“黑石뉴타운을 두고 흔히 ‘徐(西)頒布’라고 합니다. 單純히 盤浦洞 西쪽이라는 意味가 아니라 隣接 地域으로서 그에 못지않은 潛在價値를 가졌다는 뜻이죠.”

서울 銅雀區 黑石뉴타운은 뛰어난 立地 德에 ‘再開發 期待株’로 불린다. 漢江 뷰와 便利한 交通이 最大 長點. 1~11區域 中 4~8區域은 이미 新築 아파트 入住가 完了됐고, 1·2·3·9·11區域 再開發 事業이 進行 中이다(10구역은 指定 解止, 指導 參照). 黑石7區域을 再開發(2019年 2月 入住)韓 ‘아크로리버하임’의 境遇 지난해 서울 비(非)江南圈 34坪型(專用面積 84㎡) 一般 아파트 最初로 實去來價 20億 원을 突破해 耳目을 끌었다. 11月 16日 투벤저스가 김제경 투미不動産컨설팅 所長과 함께 黑石뉴타운의 未來 價値를 5個 포스트에서 直接 檢證해봤다.

“이름만 들어도 價値 實感할 수 있는 곳”

1 再建築 王中王, 盤浦住公1團地

“黑石뉴타운 臨場(臨場)의 事前 必須 코스가 있다”는 金 所長의 助言을 듣고 向한 곳은 서초구 반포동 반포住公1團地. 1973年 竣工해 江南 開發의 信號彈을 쏘아올린 3590家口 大團地 아파트다. “이름만 들어도 누구나 그 價値를 實感하는 곳이다. 隣近에 有名한 再建築 團地가 많지만 盤浦住公1團地는 그中에서도 王中王”이라는 金 所長 말처럼 32坪型(專用面積 84㎡) 實去來價가 65億 원(10月 3日)을 記錄하는 等 몸값이 높다. 本格的인 再建築을 앞두고 住民 移住가 한창이라 團地 內部는 閑散했다. 金 所長은 “現在 移住가 원활하게 이뤄지는 것으로 보인다. 最近 몇 年 동안 盤浦住公1團地 再建築을 두고 論難이 있었다”고 귀띔했다.

2018年 盤浦住公1團地 一部 組合員은 組合을 相對로 ‘管理處分 總會決意 無效 訴訟’을 提起했다. 移住 始作 直前에 있었던 訴訟으로 約 2年間 事業 進行이 事實上 멈췄다. 事業 遲延으로 盤浦住公1團地가 ‘再建築 超過利益還收制(再超還)’ 適用 對象이 될 수 있다는 憂慮가 나왔다. 再超還의 核心은 再建築 組合員 人當 平均 3000萬 원 以上 開發 利益을 누릴 境遇 그中 最大 50%를 還收하는 것. 2018年 1月 2日 以後 管理處分認可를 申請한 再建築 組合이 適用 對象이다. 2019年 1審은 盤浦住公1團地 管理處分 無效 判決을 내렸으나 지난해 12月 2審에서 組合 側이 勝訴했다. 金 所長은 “盤浦住公1團地가 隣近 再建築 核心임을 아무도 夫人 못 했지만, 再超還 對象이 될 수 있다는 憂慮가 높았다. 이제 訟事가 一段落돼 5335家口 規模의 ‘디에이치 클래스트(반포1·2·4주구)’로 再建築될 豫定”이라고 덧붙였다.



盤浦住公1團地에선 바로 옆 新築 아파트 團地도 한눈에 들어왔다. 아크로리버파크(2016年 8月)다. 34坪型(專用面積 84㎡)의 最近 賣買價는 40億 원(10月 5日 實去來價 基準). 金 所長은 “아크로리버파크度 入住한 지 벌써 제법 됐다. 바로 옆 漢江邊의 盤浦住公1團地가 新築 大團地 아파트로 탈바꿈하면 그 價値가 어마어마할 것이다. 盤浦洞 30坪型臺 아파트 한 채가 50億 원을 넘어선다는 豫想마저 있다”고 짚었다.

2 黑石뉴타운 市勢 리드, 아크로리버하임

이어서 始作된 本格的인 黑石뉴타운 臨場 行先地는 서울地下鐵 9號線 흑석역. 바로 옆 新築 아파트 團地가 아크로리버하임이다. 黑石뉴타운 時勢를 리드하는 團地로 最近 賣買價 25億 원(8月 3日 實去來價 基準)을 記錄했다.

黑石뉴타운 아파트 價格이 過熱된 것 아닌가.

