[고준석의 實戰投資]競賣 때 貰入者配當要求, 契約解止意思로 봐

東亞日報
入力 2023年 4月 21日 03時 00分

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優先辨濟權 갖추면 配當要求可能
腫氣日以後엔 配當要求撤回 안돼
貰入者名도 拒否하면 强制執行

맞벌이 夫婦 A 氏는 競賣로 내 집을 마련하기 위해 서울 出退勤이 容易한 首都圈에 關心을 두고 있다. 그러던 中, 올해 5月 3次賣却期日을 앞둔 京畿高陽市德陽區 아파트를 發見했다. 3次最低入札價格은 4億670萬 원으로 1次鑑定價 8億3000萬 원 對比 49% 水準이었다. 時勢基準으로도 2億 원 程度 싸게 買收할 機會로 보였다.

登記簿를 確認해 보니 1順位假押留, 2順位假押留, 3順位假押留, 4順位强制競賣順으로 모두 競賣로 消滅하는 權利로 보였다. 또한 賣却物件明細書에는 賃貸借期間이 1年程度 남아 있었다. 多幸히 對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 賃借人은 配當을 要求한 狀態다. 하지만 競賣初步者라 權利分析에 確信이 서지 않는다. 그리고 賃借人이 配當要求를 撤回하면 保證金을 負擔해야 하는 건 아닌지, 賃貸借期間을 繼續主張하면 明度에 어려움은 없는지 궁금하다.

新韓옥션SA에 따르면 올해 3月末 아파트 賣却件數는 196件으로 지난해 3月末(99件) 對比 97件이 增加했다. 反面賣却件率은 23.47%, 賣却價率은 76.95%로 前年同期對比各各 10.87%포인트, 15.98%포인트 떨어졌다. 賣却物件이 增加하면서 좀 더 싸게 살 수 있는 買收者優位市場이 形成된 것이다.

하지만 權利分析의 어려움 때문에 競賣를 抛棄하는 境遇가 많다. 該當 아파트에 公示된 權利는 1順位부터 3順位까지 假押留와 4順位强制競賣巡이다. 基準權利는 1順位인 ‘假押留’인데 이는 競賣로 消滅한다. 또한 民事執行法에 따라 基準權利보다 뒤에 나오는 權利도 모두 消滅한다. 따라서 買受人이 引受하는 權利는 없다.

한便對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 貰入者는 配當要求腫氣까지 配當要求를 할 수 있다. 그러면 賣却代金에서 保證金을 配當받을 수 있다. 萬若貰入者가 保證金全額을 配當받지 못하는 때에는 殘餘保證金이 곧 買受人이 引受하는 權利가 된다. 貰入者가 配當要求를 하게 되면 配當要求腫氣日以前에는 얼마든지 取消할 수 있다. 하지만 配當要求腫氣日以後에는 取消할 수 없다. 卽, 配當要求에 따라 買受人이 引受해야 할 負擔이 바뀌는 境遇配當要求를 한 債權者는 配當要求의 腫氣가 지난 뒤에 이를 撤回하지 못한다.

對抗力이 있는 貰入者가 賃貸借期間이 끝나기 前競賣法院에 配當要求를 한 境遇를 假定해보자. 競賣法院이 이 事實을 賃貸人에게 通知하면 貰入者의 契約解止醫師가 競賣法院을 통해 賃貸人에게 傳達된 것으로 본다. 따라서 賃貸借關係는 配當要求事實이 通知된 때에 解止로 終了된다. 大法院判例에 따르면 競賣法院에 配當要求를 하는 것은 스스로 賃貸借關係의 存續을 願하지 않는 것을 明白히 標示하는 것이어서 다른 特別한 事情이 없으면 이를 賃貸借解止의 意思表示로 볼 수 있다.

따라서 對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 貰入者가 配當要求腫氣일이 지난 뒤 配當을 撤回해 買受人에게 負擔을 줄 수는 없다. 게다가 貰入者配當要求自體가 契約解止意思表示로 看做되기 때문에 賃貸借期間이 남았다는 理由로 아파트 明度를 拒否할 수는 없다. 萬若賃借人이 明度를 拒否할 때는 引渡命令申請을 하고 그 決定을 받아 强制執行을 통해 아파트를 印度받으면 된다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

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