[고준석의 實戰投資]競賣 간 商家, 營業維持해야 保證金 지켜

東亞日報
入力 2023年 4月 7日 03時 00分

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事業者登錄 때 優先辨濟權 갖춰도
配當要求腫氣前까지 營業해야
保護保證金限度는 地域마다 달라

會社員 A 氏는 지난해 辭表를 내고 와인 바 創業에 나섰다. 營業場所를 物色하던 中, 서울 江南驛隣近商街建物에 保證金 3億 원, 賃借料月 550萬 원으로 賃貸借契約을 맺었다.

事業者登錄申請當時商街建物에 根抵當權과 같은 先順位權利가 없어 對抗力과 優先辨濟權을 갖췄다. 하지만 생각했던 것만큼 賣出은 쉽게 오르지 않았고 結局賃貸借期間이 끝나기도 前에 廢業하고 말았다.

商街建物은 事業者登錄申請일보다 後順位인 根抵當權에 依해 競賣로 넘어갔다. 그래서 保證金을 돌려받지 못하지 않을까 하는 걱정이 든다. 이와 關聯해 親舊는 商街建物賃貸借保護法이 있으니 걱정하지 말라는데 正말인지 궁금하다.

商街建物賃貸借保護法으로 保證金을 지키기 爲해서는 換算保證金[保證金+(月貰×100)]을 基準으로 一定金額以下여야 한다. 該當法施行令 2條에 따르면 △서울 9億 원 △首都圈過密抑制圈域 및 釜山 6億9000萬 원 △廣域市等 5億4000萬 원 △그 밖 3億7000萬 원 以下인 境遇다. A 氏의 境遇保證金 3億 원과 月貰(550萬 원×100)를 勘案하면 換算保證金은 8億5000萬 원으로 于先法이 保護하는 對象에 屬한다.

다만 A 氏의 境遇賃貸借契約期間은 끝나지 않았지만 廢業한 狀態다. 大法院判例에서는 商街建物을 빌리고 事業者登錄을 마친 事業者가 該當建物을 다시 빌려주는(전대차) 等의 方式으로 事業을 開始하지 않거나 事實上廢業하면 그 事業者登錄은 適法하지 않다고 본다. 商家建物의 貰入者가 保證金返還債券에 對해 對抗力과 優先辨濟權을 갖기 위해서는 目的物인 商家建物의 引渡 및 附加價値稅法等에 依한 事業者登錄을 갖추고 管轄 세무서장으로부터 確定日子를 받아야 한다. 이 中事業者登錄은 對抗力과 優先辨濟權을 取得하는 데 必要한 要件일 뿐만 아니라 이를 維持하는 데 必要한 要件이다.

整理해 보자. 서울 地域換算保證金은 9億 원 以下로 A 氏의 保證金은 法의 保護對象이 맞다. 그러나 營業을 廢業한 狀態에서는 對抗力과 優先辨濟權은 喪失한다. 競賣配當要求가 끝날 때까지 事業者登錄을 維持하지 않았기 때문이다. 따라서 A 氏는 賃貸借保證金은 法에서 規定한 適用對象이지만 營業夏至 않고 廢業한 狀態이기 때문에 保證金을 지키기 어렵다.

參考로 다음과 같은 境遇에는 商街建物賃貸借保護法이 規定하는 保證金額을 超過하는 賃貸借에 對하여도 法의 保護를 받을 수 있다. 對抗力이 代表的인 事例다. 登記가 없는 境遇에도 貰入者가 建物을 넘겨받고 事業者登錄을 申請하면 그다음 날부터 第三者에 對하여 效力이 생긴다. 두 番째는 契約更新要求權이다. 건물주는 貰入者가 賃貸借期間이 滿了되기 6個月前부터 1個月前까지 사이에 契約更新을 要求할 때 正當한 事由 없이 拒絶하지 못한다.

借賃增減請求權度 여기에 該當된다. 建物主와 貰入者는 商街建物에 關한 租稅, 公課金, 周邊商家建物의 賃貸料 및 保證金, 그 밖의 負擔이나 經濟事情의 變動等을 考慮하여 賃貸料·保證金을 높이거나 낮춰 달라고 要求할 수 있다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

#競賣 #商家 #保證金