[정충진의 競賣 따라잡기]재건축매물 競賣, 組合員資格 꼭 確認해야

東亞日報
入力 2021年 11月 12日 03時 00分

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再建築組合設立以後競賣物件
組合員地位認定 못받아 現金淸算
再開發은 管理處分인가 時點基準
持分 쪼갠 ‘물딱紙’도 分讓權 없어

K 氏는 最近再建築賣物에 入札했다가 狼狽를 當했다. 時勢보다 훨씬 低廉하게 落札 받았다는 기쁨도 暫時, 組合으로부터 現金淸算對象이라는 通報를 받았다. 競賣로 落札 받으면 問題가 없다는 情報만 듣고 入札했던 것이 禍根이었다. 現金淸算金額이 落札價보다 낮다는 말에 그는 요즘 밤잠을 설친다.

再建築, 再開發等整備區域內住宅이나 商家物件이 競賣市場에서 나오면 注目받는다. 該當物件을 落札 받아 아파트 分讓權을 取得하려는 것인데, 分讓權을 받지 못하고 K 氏처럼 現金淸算을 當하는 境遇도 있어서 注意해야 한다.

現金淸算을 當하지 않으려면 먼저 現行組合員의 地位讓渡禁止規定에 對해 알아야 한다. 現行法上再建築事業은 組合設立以後에, 再開發事業은 管理處分計劃認可以後에 組合員地位를 第3者에게 넘길 수 없다.

이 規定은 앞으로 더 强化될 餘地가 있다. 올해 6月宋錫俊國民의힘 議員이 代表發議한 ‘都市 및 住居環境整備法改正案‘에 따르면 再建築은 安全診斷通過後, 再開發은 整備區域指定以後組合員地位讓渡가 全面禁止된다. 現在 이 法案은 國會에 繫留되어 있지만, 이 改正案이 國會에서 通過되면 組合員讓渡禁止時期가 只今보다 大幅 앞당겨질 수 있다.

再建築等整備事業에 反對해 分讓을 申請하지 않거나, 再開發區域內 두 채 以上建物을 所有한 組合員으로부터 한 채를 買收한 境遇에도 組合員資格을 取得하지 못한다. 再開發賣物은 ‘물딱紙’도 留意해야 한다. 물딱紙는 再開發·再建築地域에서 아파트 分讓權을 못 받고 現金으로 집값을 받아야 하는 住宅을 일컫는다. 土地와 建物等의 持分을 여러 個로 쪼갠 이른바 ‘持分 쪼개기’ 物件도 分讓權을 取得하지 못한다.

다만 組合員地位讓渡禁止規定과 關聯해 競賣에는 특칙이 있다. 金融會社資金回收를 돕는 競賣나 稅金滯納을 理由로 한 公賣는 投機와 無關하다고 보고 落札者에게 組合員地位承繼를 認定하는 것이다. 이때 競賣申請者는 公認된 金融會社이거나 稅務署等國家機關이어야 한다. 個人이 私的債務를 理由로 競賣를 넣었다면 落札者는 分讓權을 못 받는다.

서울 동작구 노량진동 再開發地域에 있는 商家가 最近競賣에 나온 적이 있다. 垈地持分이 專用 68m²人 1層짜리 建物로 食堂으로 運營되고 있었다. 時勢는 17億 원 以上形成돼 있었으나 感情가는 이보다 낮은 12億5000萬 원이었다.

周邊에서 再開發이 推進되고 있는 데다 地下鐵 1號線과 7號線을 모두 利用할 수 있는 더블 驛勢圈에 位置한 立地 좋은 大路邊商街였다. 登記簿謄本을 살펴보니 競賣를 申請한 債權者가 金融機關이었다. 組合員地位를 承繼할 수 있겠다는 判斷이 들었다. 立地가 좋고 垈地持分도 커서 權利價額度 높을 것으로 豫想됐다. 무엇보다 商街建物이라 貸出도 充分히 나오는 魅力的인 物件이었다. 몇 年後住商複合아파트로 탈바꿈할 物件이라는 點에서 競爭率도 높았다. 17名이 競爭해 16億3000萬 원을 쓴 B會社가 落札을 받은 것이다.

이처럼 現金淸算對象이 아니라면 再建築, 再開發物件을 눈여겨볼 만하다. 一般賣買市場에서 賣物求하기 어려운 만큼 競賣로 눈을 돌려 보면 새로운 機會를 發見할 수 있다. 再開發, 再建築物件에 對한 基本만 알고 있으면 安全하게 高收益을 낼 수 있다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

#再建築賣物 #不動産競賣 #再建築組合員地位