“지나친 高評價로 보기는 어렵다. 아크로리버하임의 境遇 1073家口 大團地로, 무엇보다 韓江이 咫尺이라 漢江 뷰 메리트가 있다. 黑石뉴타운은 아직 重要한 퍼즐이 맞춰지지 않은 狀態다. 9區域과 3·11區域의 再開發이 아직 完了되지 않았다. 이처럼 未完成 狀態임에도 實去來價가 25億 원을 記錄했다면 黑石뉴타운 아파트 價格이 앞으로 30億 원까지 오를 可能性도 充分하다.”

“鴨鷗亭 옆 玉水, 盤浦 옆 黑石”

生活基盤施設이 不足하다는 指摘도 있는데.

“事實 黑石뉴타운에서 아쉬운 것이 바로 그 點이다. 隣近 主要 生活基盤施設 하면 중앙대부속병원과 黑石市場 外에 이렇다 할 것이 없다. 그래서 ‘黑石뉴타운이 果然 富村이 될 수 있느냐’고 疑懼心을 갖기도 한다. 이런 憂慮를 拂拭하는 重要한 存在가 바로 흑석역이다. 서울地下鐵 9號線을 통해 舊반포驛·新盤浦驛·高速터미널驛으로 갈 수 있다. 신세계백화점 江南店 等 쇼핑施設은 勿論, 江南도 咫尺이다. 最近 옥수동이 城東區 代表 富村으로 浮上한 것도 비슷한 理由에서다. 서울地下鐵 3號線 옥수역 바로 다음 驛이 狎鷗亭驛이다. 黑石뉴타운에 살더라도 便利한 交通으로 盤浦, 江南의 經濟·文化 인프라를 누릴 수 있다.”

當場 高等學校가 없는 點도 問題 아닌가.

“高校를 新設할 豫定이긴 한데, 當場은 먼 곳으로 登下校해야 한다. 이게 꼭 短點은 아니라고 본다. 黑石뉴타운 一部 學生은 반포地域 學校로 配定받는다. 名文 學群의 利點을 누릴 수 있다는 것은 長點이다.”

3 로열層·同意 特權, 시원한 漢江 뷰

黑石洞 一帶에서 보이는 漢江 뷰는 어느 程度일까. 管理事務所 側에 諒解를 求하고 黑石뉴타운 隣近의 15層 높이 아파트에 直接 올라가봤다. 視野가 탁 트여 漢江이 한눈에 들어왔다. 黑石洞을 뒤로 하고 오른쪽으로는 銅雀大橋, 왼쪽으로는 漢江大橋度 보인다. 金 所長은 “黑石뉴타운 인프라의 核心은 四通八達 交通이다. 서울地下鐵 9號線을 통해 汝矣島와 江南으로 한 番에 갈 수 있음은 勿論, 鷺梁津驛에서 1號線으로 換乘이 可能해 鍾路 接近性도 좋다. 銅雀大橋, 漢江大橋 利用도 容易하다. 江南·北 어디든 便히 갈 수 있는 要旨”라고 말했다.

漢江에서 고개를 돌리자 黑石뉴타운이 構築 아파트 사이로 보였다. 7區域 外 黑石뉴타운에서도 漢江이 잘 보일까. 金 所長은 “黑石뉴타운 11區域의 境遇 漢江邊에 있긴 하지만 旣存 아파트 團地가 中間에 있어 모든 家口가 漢江 뷰를 즐기기는 어렵다”면서도 “다만 高地帶 高層 世代에서는 漢江이 보일 것이다. 9區域도 一部 로열棟·層의 境遇 建物 사이로 漢江 뷰를 確保할 수 있다”고 答했다.

4 信託事業 方式으로 透明하고 빠르게, 11區域

그다음 向한 곳은 黑石뉴타운 11區域, 金 所長이 3·9區域과 함께 눈여겨봐야 한다며 臨場을 權限 곳이다. 흑석역 5番 出口에서 約 500m 距離에 3~4層 높이의 빌라가 密集해 있다. 大路邊은 平地이지만 골목으로 들어서자 急傾斜가 이어진다. 金 所長은 “平面 地圖만 보면 實感이 안 나지만, 現場에 오면 傾斜가 相當히 가파르다는 걸 알 수 있다. 漢江 뷰 確保 側面에서는 長點일 수 있다”고 짚었다. 11區域을 注目해야 하는 理由를 묻자 金 所長은 “信託事業 方式으로 再開發된다는 點 때문”이라며 다음과 같이 敷衍했다.

