[고준석의 實戰投資]再建築競賣, 組合員 되려면 債權者確認해야

東亞日報
入力 2024年 2月 20日 03時 00分

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投機地球再建築, 組合員承繼 까다로워
組合設立 뒤 買收는 組合員地位 못 받아
競賣 땐 地自體-金融機關申請때만 承繼
貸付業體가 申請한 物件은 現金淸算對象

中學生子女 두 名이 있는 A 氏는 子女敎育을 위해 서울 강남구 대치동으로 移徙 갈 計劃을 세웠다. 時勢보다 좀 더 싸게 買收하기 위해 競賣로 나온 아파트를 알아보고 있다. 그러던 中 대치동에 位置한 賣却期日을 앞둔 大峙宇成1次아파트를 發見했다. 한 次例流札되어 最低入札金額은 22億4800萬 원으로 1次鑑定價(28億1000萬 원) 對比 20%가 떨어진 狀態였다. 賣買時勢(27億5000萬 원)보다 無慮 5億 원假量 싸게 살 機會로 보였다. 대치동 學院商圈에 붙어 있는 立地여서 競賣에 參與하려고 한다. 登記簿를 確認해 보니 1順位根抵當權, 2順位質權, 3順位任意競賣順이었다. 게다가 賃借人은 없었고, 所有者가 占有하고 있었다. 競賣로 아파트를 처음 買收하는 狀況이라 權利關係에 問題가 없는지 或是라도 注意해야 할 事項이 있는지 궁금하다.

投機過熱地區에서 아파트를 買收할 때는 組合員資格을 承繼받을 수 있는지 確認하는 것이 重要하다. 現在 서울 江南, 西草, 松坡, 용산구는 投機過熱地區로 指定된 狀態다. 이곳에서는 再建築 아파트 賣買時組合員資格을 承繼받지 못할 수 있다. 卽投機過熱地區에서 再建築이 進行되는 境遇組合設立認可以後에 아파트를 買收 또는 贈與받은 때에는 組合員이 될 수 없기 때문이다. 卽, 現金淸算對象者가 된다는 뜻이다. 參考로 再開發은 管理處分인가 以後부터 適用된다.

다만 다음 事項에 該當하는 때는 組合員資格을 承繼받을 수 있다. ①勤務上 또는 生業上事情이나 疾病, 就學, 結婚等으로 家口員(世帶員) 모두 特別市, 廣域市等으로 移轉하는 境遇 ②相續으로 取得한 住宅으로 家口員 모두 移轉하는 境遇 ③家口員 모두 海外로 移住 또는 2年以上滯留하는 境遇 ④1家口 1住宅者로서 讓渡하는 住宅의 所有期間이 10年以上 및 居住期間 5年以上인 境遇等이다.

그런데 投機過熱地區에서 再建築 아파트의 組合員資格承繼與否는 賣買로 買收할 때와 競賣로 買收할 때가 다르다. A 氏가 競賣로 買收하려고 하는 再建築 아파트는 2017年 1月 17日組合設立認可以後 2022年 9月 8日事業施行認可를 받은 狀態다. 이렇게 再建築이 進行되고 있는 아파트를 賣買價 아닌 競賣로 買收하는 境遇, 組合員資格의 承繼與否는 競賣를 申請한 債權者에 따라 달라진다.

다시 말해 國家·地方自治團體와 金融機關에 對한 債務를 履行하지 못하여 再建築事業이나 再開發事業의 土地 또는 建築物이 競賣 또는 공매되는 境遇에만 組合員地位를 承繼받을 수 있기 때문이다. 여기서 金融機關이란 ①銀行法에 따른 銀行 ②中小企業法에 따른 中小企業銀行 ③相互貯蓄銀行法에 따른 相互貯蓄銀行 ④保險業法에 따른 保險會社等이다(주택법 施行令第71條參照).

該當競賣物件은 權利分析은 걱정하지 않아도 된다. 登記簿에 公示된 모든 權利는 競賣로 消滅하기 때문에 買受人이 引受하는 權利는 없다. 게다가 대치동 學院街에 所在하고 있어 未來價値도 優秀한 便이다. 그러나 競賣를 申請한 債權者는 國家(地自體)나 金融機關이 아닌 貸付業體가 任意競賣를 申請했다. 따라서 該當 아파트를 競賣로 買收하면 組合員資格은 承繼받지 못하고 現金淸算만 받을 수 있다는 事實에 注意해야 한다.

고준석 연세대 상남經營원 主任敎授

#再建築競賣 #組合員 #債權者