[고준석의 實戰投資]時勢보다 싸도 未來價値 낮다면 買收禁物

東亞日報
入力 2023年 7月 14日 03時 00分

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土地利用計劃서 살펴봐야
容積率建蔽率等分析해서
保全이 于先 아닌지 따져야

自營業者 A 氏는 京畿道에 땅을 찾고 있다. 貸出을 끼고 投資目的으로 買收해서 10年程度 묻어둘 생각이다. 그러던 中京畿華城市 정남면에 競賣로 나온 땅을 發見했다. 權利分析을 해보니 1順位根抵當權, 2順位地上權, 3順位假押留, 4順位押留, 5順位押留, 6順位押留, 7順位競賣開始決定順이었다. 物件現況까지 꼼꼼히 살펴봤다. 땅은 두 筆地였으며, 地目은 前(3286㎡)이었다. 用途地域은 保全管理地域이었다. 다음 달 10日 2次賣却期日을 앞두고 있는데 最低入札價는 1次鑑定價(4億89萬 원) 對比 30% 떨어진 2億8062萬 원이었다. A 氏는 價格이 싸게 나왔다는 判斷에서 競賣에 參與하기로 했고, 땅의 未來價値와 함께 權利分析이 궁금했다.

이처럼 競賣로 不動産을 買收하는 가장 큰 長點은 時勢보다 20∼30% 싸게 살 수 있다는 點이다. 하지만 아무리 땅을 싸게 買收한 境遇에도 그 땅의 未來價値가 없다면 競賣投資에 失敗한 것이다. 그래서 땅의 未來價値를 따지는 것은 權利分析보다 더 重要하다. 싸게 사는 것만이 能事는 아니다. 競賣로 不動産을 아무리 싸게 買收했어도 價格이 오르지 않으면 投資에 큰 意味가 없다. 未來價値가 없다면 買收하지 않는 것이 좋다는 뜻이다.

于先土地利用計劃確認書를 통해 땅의 未來價値를 따져봐야 한다. 該當 땅의 올해 1月公示地價는 ㎡當 7萬700원으로 2020年 1月(8萬2000원) 對備 1萬1300원 떨어진 狀態다. 게다가 땅의 用途地域은 保全管理地域이다. 이는 自然環境 및 山林保護等을 위하여 保全이 必要한 땅을 말한다. 勿論保全管理地域度建築物許可를 받으면 建物은 지을 수 있다. 이때 建蔽率은 20% 以下고 容積率은 50∼80% 以下다. 이처럼 開發보다 保全에 무게中心이 실려 있는 땅은 未來價値가 떨어질 수밖에 없다. 特히 두 筆地의 땅은 道路가 없는 맹지였다. 또 땅의 周邊은 온통 樹木이 豐盛한 山으로 둘러싸여 있었다. 結局火星에 所在한 땅이라 해도 山속에 파묻힌 땅인 點을 考慮하면 投資期間을 100年程度 잡아도 未來價値는 壯談할 수 없는 것으로 보인다.

登記簿에 公示되는 모든 權利는 競賣로 消滅한다. 基準權利(1順位根抵當權)보다 앞선 權利는 原則的으로 買受人이 引受해야 하지만 基準權利보다 앞선 權利는 하나도 없고, 基準權利는 當然히 競賣로 消滅한다. 權利分析에는 아무런 問題가 없는 物件이다. 參考로 農地인 境遇競賣貸出을 받기가 어렵다는 事實을 考慮하면 入札保證金 10% 程度만 가지고 競賣에 參與하는 것은 止揚해야 한다. 落札받은 後代金納付할 돈을 求하지 못하면 오히려 保證金을 날려버릴 수 있어 注意가 必要하다. 競賣에 參與하기 前에 반드시 資金計劃을 세워야 한다는 事實을 銘心하자.

고준석 제이에듀投資諮問代表

#土地競賣 #未來價値 낮다면 買收禁物