[김종율의 商街投資]‘事業施行者’ 確定前土地投資는 自制해야

東亞日報
入力 2023年 7月 7日 03時 00分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

事業推進할 ‘施行者’가 있어야
各種好材도 實現可能해져
着工以後投資해도 늦지 않아

土地投資에 失敗한 이들의 이야기는 大槪 두 가지로 나뉜다. 먼저는 好材가 있어 買收했는데 알고 보니 開發이 不可能한 땅인 境遇다. 例를 들어 地下鐵이 開通되면 땅값이 오를 줄 알았는데 알고 보니 山地管理法上保全山地로 事實上個人開發이 不可能한 境遇가 있다. 언뜻 보아 山처럼 보이지 않는데 公益用産地로 分類돼 道路等共用·公共用施設設置等의 특별한 境遇를 除外하고는 산지전용이 禁止되는 境遇다.

하지만 이런 事例는 많지 않다. 오히려 好材가 實現되지 않아 利子費用만 負擔하고, 以後買收勢가 끊겨 買入價보다 더 싸게 내놔도 팔리지 않는 境遇가 더 많다. 首都圈에서 最近 15年 내 霧散되거나 遲延된 事業만 해도 △坡州 페라리월드 △九里 월드디자인시티 △고양 名品新都市 △唐津·華城一帶黃海經濟自由區域等이 있다.

이들의 共通點은 ‘事業施行者가 없다’는 것이다. 代表的으로 2011年 파주시는 美軍返還共餘地에 페라리월드를 開發하겠다고 發表했다. 2016年까지 坡州地域 70萬㎡ 땅에 8000億 원을 投資해 테마파크와 宿泊施設等을 짓고 以後 2兆 원을 投入해 300萬㎡規模情報技術産業團地를 造成할 計劃이었다. 以後美國의 한 不動産專門開發會社와 業務協約(MOU)을 締結하는 等企業誘致에 나서는 듯 보였지만 投資條件이 담긴 契約書와 같은 實體는 없었다. 結局 이 프로젝트는 2017年 파주시가 該當 땅의 開發行爲制限을 解除하며 終了됐다.

그런데 사람들은 왜 性急하게 初期에 進入해 投資를 망칠까? 바로 남들이 모를 때 사야 한다는 錯覺 때문이다. 뉴스 發表以後大衆에게 알려지면 好材가 價格에 線反映되어 땅값이 조금 오르기 마련이니 남들이 모를 때 買受해야 한다는 心理가 發動하는 것이다.

이런 失敗를 避하기 위해서는 土地投資의 槪念을 다시 定立해야 한다. 土地投資는 특정한 땅에 好材가 發表되고 3∼5年 지났을 때 價格을 推定하는 게임이다. 이를 爲해서는 發表된 事業을 끌고 갈 主人인 事業施行者가 必須的이다. 國家나 地自體의 ‘언제까지 開發하겠다’는 發表는 믿을 수 없다.

2011年 부천시에서 發表한 ‘부천종합운동장驛一圓驛勢圈開發事業’을 살펴보자. 綜合運動場驛一帶 49萬餘㎡에 1553채를 供給하는 이 事業은 發表以後 6年이 지난 2017年 4月土地住宅公社(LH)가 事業施行者로 選定되고 같은해 12月都市開發區域으로 指定되며 開發이 始作됐다. 水西驛勢圈開發事業도 비슷하다. 2011年 서울市는 2014年까지 水西驛勢圈開發事業을 끝내겠다고 發表했지만 行政廳인 강남구와 事業施行者인 LH와 韓國鐵道施設公團이 協約을 맺은 時點은 2015年이었다. 以後國土部가 該當土地를 開發區域으로 指定했고 2018年에야 土地補償이 이뤄졌다.

現在工事中인 金浦漢江시네폴리스는 2008年부터 推進된 事業이다. 發表當時金浦市 걸포동 一帶約 270萬㎡에 映畫·放送·뮤지컬 等文化콘텐츠 製作團地等을 造成하려 했다. 하지만 事業施行者인 協成建設 컨소시엄은 2019年에야 選定됐다.

開發事業이 竣工되려면 着工以後 4年以上을 바라봐야 한다. 따라서 開發效果로 隣近地價上昇을 바라는 境遇라면 投資時機를 事業施行者選定이 아니라 着工以後로 잡아도 늦지 않다. 特히 開發地域周邊農地를 對象으로 農地法上規制가 緩和되는 時期는 開發에 따른 入住開始時點前後인 만큼 開發發表만 듣고 無理해서 土地를 買入할 必要가 없다.

김종율 보보스不動産硏究所代表

#事業施行者 #土地投資自制 #着工以後投資해도 늦지 않아