[東亞詩論/유선종]傳貰詐欺, 契約時控除制度改編 통해 막아보자

東亞日報
入力 2024年 3月 11日 23時 45分

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仲介士協會, 損賠責任控除플랫폼 構築해
契約時添附되는 控除證書件別로 發給
去來實時間把握해 傳貰詐欺遮斷期待

大韓民國이 傳貰詐欺로 呻吟하고 있다. 집主人이 意圖的으로 貰入者를 欺罔하여 保證金을 騙取하는 傳貰詐欺와 집값이 急落하면서 不可避하게 發生하는 傳貰被害는 本質的으로 다른 問題이나 모두 貰入者에게 深刻한 物質的精神的被害를 입힌다. 이러한 傳貰詐欺와 傳貰被害를 只今처럼 事態가 發生하고 나서 死後藥方文으로 問題를 解決하려다 보니, 全國 곳곳에서 불거지는 傳貰詐欺로 被害者들은 住居不安과 喪失感에 極端的選擇을 하는 가슴 아픈 境遇가 나타나기도 했다.

傳貰詐欺의 類型으로는 깡筒傳貰, 假짜 賃貸人과의 契約, 不法仲介, 傳月貰二重契約, 同一賣物多中契約, 信託會社所有住宅詐欺, 傳貰貸出詐欺, 未納國稅 및 賃金債券詐欺, 契約直後賃貸人變更後潛跡, 契約直後 근저당권 設定, 先順位根抵當抹消條件未履行, 一時的인 轉入申告抹消要請, 多家口住宅先順位保證金虛僞告知等 너무나 多樣하다. 新築 빌라의 境遇去來事例가 없어 貰入者가 正確한 時勢를 알기 어렵다. 不動産契約에 對한 知識이 不足한 社會初年生들은 이러한 類型의 傳貰詐欺에 束手無策일 수밖에 없다.

政府는 傳貰詐欺로 因한 社會的不安이 커지자 傳貰詐欺特別法을 制定하여 優先買收權附與, 警·空매 猶豫, 買入賃貸提供, 金融·法律支援等을 急造하였고, 被害者들이 要求하는 ‘先救濟後回收’ 方式支援案이 國會의 門턱을 넘었다. 傳貰詐欺로 삶의 基盤을 喪失한 被害者의 狀況은 너무나 안타까운 일이지만, 國家財政投入을 통한 解決方案摸索은 그 善意와는 別個로 金融詐欺, 코인 詐欺等과 比較할 때 傳貰詐欺를 特別히 ‘先救濟後回收’로 優先視하기에는 反市場的인 要素가 있다. 卽, 이와 類似한 境遇의 要求를 막기 어렵고, 國家의 財政負擔은 稅負擔의 增加로 이어질 憂慮가 있다. 實際로 住宅都市保證公社는 傳貰詐欺代位辨濟額으로 인해 約 5兆 원의 純損失을 記錄하면서 政府로부터 4兆 원의 現物出資를 받게 되었고, 保證限度를 크게 늘려야 하는 狀況에 直面하고 있다.

傳貰詐欺는 問題가 發生한 뒤에나 解決이 可能한 것일까. 詐欺꾼이 作心하고 詐欺 치는 것을 막기는 어렵겠지만, 契約初期段階부터 傳貰詐欺를 最少化할 수 있는 여러 代案中控除制度의 改編을 통한 解決方案을 檢討해보고자 한다. 公認仲介士協會는 開業公認仲介士의 損害賠償責任을 保障하기 위해 國土交通部長官의 承認을 받아 損害賠償責任에 對한 共濟事業을 運營하고 있다. 協會로부터 報償받을 수 있는 損害賠償額은 控除證書에 記載된 控除加入金額으로 個人의 境遇 2億 원을 限度로 하고 있다. 現在控除證書는 契約이 이루어질 때마다 複寫해서 契約書에 添附하여 交付하고 있다. 이와 같이 控除證書를 交付할 때마다 複寫해서 添附하는 것이 아니라 控除證書交付時에 控除플랫폼(假稱)을 通한 件別控除方式(假稱)으로 改編한다면 不動産仲介를 隨伴하는 去來 시스템의 새로운 게임체인저가 될 것이라는 생각이다. 卽, 件別控除方式이란 公認仲介士協會가 運營하게 될 控除 시스템에 接續해 控除證書를 契約時마다 發給받아 添附하도록 하는 去來慣行의 改編을 말한다.

이러한 件別控除方式의 長點은 多樣하다. 于先特定地域에서 同時多發的으로 非正常的인 去來가 發生하는 境遇契約時添附되는 控除證書가 件別로 發給됨에 따라 電算化된 去來契約現況을 實時間으로 把握할 수 있어 契約書作成時點부터 不動産市場에 對한 모니터링이 可能하다. 卽, 契約書作成時點부터 不動産去來內譯에 對한 모니터링이 可能해지므로 相當한 期間이 經過된 後에 問題가 불거지는 傳貰詐欺等을 契約時點에 抑制할 수 있게 된다.

件別控除方式은 電算化가 隨伴되므로 去來實績 데이터베이스(DB)는 不動産去來市場의 透明性을 높이게 될 것이고, 開業公認仲介士의 去來實績 DB가 控除플랫폼에 蓄積되며, 開業公認仲介士의 去來實績이 件別控除를 통해 리포트됨에 따라 開業公認仲介士의 稅金脫漏를 抑制할 수도 있게 된다. 去來實績에 따라 공제비를 支拂하게 되므로 開業公認仲介士의 去來實績에 따라 공제비를 負擔하는 응陵의 原則이 適用되기도 한다.

나아가 모든 不動産去來情報가 控除플랫폼에 搭載됨으로 인해 不動産去來와 關聯된 빅데이터가 自然스럽게 控除플랫폼에 蓄積되게 되는데 이러한 控除플랫폼은 貸出, 稅務, 法務登記業務, 理事, 인테리어, 리모델링 等不動産去來로 인해 隨伴되는 다양한 廣告와 弘報等을 目的으로 하는 다양한 비즈니스모델이 控除플랫폼에 附加될 수 있어 控除플랫폼이 새로운 비즈니스모델로 자리매김할 것으로 보인다. 國土部住宅土地國과 韓國公認仲介士協會의 深度 있는 論議를 期待해 본다.

유선종 건국대 不動産大學院長

#傳貰詐欺 #控除制度改編 #損賠責任控除플랫폼 構築