[고준석의 實戰投資]農地는 競賣落札者도 取得資格證名提示해야

東亞日報
入力 2023年 3月 17日 03時 00分

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投機遮斷 위해 直接耕作確認
證明 못 하면 落札保證金沒收

고준석 제이에듀투자자문(고부자) 대표 — 고준석 제이에듀投資諮問(고부자) 代表

A 氏는 會社를 移職하면서 退職金으로 1億2000萬 원을 받았다. 이 돈으로 田園生活을 꾸리려고 한다. A 氏夫婦는 競賣工夫를 하며 週末마다 故鄕으로 땅을 보러 다니던 中忠南泰安郡南面에 所在한 땅을 發見했다. 땅의 地目은 前(田)으로 面積은 857㎡(藥 259坪)였다. 3次(最低入札價 5501萬 원) 賣却期日을 앞둔 곳으로 最初入札價(1億1226萬 원) 對備 51% 下落한 狀態였다.

登記簿謄本을 確認해 보니 權利關係는 매우 簡單한 狀態다. 1順位根抵當權, 2順位競賣開始決定(任意競賣) 巡이다. 모든 權利는 競賣로 消滅한다고 하니 땅을 꼭 買收하고 싶다. 그런데 賣却物件明細書에 ‘農地取得資格證明이 必要하며, 未提出時保證金을 沒收한다’는 內容이 있다. 競賣로 땅을 買收하는데, 農地取得資格證明이 왜 必要한지 궁금하다.

農地를 取得할 境遇 그 取得方法에 相關없이 農地取得資格證明이 있어야 한다. 農地取得資格證明은 所有權移轉登記의 要件이 된다. 競賣 또는 公賣로 農地를 取得할 때도 必要하다.

理由는 땅에 對한 投機需要를 遮斷하고, 該當 땅을 直接耕作하는지를 確認하기 위함이다. 게다가 農地所有資格을 審査해 資格을 갖춘 農民에게만 農地買入을 許容함으로써 ‘스스로 農事를 짓는 사람만 農地를 所有할 수 있다’는 憲法上의 原則인 耕者有田(耕者有田)을 實現하기 위해서다.

農地는 指目(地目)上으로 전(田) 答(畓)을 비롯해 果樹園等을 包含한다. 하지만 農地를 指目만으로 區分하는 것은 아니다. 工夫上의 地目이 煎이나 答等이 아니더라도 實際로 農作物을 耕作하거나 多年生植物을 栽培하는 땅은 農地로 본다. 農地를 競賣로 落札 받는 境遇賣却許可決定期日까지 農地取得資格證明을 提出하지 못하면 入札保證金을 몰수당할 수 있다.

그러나 農地取得資格證明이 必要하지 않은 境遇도 있다. 例를 들어 競賣로 나온 땅의 地目이 前이지만, 實際로는 農作物을 耕作하지 않으면 農地로 보기 어렵다. 工夫上의 地目이 農地로 分類된 땅이라도 現場踏査를 통해 實際로 農地로 使用되고 있지 않은 境遇를 생각해 보자. 大法院에서는 이러한 境遇競賣에서 最高價로 買收한 사람이 農地取得資格證明을 提出하지 않았더라도 買入不許事由가 될 수 없다고 본다.

農地取得資格證明은 農地所在地를 管轄하는 時·區·邑·面長에게서 發給받을 수 있다. 이때 農業經營計劃書에 農地의 面積, 農業經營을 하는 데 必要한 勞動力 및 農業機械·裝備·施設의 確保方案等을 記載해야 한다. 農地投機가 盛行하거나 그런 憂慮가 있는 地域인 境遇農地取得資格證明을 發給받기 위해서는 農地委員會의 審議를 거쳐야 한다. 審議를 받는 동안 賣却許可決定期日까지 農地取得資格證明을 提出하지 못할 수 있는데, 이럴 때는 賣却許可決定演技申請書를 提出하면 된다.

實際로 農地가 農業에 使用되지 않을 때는 農地取得資格證明發給을 받지 못할 수도 있다. 그럴 때는 思惟를 書面으로 받아 該當法院競賣系에 提出해 賣却불許可決定을 받으면 保證金을 돌려받을 수 있다.

고준석 제이에듀投資諮問(고부자) 代表

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