[고준석의 實戰投資]근저당권 設定 뒤 傳貰增額契約… 增額分保護 안 돼

東亞日報
入力 2023年 12月 26日 03時 00分

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根抵當權前對抗力-辨濟權 갖추면
競賣進行 때 優先配當 받을 수 있어
增額保證金은 時點 언제인지 따져야

會社員 A 氏는 妻家집 周邊에서 내 집 마련을 위해 賣物을 살펴보던 中京畿高陽市一山西區門村마을 아파트를 紹介받았다. 最低入札金額은 2億9190萬 원으로 1次鑑定價(4億1700萬 원) 對備 1億2510萬 원이 떨어진 物件이었다. 登記簿를 確認해 보니 1順位根抵當權(設定日 2022年 1月 14日), 2順位假押留(2022年 12月 1日), 3順位强制競賣(2023年 1月 19日) 順이었다.

또 對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 賃借人(保證金 2億5200萬 원)李保證金에 對해 配當을 申請한 狀態였다. 그런데 賣却物件明細書를 살펴보니 保證金 2億5200萬 원 中 1200萬 원은 2022年 7月 20日增額됐고, 增額된 保證金의 確定日字는 2022年 7月 21日取得한 것이었다. 卽, 根抵當權이 設定된 뒤에 增額契約이 된 것이다.

判例에 따르면 賃借人은 抵當權이 設定되기 前取得한 賃借權으로 抵當權者에게 對抗力을 行使할 수 있다. 하지만 抵當權設定登記 뒤 建物主와 保證金을 增額하기로 한 合意는 當事者 사이에서만 效力이 있고, 抵當權者에게는 效力이 없다. 建物主가 抵當權者를 害치는 法律行爲를 할 수 없기 때문이다. 따라서 賃借人은 抵當權을 根據로 해서 아파트를 落札받은 買收者(所有者)의 建物名도 請求에 對해 增額前賃借保證金을 償還받을 때까지 그 아파트를 明渡할 수 없다고 主張할 수 있다. 抵當權設定登記以後에 增額한 保證金에 對해서는 買收者에게 對抗할 수 없다.

卽, 保證金增額時點에서의 基準權利(根抵當權, 假押留等) 有無가 重要하다. 萬若保證金增額時點에 基準權利가 없다면 當然히 增額된 保證金도 對抗力을 인정받아 第三者에게 對抗力을 行使할 수 있다. 여기에 增額과 同時에 確定日子까지 받아 두었다면 그 增額된 保證金도 配當節次에서 優先辨濟權을 갖는다. 하지만 基準權利가 생긴 以後에 保證金增額이 이루어졌다면 그 增額된 保證金은 保護받지 못한다는 뜻이다.

本件의 境遇登記簿에 公示된 基準權利는 1順位根抵當權이다. 基準權利는 競賣로 消滅하며, 基準權利보다 後順位인 모든 權利는 競賣로 消滅한다. 住宅賃貸借保護法上對抗力(住宅의 印度와 轉入申告)과 優先辨濟權(確定日子)을 갖춘 賃借人이 있다. 賃借人은 配當要求腫氣日前에 保證金 2億5200萬 원에 對해 配當申請을 했다. 그런데 全體保證金中에서 2億4000萬 원만 于先配當받을 수 있지만, 나머지 1200萬 원에 對해서는 配當받을 수 없다. 1200萬 원은 增額된 保證金으로서 保證金增額時點(2022年 7月 20日) 以前에 이미 基準權利인 根抵當權(2022年 1月 14日)李設定되어 있었기 때문이다.

該當 아파트 豫想賣却金額이 3億 원이라면, 配當順位는 1順位賃借人保證金 2億4000萬 원, 2順位根抵當權(1億6800萬 원)의 債券金額中一部인 6000萬 원 巡으로 配當받게 된다. 賃借人의 保證金 1200萬 원은 買受人이 引受하는 保證金도 아니기 때문에 買受人에게 對抗할 수도 없다. 다만 根抵當權者가 全額配當을 받고, 配當資源이 남았을 때는 3順位로 1200萬 원을 配當받을 수는 있다. 該當物件의 모든 權利는 競賣로 消滅하고, 買受人이 引受하는 權利는 없으므로 安心하고 競賣에 參與할 수 있다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

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