江南再建築, 長期投資魅力 있지만… 소나기는 避해야

東亞日報
入力 2018年 2月 5日 03時 00分

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專門家 코칭 投資의 脈
<2> 再建築投資時點

《政府當局이 서울 江南圈再建築 아파트의 價格急騰勢를 잡기 爲한 規制들을 잇달아 내놓고 있다. 올해부터 全國에 再建築超過利益還收制를 導入한 데 이어, 再建築許容年限을 旣存 30年에서 40年等으로 늘리는 方案을 檢討하고 있다. 하지만 再建築 아파트 몸값은 오름勢를 이어가고 있다. 只今이라도 ‘追擊買收’에 나서야 할까? 投資한다면 어떤 賣物에 注目해야 할까? 동아일보가 專門家 3人의 市場診斷과 助言을 들어봤다. 》
　

○ 政府規制 카드 아직 많아 … 事業 마친 곳 一般分讓 노려라

當分間再建築 아파트 投資는 바람직하지 않다. 政府가 再建築許容年限延長等 다양한 規制 카드를 檢討하고 있기 때문이다.

아직 再建築組合이 設立되지 않은 初期段階再建築의 境遇 ‘8·2 不動産對策’에 따른 賣買制限에서 벗어나 있지만 超過利益還收對象에는 包含된다. 政府는 最近江南再建築 아파트의 還收金豫想額이 最大 8億4000萬 원에 이른다는 推定値를 公開했는데, 이는 市場에 相當한 壓迫으로 作用하고 있다.

이에 따라 그동안 가파른 오름勢를 보였던 강남구 對峙·鴨鷗亭洞一帶初期再建築團地들의 價格이 當分間下落할 것으로 豫想된다. 陽川區木洞, 송파구 문정·방이동 等의 新築 30年次 안팎 團地들의 賣買가 亦是政府의 再建築年限延長 움직임에 따라 調整 받을 可能性이 크다. 서둘러 買收에 加擔할 必要가 없다.

江東區遁村住公처럼 지난해 管理處分認可를 받아 超過利益還收制를 避한 團地들도 마찬가지다. 한동안은 買收勢가 이들 團地로 몰릴 수 있지만, 서울 再建築市場이 全體的으로 萎縮된 雰圍氣에서 몇몇 團地들의 價格만 꾸준히 오르는 데는 限界가 있다.

資金餘力이 있다면 政府規制가 集中된 再建築 아파트보다는 이미 事業을 마친 團地들의 一般分讓을 노리는 것이 유리해 보인다. 上半期(1∼6月) 中 강남구 일원동, 瑞草區瑞草洞, 京畿 과천시 等 좋은 立地에서 分讓이 이어진다.

○ 價格急騰에 市場疲勞感 … 投資時期 조금 늦추기를

江南再建築을 사려는 待機需要는 如前히 많다.

長期間保有할 수만 있다면 只今 사더라도 向後時勢差益을 낼 수 있을 것이다. 하지만 只今보다 低廉한 價格에 買入할 수 있는 機會가 早晩間 올 것이라고 본다. 投資時機를 조금 늦추기를 勸한다.

이렇게 助言하는 첫째 理由는 短期間에 價格이 急騰한 데 따른 市場의 疲勞感이 생겼다는 點이다. 最近 1個月 새 3億 원이 오르고, 1年 만에 10億 원이 뛰는 水準의 오름勢는 市場에서 받아들일 만한 水準을 넘어섰다. ‘더 오를 수 있다’는 期待感에 물음標가 붙을 時期가 됐다.

둘째, 江南再建築市場을 잡겠다는 政府의 意志가 어느 때보다도 强하다. 政府와 서울市가 投機需要를 잡기 爲한 追加規制를 檢討하고 나섰다.

‘再建築軟한 延長’ 카드를 만지작거리는 한便, 超過利益還收制를 避하기 위한 組合의 便法과 非理를 點檢할 것으로 알려졌다. 이 消息만으로도 最近 1, 2週間再建築團地들의 上昇勢가 주춤해진 狀況이다.

只今 서둘러 賣物先占에 나설 必要가 없다. 政府의 새 規制輪廓이 드러나고 旣存에 豫告된 對策이 適用되는 時點에서 從前時勢보다 터무니없이 싼 價格에 急賣物이 나올 수 있다. 느긋하게 기다리면서 이런 賣物들을 注視하자.

○ 下半期價格下落可能性 … 忍耐心 갖고 지켜봐야

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장 — 이동현 KEB하나은행 不動産諮問센터長

‘再建築投資는 타이밍 잡기 싸움’이라는 말이 있다. 再建築組合이 設立된 뒤 旣存住宅을 撤去해 新築住宅에 入住하기까지는 5∼10年이 걸린다. 그 사이에 組合員이 負擔하는 金融費用等을 생각하면 事業進行速度가 빠를수록 投資價値가 높아진다.

이런 點에서 最近 서울 再建築團地들은 큰 惡材를 만났다. 當局이 再建築許容年限을 延長할 兆朕을 보이고 있기 때문이다. 只今까지의 價格 오름勢에는 再建築年限을 40年에서 30年으로 短縮했던 2014年 9·1不動産對策等이 起爆劑役割을 했다. 하지만 이 年限이 다시 10年延長될 境遇 지어진 지 30年以上, 40年未滿 된 老後團地들에 致命打가 된다. 再建築을 準備하던 江南區, 陽川區牧童等의 아파트가 代表的이다.

入住物量이라는 복병도 남아 있다. 約 1萬 채 規模의 松坡區 가락동 ‘送波헬리오시티(가락시영아파트 再建築)’가 入住를 始作하는 올 下半期(7∼12月)를 起點으로 向後 2∼3年間 서울 市內各地에서 再建築 아파트가 새로 完工된다. 2008年 송파구 잠실동, 서초구 반포동 等이 그랬듯, 總 1萬 채 以上의 매머드級團地가 한꺼번에 入住할 때는 一時的인 逆傳貰難과 賣買價下落이 發生할 수 있다.

只今은 서울 再建築에 섣불리 投資할 時點이 아니다. 保守的인 觀點에서 市場推移를 지켜보는 忍耐心이 必要할 때다.
　
整理=천호성 記者 thousand@donga.com

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