“再開發은 大部分 組合을 中心으로 이뤄진다. 再建築은 信託 方式으로 進行된 事業場이 더러 있긴 한데, 再開發에서는 生疏한 便이다. 信託事業 方式으로 再開發되는 11區域의 境遇 事業 透明性과 빠른 速度가 長點이다. 모든 組合이 다 그렇진 않지만, 再開發·再建築 組合을 두고 ‘組合長 非理가 憂慮된다’ ‘組合의 專門性이 떨어진다’는 等 뒷말이 많이 나온다. 一般 組合員도 都市再整備에 對한 專門知識이 없으니, 組合이 제대로 運營되는지 確認하기 어렵다. 信託事業 方式 再開發은 一般 建設現場의 CM(建設事業管理), PM(統合事業管理) 形式처럼 整備事業 全般을 專門的으로 管理할 수 있다.”

“동작구 아파트 브랜드 高級化 砲門”

現在 進行 狀況은?

“大宇建設이 11區域 施工社로 選定됐다. 프리미엄 브랜드 ‘써밋더힐’이 들어설 豫定이다. 아크로리버하임과 함께 銅雀區 아파트 브랜드 高級化의 砲門을 연 셈이다. 黑石뉴타운은 이미 여러 建設社가 自社 프리미엄 브랜드를 앞다퉈 내세울 程度로 좋은 住居地域으로 탈바꿈하고 있다.”

5 한눈에 眺望한 3·9區域 現在와 未來

漢江大橋 南端과 地下鐵 9號線 動作役을 잇는 동작구의 核心 道路 현충로에서 黑石漢江路를 따라 올라가자 黑石뉴타운 一帶가 한눈에 들어왔다. 漢江 쪽을 바라보니 왼쪽에 아파트 工事가 한창이다. 2023年 入住 豫定인 3區域 黑石리버파크자이(1772家口)다. 3區域의 特徵을 묻자 金 所長은 “事業 進行 速度가 빨라 이미 工事가 순조롭게 進行 中인 것이 長點”이라며 다음과 같이 덧붙였다.

“普通 흑석역에서 距離가 멀고 地帶가 높은 것을 3區域 短點으로 꼽는다. 흑석역에서 오는 길에 急傾斜가 이어진다. 다만 最近 新築 아파트는 團地 內 段車를 둬 高地帶와 低地帶를 連結한다. 막상 入住하면 큰 不便함은 없을 것으로 보인다. 사람들이 選好하는 GS建設 자이 브랜드라는 것도 强點이다.”

3區域 바로 옆으로 아직 老後 빌라와 商家가 남아 있는 9區域이 눈에 띈다. 黑石뉴타운 中心部로 일찌감치 注目받았다. 2019年 10月 管理處分認可를 받아 再開發 速度가 붙었지만 組合 執行部의 葛藤, 組合과 施工社 間 法的 다툼 等 迂餘曲折을 겪었다. 最近 새 施工社 選定에 突入하는 等 陣痛이 이어지고 있다.

組合·施工社를 둘러싼 葛藤은 큰 리스크 아닌가.

“勿論 리스크로 볼 수 있다. 最近 새 執行部 主導로 旣存 時空社 롯데建設을 指定 解止하고, 12月 施工社를 새로 選定할 豫定이다. 이러한 行步를 ‘李 步 前進을 위한 일 步 後退’라고 評하고 싶다. 더 좋은 프리미엄 브랜드가 들어서는 契機가 될 수 있다. 9區域은 黑石뉴타운 한가운데 있는 核心 立地다. 새 施工社 選定을 契機로 未來 住居·資産價値가 더 높아질 것으로 豫想한다.”

프리미엄 브랜드가 選定되면 分擔 金額이 높아지지 않나.

“프리미엄 브랜드로 再開發될 境遇 工事費가 自然스레 올라간다. 分擔 金額이 1億~2億 원假量 높아질 可能性도 있다. 그럼에도 프리미엄 브랜드가 向後 價値에 미칠 肯定的 影響을 無視할 수 없다.”

現在 投資金額은?

“黑石뉴타운 投資金額은 심플하다. 區域마다 제各各 長短點이 있기에 結果的으로 金額臺가 비슷해졌다. 現在 投資金額은 13億~15億 원 程度다. 여기서 投資金이란 貰入者 傳貰保證金을 뺀 金額이다. 分擔金도 納付해야 하므로 實際 總 매가가 얼마인지 따져봐야 한다. 9區域의 境遇 組合員 分讓價가 7億5000萬 원 程度로 總 매가는 20億 원을 넘길 展望이다. 只今 黑石뉴타운 한가운데를 보라. 아파트와 老朽 빌라가 婚材된 狀態다. 正中央 퍼즐이 빠진 格이라고 할 수 있다. 萬若 이 퍼즐이 맞춰진다면 新築과 構築 아파트 價格이 穩全히 시너지 效果를 낼 수 있다. 黑石뉴타운 메인 團地의 境遇 30億 원을 바라보는 것도 허황되지 않다. 未來 價値가 한層 더 期待된다.”

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