[고준석의 實戰投資]落札價 낮은 땅, 未來價値 잘 살펴야

東亞日報
入力 2023年 9月 8日 03時 00分

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首都圈道路邊 땅도 價値千差萬別
土地利用計劃確認서 잘 살펴야
保全管理地域은 建物 높게 못 지어

지난해 받은 成果給으로 땅에 投資해 10年程度 묻어둘 생각이던 會社員 A 氏. 京畿驪州市에 競賣(여주지원 2022打驚3900-2)로 나온 땅을 發見했다. 4次最低入札金額은 4834萬8000원으로 1次鑑定價 9867萬 원 對備 51% 減少한 狀況. 光州原州高速道路洞驪州 나들목(IC)에서 2.2km 떨어진 곳에 있는 땅으로 地目은 前(1518㎡·藥 459坪)이었고, 保全管理地域 및 接道區域等으로 指定된 狀態였다. 登記簿에는 1順位根抵當權, 2順位地上權, 3順位根抵當權, 4順位競賣開始決定(任意競賣) 巡으로 記錄돼 있었다. 高速道路便에 자리 잡고 있고, 價格은 싼 便이라고 判斷한 A 氏는 競賣에 參與하기 前 땅의 未來價値와 權利分析이 궁금해졌다.

땅의 未來價値는 土地利用計劃確認書를 通해 確認할 수 있다. 該當賣却物件의 用途地域은 保全管理地域이다. 이는 自然環境 및 山林保護, 水質汚染防止, 綠地空間確保, 生態系保全等을 위하여 開發보다는 保全이 必要한 땅이다. 勿論保全管理地域에서도 建築物許可를 받으면 建物은 지을 수 있다. 이때 建蔽率은 20% 以下이며, 容積率은 50% 以上 80% 以下다. 이처럼 保全管理地域으로 指定된 땅은 開發보다 保全에 무게中心이 실려 있기 때문에 未來價値를 擔保하기 어렵다. 또 땅의 地目은 前이지만 周邊은 樹木이 豐盛한 林野로 둘러싸여 있는 것도 短點이다.

또 이 땅은 用途區域上接道區域으로 指定됐다. 接道區域은 道路構造破損防止, 美觀毁損 또는 交通에 對한 危險을 防止하기 위해 指定하는 곳이다. 이렇게 接道區域으로 指定된 땅에서는 땅을 깎거나 包裝하는 等土地의 形質變更行爲, 建築物等을 新築, 改築, 增築하는 行爲가 原則的으로 禁止된다. 接道區域에서는 한마디로 아무것도 할 수 없다는 뜻이다.

한便, 權利分析의 境遇基準權利보다 뒤에 나오는 權利는 原則的으로 競賣로 消滅한다. 하지만 基準權利보다 앞선 權利는 原則的으로 買受人이 引受해야 한다(민사집행법 第91條參照). 本件의 境遇基準權利는 1順位根抵當權이다. 基準權利보다 앞선 權利는 없다. 모든 權利가 基準權利보다 뒤에 있고, 基準權利는 競賣로 消滅하기 때문에 買受人이 引受하는 權利는 없다.

不動産을 競賣로 買收하는 가장 큰 長點은 時勢보다 싸게 살 수 있다는 點이다. 하지만 아무리 땅을 싸게 買收해도 그 땅의 未來價値가 없다면 競賣投資에 失敗한 것이다. 그래서 땅의 未來價値를 따지는 것은 權利分析보다 더 重要하다. 用途地域等이 안 좋다면 땅을 10年 동안 묻어 놓는다고 해도 收益이 擔保되지는 않는다. 該當物件은 驪州市에 있는 땅이지만 用途地域 및 用途區域을 考慮해 보면 未來價値는 많이 떨어진다. 따라서 權利分析에 異常이 없고, 3次까지 流札돼 땅값이 싸다 하더라도 未來價値 없는 땅을 買收하는 것은 止揚해야 한다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

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