[고준석의 實戰投資] 先順位地上權, 擔保補强目的으로 設定되기도… 引受 않고 消滅可能

東亞日報
入力 2024年 1月 23日 03時 00分

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先順位地上權, 落札者가 引受原則
땅 價値 지키기 위한 境遇는 例外
建物新築 땐 道路幅 4m 以上必要

1年째 濟州살이를 하는 A 氏夫婦는 땅을 買收해 商街住宅을 지어서 1層은 카페, 2層은 住宅으로 使用하고 남은 땅에는 橘나무도 심을 생각이다. 서귀포시 城山邑周邊의 땅을 찾던 中 2月 6日 2次賣却期日을 앞둔 밭 747㎡(藥 226坪)를 發見했다. 송難浦口에서 約 1.2km 距離의 適當한 땅이라고 생각해 競賣에 參與할 생각으로 權利分析에 들어갔는데, 登記簿謄本上 1順位權利가 地上權이라고 記載돼 있었다. 2, 3順位는 根抵當權, 4∼7順位는 押留, 8順位는 競賣開始決定(任意競賣) 順이었다. A 氏는 至上權은 무엇인지, 先順位至上權은 買受人이 引受하는 權利가 맞는지, 땅을 買收할 때 어떤 것을 注意해야 하는지가 궁금하다.

이때 至上權은 다른 사람의 土地를 使用하는 것을 말한다. 卽, 他人의 土地에 建物이나 工作物 또는 樹木을 所有하기 위하여 該當土地를 使用할 수 있는 權利가 地上權이다. 至上權은 競賣로 消滅할 수도 있고, 買受人이 引受할 수도 있다. 基準權利(根抵當權等)보다 앞에 있는 先順位至上權은 買受人이 引受해야 한다. 反面基準權利보다 뒤에 나오는 後順位至上權은 競賣로 消滅한다.

그러나 先順位地上權度消滅하는 境遇가 있다. 根抵當權者가 땅의 價値를 지키기 위해 擔保目的으로 設定한 先順位至上權은 買受人이 引受하지 않고 소멸시킬 수 있다. 따라서 根抵當權과 함께 設定된 先順位地上權의 境遇, 土地의 擔保價値를 지키기 위해 設定된 境遇라면 根抵當權이 消滅되면서 先順位地上權度目的을 잃어 消滅하는 것으로 본다.

該當競賣物件의 境遇 1順位地上權과 2順位根抵當權은 同一한 債權者(機張새마을金庫)로 根抵當權의 擔保補强目的으로 設定된 것이다. 賣却物件明細書에도 地上權에 關해 地上權者(根抵當權者)의 消滅同意書가 提出되었다고 公示되어 있다. 또 基準權利인 根抵當權보다 後順位權利들은 競賣로 全部消滅한다. 買受人이 引受하는 權利는 없다.

덧붙여 A 氏夫婦가 建物을 新築하려 한다면, 土地의 價値를 評價할 때 隣近道路暴徒 살펴볼 必要가 있다. 萬若買收하는 땅에 接한 道路幅이 2m일 때는 建築市道路의 幅 4m가 必要하므로 道路兩쪽 모두 各各 1m씩 建築線을 後退해서 建物을 新築해야 한다. 結果的으로 道路의 幅이 좁을수록 建築할 수 있는 땅의 面積이 줄어들어 損害를 보는 셈이다.

都市計劃을 閱覽해서 新規로 開設되는 功勞(도로) 等이 計劃되어 있는지도 確認해야 한다. 該當競賣物件의 境遇都市計劃을 閱覽해 보면 땅의 3分의 2 支店으로 新規道路計劃善이 公示되어 있다. 앞으로 道路가 생길 수 있다는 뜻이다. 道路가 開設되면 땅은 南北兩쪽으로 나뉜다. 道路가 開設되는 땅은 收容되고, 代身土地補償金을 받는다. 勿論功勞가 생기면 땅값은 上昇한다. 道路가 생긴 以後南쪽에 있는 땅은 建物을 新築할 수 있을 程度의 面積을 確保할 수 있어 價格은 오히려 上昇할 것으로 豫想된다. 하지만 北쪽에 位置하는 땅은 面積이 작아 活用度가 떨어질 것으로 보인다.

고준석 연세대 상남經營원 主任敎授

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