[고준석의 實戰投資]집主人配偶者와 賣買, 委任狀確認해야 安全

東亞日報
入力 2023年 3月 3日 03時 00分

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不動産罵倒는 配偶者가 代理 못 해
委任狀等으로 代理權 있는지 確認必須
殘金度 집主人本人計座로 보내야

結婚 11年次인 맞벌이 夫婦 A 氏는 媤宅에 살다가 最近分家를 앞두고 내 집 마련에 나섰다. 新婚 때부터 合家해서 살다 보니 住宅買入은 크게 神經 쓰지 못했다. 그래서 週末이면 집을 보러 다니고 있다. 最近 A 氏는 急賣物로 나온 아파트가 마음에 들어 買入을 考慮하고 있다. 그런데 집主人이 海外出張中이라 집主人 아내와 契約을 해야 하는 狀況. 집主人의 아내는 自身이 男便의 印鑑圖章을 갖고 있다며 ‘賣買契約에는 아무런 問題가 없다’고 한다. 이 境遇 믿고 아파트 契約을 해도 될까.

一般的으로 夫婦는 日常的인 家事에 關한 法律行爲에 對해서는 서로 代身해서 일을 處理할 수 있다. 法에서 定하는 日常歌詞란 夫婦의 共同生活에서 必要로 하는 通商의 事務(食料品, 燃料, 衣服購買 및 子女의 養育·敎育費等)를 말한다. 다시 말해 ‘日常의 歌詞代理權’은 그 同居生活을 維持하기 위하여 各各必要한 範圍內의 法律行爲에 局限된다.

이때 夫婦中 한쪽에서 日常의 家事에 關해 第3者와 法律行爲를 한 때에는 배우자는 이로 인한 債務에 連帶責任을 진다. 다만 이미 第3者에게 配偶者의 責任 없음을 明示한 때에는 責任을 지지 않는다.

그러나 夫婦라 해도 配偶者의 不動産을 賣渡하거나 擔保로 提供하는 것은 日常歌詞에 들어가지 않는다. 不動産賣買契約은 當事者間에 하는 것이 原則이다. 그렇기 때문에 집을 賣買할 때는 賣渡者가 該當 집의 實際所有者가 맞는지 반드시 確認해야 한다.

勿論不可避한 事情으로 집主人의 配偶者 또는 존·卑俗과 契約하는 境遇가 생기기도 한다. 이때는 집主人으로부터 代理權을 받았는지 確認해야 한다. 配偶者에게 第3者에 對한 代理權을 授與한 집主人은 代理權範圍 안에서 行한 配偶者의 法律行爲에 對해 責任을 지기 때문이다.

따라서 不動産賣買契約을 할 때는 相對方의 代理權授與(授權行爲) 與否를 確認하는 것이 安全하다. 代理權授與는 구두로도 可能하지만, 書面으로 確認하는 게 確實하다. 이때 委任狀에는 집主人의 印鑑證明書와 住民登錄證寫本이 添附돼야 한다. 또 不動産處分行爲에 關한 內容이 記載되어 있어야 한다. 여기에 더해 實際契約을 하기 前買收者가 집主人과 直接通話를 해서 賣渡意思를 確認하는 것이 좋다. 또 契約金을 비롯해 中途金, 殘金을 支給할 때는 반드시 배우자 通帳이 아닌 집主人本人名義의 通帳으로 入金하여야 한다.

夫婦間日常의 歌詞代理權만으로 海外에 出張中인 配偶者의 아파트를 罵倒하는 行爲는 許容되지 않는다. 게다가 配偶者가 집主人인 男便의 印鑑圖章을 保管하고 있다는 事實만 가지고서는 印鑑圖章의 使用에 關한 包括的인 代理權을 委任받았다고 볼 수 없다. 따라서 配偶者에게 代理權授與가 없었다면 賣買契約을 하지 않는 것이 좋다.

朝鮮時代文人인 鄭澈은 ‘夫婦兪은(夫婦有恩)’, 卽夫婦는 一心同體이자 相互間의 尊敬의 對象이라고 얘기한다. 하지만 夫婦는 一心同體라는 얘기가 無色할 程度로 資産管理에 있어서 配偶者의 法律的인 行爲는 制限的이다. 不動産去來를 할 때는 이 點을 銘心해야 한다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

#不動産賣渡 #配偶者 #委任狀 #代理權