람을 끌어모으는 式으로 價値를 높이는 쪽이다. 

一例로 서울 中區 신당동에 建物面積 119㎡에 地下 1層, 地上 5層 規模로 지어진 商街住宅은 獨特한 外棺으로 洞네에서도 두드러진 모습이다. 서울地下鐵 2·6號線 新堂驛은 商業地域으로 大規模 商圈이 形成돼 있다. 新堂驛 南쪽으로 골목을 따라 들어가면 多世帶·多家口 住宅과 빌라 等이 奧密稠密 붙어 있는 住居地域이 나온다. 이들 地域을 通過하면 南쪽으로 래미안下이베르, 請求e便한세상, 新黨푸르지오 等 2300家口가 密集한 아파트 團地가 있다. 北으로는 新堂驛 商業地區, 南으로는 大規模 아파트 團地가 있어 立地로 봤을 때 賃貸 需要는 나쁘지 않은 곳이다. 

그런데 多世帶·多家口 住宅과 빌라가 워낙 많이 들어선 地域이다 보니 建物들에 差別性이 없었다. 그만큼 新築 商街住宅의 未來價値를 높이려면 建築에 神經을 써야 했다. 新堂洞 商街住宅 設計를 進行한 홍만식 所長은 “元來 이곳은 建築主가 오래 살던 單獨住宅이었는데 主人 夫婦와 子女 內外가 居住, 賃貸 目的으로 商街住宅 建築을 進行했다. 이곳은 東大門 商圈에서 影響을 받아 패션 事務室을 求하는 需要가 있었다. 이에 1層은 카페, 2~3層은 事務室, 4~5層은 住居 目的으로 設計했다”고 說明했다. 

該當 建物은 멀리서 봐도 디자인이 남다르다. 建築主의 要求를 最大限 反映하고 立地 特性을 考慮해 設計한 結果다. 洪 所長은 “5層 테라스와 連繫된 家族實은 채광률을 높였고, 大廳마루와 外部 테라스를 連結해 都心 속 마당을 즐길 수 있게 設計했다. 外觀도 1層 商業用 賃貸 空間은 통琉璃를 使用해 外部 接近性을 높였으며, 2層부터는 道路를 끼고 있어 窓을 比較的 작게 내 外部와 接近性을 낮췄다. 建物이 全體的으로 現代的이고 個性 있게 지어져 周邊 建物에 비해 浮刻되는 面이 있다”고 말했다. 

商街住宅 密集地域에서 隣近 商街住宅들과 競爭해야 하는 境遇에도 建築에 힘을 실어 競爭力을 强化할 수 있다. 京畿 수원시 靈通區에 자리한 建物面積 119㎡에 地下 1層, 地上 4層 規模의 한 商街住宅은 曲線形 外觀이 두드러진 獨特한 建物이다. 建築主가 젊은 衣類 事業家로 建物 全體를 디자인的으로 價値 있게 짓기를 願했고, 德分에 獨創的인 建物이 誕生했다. 이곳은 新都市답게 래미안光敎, 오드카운티, 光敎센트럴타운 等 大規模 아파트 團地가 密集해 있고 京畿道廳 新廳舍度 2020年 12月 完工 豫定이라 住居와 商業紙의 條件을 充足한 立地다. 

그러나 商街住宅이 密集한 關係로 다른 곳과 比較되는 特性을 갖춰야 賃貸收益뿐 아니라 空室率도 낮출 수 있으리라 判斷됐다. 設計를 進行한 박철우 所長은 “商街住宅 比率이 40%이지만 光敎 特性上 建物 全體 賃貸收益의 50%가 商家에서 나올 程度로 比重이 높게 形成돼 있었다. 그래서 처음 設計할 때부터 建築主가 居住할 空間뿐 아니라 商街 部分의 美的 價値도 높이고자 애썼다. 德分에 完工 以後 賃貸料가 바로 옆 建物에 비해 2倍假量 올랐고, 空室도 發生하지 않고 있다”고 說明했다.

短期 投資보다 長期 保有해야 利得

賃貸, 住居, 稅制惠澤 等 1席3條의 利點이 있는 商街住宅이지만 短點도 分明 있다. 土地 購買부터 建物 完工까지 至難한 過程을 거쳐야 한다는 點이다. 費用도 費用이지만 뜻한 대로 흘러가지 않을 때도 많다. ‘집 한 채를 지을 때 10年은 늙는다’는 우스갯소리가 있을 程度로 쉽지 않은 일이다. 

實際로 釜山 강서구 명지동 商家住宅地를 買入한 後 建築 施工을 앞둔 職場인 A氏는 마음에 드는 建築事務所를 찾고자 오랜 時間 功을 들였다. 그는 “商街住宅, 單獨住宅을 짓거나 關心 있는 이는 하나같이 ‘사람을 잘 만나야 한다’고 助言했다. 工事 現場에서 급작스럽게 設計를 바꿔야 한다거나, 일이 뜻대로 進行되지 않아 建築事務所가 中途에 抛棄하는 等 問題가 種種 發生한다고 들었다. 事實 5層짜리 建物을 짓는 데 1年度 걸리지 않는다. 10年 以上 保有할 것을 생각하면 처음부터 잘 지어야 하지 않겠나. 믿을 만한 建築設計士와 施工社를 찾는 일이 重要한데, 그들이 最近 지은 建物들을 直接 눈으로 確認하고 만나서 이야기를 들어보는 것이 第一 좋다”고 말했다. 

또 商家住宅은 아파트에 비해 換金性이 떨어지기 때문에 長期 保有를 생각하고 投資해야 한다. 收益率이 좋다는 말만 믿고 旣存 商街住宅을 덜컥 購買한다거나 短期 差益을 노리고 대충 建物을 지어 팔 생각이라면 損害만 보기 十常이다. 專門家들은 어떤 目的으로 商街住宅을 所有하려 하는지 分明히 하고 接近하라고 助言했다. 

高 院長은 “商街住宅은 最小 10年 長期 保有를 생각하고 들어가야 한다. 特히 商圈이 形成되지 않은 新都市는 商家 賃貸料 上昇만 3~5年이 걸린다. 땅값은 바로 올라도 商家 賃貸料 上昇 速度는 아무리 新築 建物이라도 느리다. 막상 商街住宅을 지어놓고 보니 바로 눈앞에 떨어지는 利益이 없다고 생각될 수도 있다. 하지만 長期 保有 時 땅값 및 賃貸料 上昇 等 두 가지 條件이 充足되면 時間이 갈수록 收益은 따라오기 마련”이라고 說明했다.