[김종율의 商街投資]驛勢圈開發, 아파트 需要 있어야 圓滑

東亞日報
入力 2023年 8月 29日 03時 00分

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驛 들어서도 農地-商街影響制限的
아파트 지을 수 있어야 開發 원활해
“住宅需要-人口展望等 살펴야”

驛(驛)李 들어선다고 하면 땅값이 오를 것으로 期待하기 쉽다. 大體로 맞는 말이다. 하지만 驛勢圈開發事業이 이뤄지는 原理에 맞게 土地를 買入해야 오랜 기다림 없이 價格上昇을 期待할 수 있다. ‘發表 때 한 番 오르고, 着工 때 또 한 番 오르고, 開通 때 또 오른다’는 이야기의 속살을 들여다보자.

驛이 開通하면 가장 크게 價格에 影響을 받는 곳은 隣近地域에 있는 아파트다. 驛勢圈住宅이 되면 交通便宜가 좋아져 居住與件이 向上되기 때문이다. 아파트를 지을 수 있는 土地와 商家賣買價는 그 다음에 오른다. 地下鐵 타고 농사지으러 올 수 있다는 理由로 農地價格이 오르기를 期待하기는 어렵다.

따라서 驛勢圈開發事業을 통해 아파트를 지었을 때 分讓이 잘될 地域을 사야 한다. 公共에 依한 受容方式의 事業이든, 땅 主人들이 組合을 만들어 推進하는 事業이든 差異가 없다.

2010年 무렵, 京春線複線電鐵化事業으로 只今의 가평역이 開通하기 前의 일이다. 當時 허허벌판 가평읍 달전리에 가평역이 들어선다고 해 땅값이 꽤 긴 時間 들썩거린 일이 있다. 國土交通部實去來價시스템에 따르면 달전리 自然綠地地域內 전(田)으로 分類되는 土地의 3.3㎡當價格은 2011年 1月 46萬 원 水準에서 144萬 원까지 上昇하기도 했다.

그런데 加平에 아파트를 分讓하면 사러 갈 사람이 얼마나 될까? 買收後價格이 오르는 건 고사하고 分讓이 마감될지도 알 수 없다. 글로벌 金融危機를 通過한 2010年前後의 住宅景氣라면 더더욱 可能性이 稀薄해 보인다.

加平郡이 驛周邊을 驛勢圈開發事業으로 바꾸겠다고 한 것은 行政計劃日 뿐이다. 加平郡 달전리에 事業을 하겠다고 나선 施行者는 10年이 지난 只今까지도 없다. 土地主人들이 組合을 만들어 스스로 할 수도 있겠지만 이 亦是도 組合員의 事業費를 充當하려면 事實上 아파트 用地賣却이 前提돼야 한다.

다른 地域도 마찬가지다. 忠南唐津市合德驛은 西海岸複線電鐵이 開通을 1年餘 앞두고 한창 工事를 進行하고 있다. 하지만 驛勢圈開發事業을 위한 움직임은 보이지 않는다. 周邊에 아파트가 워낙 싸고 새 아파트에 對한 需要가 적기 때문이다. 驛勢圈開發事業을 끌고 갈 施行者가 나오기 어렵다는 말이다. 2013年周邊에서 推進했던 合德 테크노 폴리스 開發事業이 完全히 解除되면서 開發可能性은 더욱 낮아졌다.

가평역이나 合德驛周邊驛勢圈開發事業이 永永 이뤄지지 않을 것이라는 말을 하는 건 아니다. 住宅에 對한 需要가 모이거나 隣近에 産業團地와 같은 정주 人口가 늘어날 要因이 發生하면 언제든 驛勢圈開發事業은 進行될 수 있다. 다만 只今의 事情이 그리 碌碌지 않다는 것이다.

驛勢圈開發事業이 잘될 곳도 살펴보자. 首都圈廣域急行鐵道(GTX) A路線이 갓 着工한 2018年當時 A路線龍仁役이 盆唐線構成驛 바로 西쪽에 計劃됐다. 이 地域隣近에 있는 용인시 器興區는 入住 20年이 지난 아파트더라도 專用面積 84㎡賣買價가 7億∼8億 원 線으로 形成돼 있고 이 地域의 한 아파트는 最近 같은 坪型分讓價를 12億3500萬 원으로 매기기도 했다. 아파트를 지어 分讓하기에 事業性이 좋다는 意味다.

事業施行者는 나타났을까? 京畿道施工社와 龍仁都市工事가 선뜻 事業施行者로 나섰고 이미 지난해 末에 補償案內文이 나갔다. 이 地域은 驛勢圈開發事業着工을 눈앞에 두고 있다.

김종율 보보스不動産硏究所代表

#驛勢圈開發 #아파트 需要