[고준석의 實戰投資]貰入者保證金이 稅金보다 먼저다

東亞日報
入力 2023年 12月 1日 03時 00分

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賃借人이 確定日子 먼저 받으면
稅金보다 保證金 먼저 配當可能
競賣物件 쌓이면 내집마련 有利

내 집 마련에 나선 會社員 A 氏는 最近 3次賣却期日을 앞둔 競賣物件을 發見했다. 서울 노원구 월계동 月溪센트럴아이파크 아파트로 1次鑑定價 11億8000萬 원 對備 36% 떨어져 3次賣却金額은 7億5520萬 원이었다. 登記簿謄本을 確認한 結果 1順位根抵當權, 2順位假押留, 3順位押留, 4順位押留, 5順位競賣開始決定(任意競賣) 順이었다. 여기에 對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 賃借人(保證金 5億 원)李配當要求를 한 狀態였다. 該當物件의 權利分析이 궁금하고, 競賣物件이 쌓인 時期에 내 집 마련이 유리한지 알고 싶었다.

買受人에게는 債權者들의 配當順位도 重要하다. 賃借人의 配當與否에 따라 保證金을 全部 또는 一部를 引受할 수 있기 때문이다. 配當은 賣却代金에서 競賣費用을 控除한 金額을 法에 定해진 順序에 따라 配當한다. 1順位는 賃借人이 支出한 必要費나 有益費에 對한 費用償還請求權이다. 2順位는 最終 3個月의 賃金債券, 3年間의 退職金과 災害補償金, 賃借人의 少額保證金이다. 3順位는 該當競賣物件에 賦課되는 黨해歲(國稅, 地方稅)이다. 4順位는 根抵當權, 傳貰權, 擔保假登記, 賃借人의 優先辨濟權이다. 5順位는 先順位賃金債券을 除外한 一般賃金債券等의 順序로 配當이 이루어진다.

그동안 配當順位에 있어 當해세는 租稅債券優先原則에 따라 押留登記日子나 法廷期日에 相關없이 賃借人의 優先辨濟權(確定日子)보다 優先해서 配當받았다. 그런데 傳貰詐欺事態以後住宅이 競賣에 넘어가면 賃借人이 當해세보다 먼저 保證金을 配當받을 수 있도록 올 4月부터 國稅基本法이 改正되어 施行됐다. 卽賃借人의 確定日子가 當해세의 法廷期日보다 빠르면 保證金을 먼저 配當받을 수 있다는 것.

該當競賣物件의 權利分析을 해보자. 登記簿에 公示된 1順位根抵當權이 基準權利로, 競賣로 消滅한다. 또 基準權利보다 늦은 2順位假押留, 3, 4順位押留, 5順位競賣開始決定等 모든 權利도 競賣로 消滅한다. 賣買時勢가 9億5000萬 원에 形成된 點을 勘案하면 最低入札金額인 7億5520萬 원 以上에 賣却될 것으로 보인다. 이 境遇對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 賃借人은 當해세보다 먼저 保證金(5億 원)을 全額配當받을 수 있다. 買受人이 引受하는 權利는 없다.

要塞競賣物件이 쌓이고 있다. 신한은행 新韓옥션SA에 따르면 1月末 서울地域競賣物件은 아파트 188件, 多世帶住宅 703件, 오피스텔 71件이었다. 그런데 10月末基準 아파트 319件, 多世帶住宅 1394件, 오피스텔 204件으로 競賣物件이 늘어났다. 이렇게 競賣物件增加는 延滯率增加影響이 크다. 올해 8月末基準延滯率은 企業貸出 0.6%, 家計貸出 0.4%, 信用카드貸出 1.8%로 1月末對比各各 0.2%포인트, 0.1%포인트, 0.4%포인트씩 增加했다. 競賣物件이 많으면 買收者는 物件을 골라 競賣에 參與할 수 있어 유리하다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

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