[고준석의 實戰投資]沈滯期엔 똘똘한 寒菜도 競賣流札

東亞日報
入力 2023年 2月 10日 03時 00分

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아파트값 昨年以後 떨어져 있고
住擔貸金利 내리며 通貨量增加
基準金利下落땐 집값 反騰豫想
實需要者들 내집마련 나서 볼만

會社員 A 氏는 맞벌이 夫婦다. 10年前結婚할 때부터 只今까지 傳貰집에 살고 있다. 5年前 내 집을 마련할 機會가 있었지만 番番이 아내 얘기를 귀담아듣지 않는 바람에 그 機會를 놓치고 말았다. 그래서 올해는 꼭 내 집을 마련하려고 한다. 하지만 아파트 價格이 내려가고 있어 買收時點을 저울질하고 있다. 會社同僚가 買收者優位市場에서는 내 집 마련의 좋은 機會라며 時勢보다 10∼20% 程度 싸게 살 수 있는 競賣로 사라고 勸誘해 귀가 솔깃해졌다.

原則的으로 不動産價格이 上昇할 때는 競賣를 통해서도 아파트를 싸게 살 수 있다. 아파트 感情時點과 賣却時點이 最小 6個月以上差異가 나기 때문이다. 例를 들어 競賣에 들어간 아파트 鑑定價額이 1億 원에 定해지고, 6個月以後賣却이 進行될 때 時勢가 5000萬 원 올랐다면 그 上昇한 價格만큼 時勢보다 싸게 買收할 機會가 될 수 있기 때문이다.

反面價格下落期의 競賣市場은 썰렁하다. 자칫하면 競賣以後價格이 더 떨어져 時勢보다 비싸게 살 수 있기 때문이다. 그래서 主要競賣指標인 賣却乾栗, 賣却價率, 競爭率等이 떨어진다. 이런 特性 때문에 價格이 下落하는 時期에는 未來價値가 있는 아파트가 분명한데도 市場雰圍氣에 便乘해 1∼2次例流札되기 일쑤다.

最近競賣로 賣却된 物件 가운데 서울 汝矣島에 所在한 미성아파트(서울南部地方法院 2022打驚682)가 있다. 1次鑑定價가 2022年 3月 26日 19億2500萬 원에 定해졌고, 賣却이 進行됐지만 1次는 流札된 狀態였다. 그런데 올해 1月 17日 2次賣却期日에 15億7799萬 원에 賣却되었다. 勿論入札者는 1名이었다. 單獨入札에 參與한 買收者는 1次感情가 對比 83%에 買收했다. 時勢가 19億 원(KB國民銀行基準) 程度인 아파트를 競爭者 없이 3億2000萬 원 程度 싸게 買收한 셈이다.

不動産은 個別性과 浮動性이라는 特性을 가지고 있다. 아파트 價格이 同一하게 下落하는 것은 아니라는 얘기다. 下落期라고 하더라도 地域에 따라 價格이 다르게 下落할 뿐만 아니라 오히려 價格이 上昇해 申告價를 更新하는 아파트도 있다. 競賣物件으로 나온 미성아파트가 그랬다. 서울 아파트 價格이 數億 원씩 떨어지는 狀況에서 該當 아파트 時勢는 1次感情가 對比 2500萬 원 程度微微하게 떨어졌다. 이런 아파트라면 집값 下落期에도 競賣로 買收하는 것을 考慮해볼 만하다.

一般的으로 住宅價格에 影響을 미치는 주된 要素는 金利와 住宅供給物量이다. 韓國銀行에 따르면 新規貸出의 住宅擔保貸出金利는 지난해 10月基準 4.82%, 11月 4.74%, 12月 4.63%로 떨어지는 趨勢다. 여기에 通貨量(M2)은 늘고 있다. 2022年 11月末現在通貨量은 3788兆 원을 넘어서면서 2021年 12月末(3430兆 원) 對備 9.45%포인트 增加했다. 流動性增加는 不動産市場에 好材로 作用할 수 있다.

只今처럼 金利가 높은 狀況에선 누구라도 내 집 마련에 선뜻 나서기가 쉽지 않다. 하지만 萬若 올해 4月以後基準金利가 下落한다면 아파트 去來量이 本格的으로 增加하는 等市場이 다시 살아날 可能性을 排除할 수 없다. 資金計劃이 서 있는 實需要者라면 時勢보다 싸게 競賣로 내 집 마련에 나서는 것도 考慮해볼 만한 時期다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

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